拆迁成本拖累开发商 梁林故居所在项目闲置10年

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　 《每日经济新闻》记者调查发现，目前正处于舆论旋涡中的北京梁林故居（梁思成、林徽因故居），其所在的地产项目隶属于北京富恒房地产开发有限公司 （以下简称富恒地产）。该公司于2003年介入该地产项目，拆迁成本高达约6.63亿元。后来因拆迁难以进行及拆迁成本高昂，导致项目闲置近10年，这期间迫于资金压力，富恒地产先后“委身”于中信地产、华润置地等地产大腕。

　　 由于旗下最重要的地产项目一直受困于拆迁，10年下来，富恒地产的经营几近停滞。

　　 2009年9月24日，中信地产在北京产权交易所挂出的转让公告《北京富恒房地产开发有限公司100%股权及100279.725872万元债权》显示，当时的富恒地产处于亏损中。2008年，富恒地产营业利润和净利润分别为亏损252.7万元和亏损190万元。而截至2009年7月31日，富恒地产当年营业收入为0，营业利润为亏损104.83万元，净利润为亏损82.84万元。2009年7月31日为止的公司总资产为105411.14万元，负债总额为103704.23万元，所有者权益仅1706.91万元。其中总计达近10亿元的负债总额中，主要包括富恒地产分别欠中信地产和中信信托有限责任公司的8.26亿元及1.77亿元。

　　拆迁难致使项目闲置近10年

　　 梁林故居所在的地产项目名为弘通科研大楼项目，拆迁问题由来已久，并因拆迁难，导致项目至今已闲置近10年，项目也几经易手。

　　 2006年8月25日亿城股份为准备收购弘通科研大楼项目开发商而发布的公告内容显示，弘通科研大楼项目地处北京东城区建国门附近。项目建设用地面积为1.67万平方米，总建筑面积约15.23万平方米，其中地上建筑面积为10.68万平方米，物业类型为高级精装修公寓，并有高档会所、底层商业、地下车库等配套设施。

　　 中信地产一位熟悉个中情况的匿名人士向《每日经济新闻》记者介绍说，2003年之前，弘通科研大楼项目已被成功立项，并于2003年开始实施项目拆迁，同年，一家名为富恒地产的开发商以土地协议出让的方式获得了该地块的土地开发权。

　　 回头来看，对于富恒地产来说，拿下弘通科研大楼项目的土地开发权意味着“噩运”的开始。

　　 拿下该地块的富恒地产，在运作项目后不久，便因为拆迁工作所需资金数目庞大，致使项目运作不得不陷入停滞。

　　 2009年9月24日，当时持有富恒地产100%股权的中信地产在北京产权交易所挂出的一份名为 《北京富恒房地产开发有限公司100%股权及100279.725872万元债权》的转让信息显示，富恒地产就弘通科研大楼项目与相关部门签订的 《委托拆迁管理协议》，涉及拆迁金额高达约6.63亿元。而北京工商局的工商资料显示，富恒地产成立于2001年6月11日，注册资本仅2000万元。换句话说，2000万元的注册资本，面对约6.63亿元的高额拆迁成本，富恒地产可能会感觉到有心无力。

　　 富恒地产最终以转让公司股权的方式，“委身”于中信地产。

　　 不过即使是中信集团，面对弘通科研大楼项目的高额拆迁成本可能仍然有点难以招架。

　　 2006年，或许迫于拆迁成本压力的考虑，中信地产为一直受困于拆迁的弘通科研大楼项目引进了上市房企亿城股份。

　　亿城股份终未接盘

　　 2006年8月25日，亿城股份发布《亿城集团股份有限公司关于资产收购暨关联交易的公告》，内容显示，亿城股份准备通过交易，以富恒地产账面净资产值2000万元的60%(即1200万元)收购富恒地产60%股权。同年的11月25日，亿城股份子公司北京亿城还被指定收购富恒地产剩下的40%股权。不过公告中也明确对此说明道：“本次交易尚须公司股东大会审议”。换句话说，此笔交易还处于意向谈判阶段。

　　 2006年8月25日，亿城股份为准备收购富恒地产而发布的公告 《亿城集团股份有限公司关于资产收购暨关联交易的公告》内容显示，富恒地产的主要资产为弘通科研大楼项目。因弘通科研大楼项目受困于拆迁以及拆迁成本高昂等原因而闲置至今。

　　 值得关注的是，当时还未成功收购弘通科研大楼项目的亿城股份，便早早地将该项目列入公司的土地储备库，足以看出当时亿城股份对于收购该项目所表现出的志在必得。亿城股份管理层还在公告中对该项目收购后的前景作出了乐观的计划：“公司将力争将其打造成国内顶级的服务式公寓，50%左右物业的销售有望在2009年后产生较好收益，50%左右将作为投资型物业长期持有。”

　　 然而现实是残酷的。在近一年后的2007年8月14日，亿城股份发布的公告内容显示，当天的亿城股份2007年第五次临时股东大会作出了 “关于解除建国门项目有关协议的议案”，此处的“建国门项目”，就是弘通科研大楼项目。至此，弘通科研大楼项目未转让成功，仍然在中信地产手中。

　　 对于亿城股份放弃此笔收购的原因，当时业内有多种猜测版本，其中一种声音较为多数人所认可，那就是亿城股份的中途退出，缘于弘通科研大楼项目的拆迁成本太高以及拆迁难度太大，致使项目开发前景不明。

　　 2009年，一直被拆迁拖后腿的弘通科研大楼项目开发商富恒地产，决定在中信地产这棵大树的庇护下放手一搏。当年7月11日，弘通科研大楼项目内的梁林故居将被拆迁的消息被媒体曝光，鉴于舆论压力，此后不久拆迁工作便被相关部门叫停，项目拆迁重陷僵局。

　　 中信地产于当年的9月24日在北京产权交易所挂牌出让其手中持有的富恒地产100%股权。挂牌出让信息显示，当时中信地产对于转让富恒地产100%股权的心情可谓“迫不及待”。

　　 挂牌出让信息规定，受让方与转让方签署《产权交易合同》之日起3日内支付本次股权交易价款的30%至北京产权交易所指定账户。且要求受让方与转让方签署 《产权交易合同》之日起3日内，受让方需代标的公司偿还转让方对标的公司债权82614.725872万元及中信信托有限责任公司对标的企业的债权的款项17665万元，共计100279.725872万元。

　　 此后，几经转手的富恒地产，委身于华润集团旗下的华润置地。

　　律师观点

　　开发商已获拆迁许可

　　针对梁林故居被拆除一事，据新华社报道，1月28日，继之前被解释为“维修性拆除”后，梁林故居所在地北京东城区的文化委再次出面回应称，虽然建设单位华润集团旗下的富恒地产是为了紧急抢险，才将危房落架以便于修复。但此次拆除未经报批，属“违规拆除”，东城区文化委将对此事依法进行查处。

　　 《每日经济新闻》记者致电华润集团，负责媒体对接的梁先生介绍说，“我不是太熟悉此事，因为富恒地产为华润集团旗下的地产开发平台公司华润置地的子公司，不属于华润集团直接持股。”

　　 30日下午，《每日经济新闻》记者多次致电华润置地两位相关负责人，但其手机或关机或无人接听，座机也一直处于无人接听状态。记者以短信的方式将采访意向发至华润置地两位相关负责人手机，但截至发稿对方仍无正面回应。而富恒地产的前台电话也一直未能成功联系上。

　　 值得注意的是，据新华社报道，29日下午，针对北京东城区文化委“违规拆除”的说法，华润集团北京公司有关负责人在接受新华社记者电话采访时回应称对此持保留意见。

　　 北京一位不愿透露姓名的律师向《每日经济新闻》记者解释说，虽然目前网上对于梁林故居被拆一事，一片违规叫骂声，但是华润集团对此“持保留意见”的说法有一定的法律依据。

　　 据这位律师介绍，位于北京的梁林故居拆迁一事，事件本身所涉及到的主要法律依据有国务院令第305号 《城市房屋拆迁管理条例》以及北京市政府令第87号《北京市城市房屋拆迁管理办法》等。二者皆明确规定城市房屋在拆迁之前必须取得城市房屋拆迁许可证。而开发商对于梁林故居的拆迁工作，已取得了京建东拆许字［2007］第516号《房屋拆迁许可证》。换句话说，梁林故居的被拆，开发商具备一定的法律依据。至于开发商取得梁林故居拆迁所需的《房屋拆迁许可证》的程序及过程的合法性或合规性等进一步问题，则属于另一回事。