延迟开盘风起：北上广深开发商储盘避寒

　　每经记者 杨羚强、叶书利、徐学成、胡廷鸿 发自上海、北京、广州、深圳

　　新浪乐居一份调查报告显示，目前开发商倾向于延迟开盘，以应对限购令带来的不利市场局面。《每日经济新闻》驻北京、上海、广州、深圳等地记者调查发现，四地均有大批楼盘延迟开盘日期。

　　此前，有机构预测，今年的房价下调幅度可能达15%~20%。国务院总理温家宝1月31日上午主持召开国务院第六次全体会议，再提巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

　　另一方面，据不完全统计，今年房地产全行业有万亿元债务到期，融资成本也在水涨船高。有业内分析人士指出，那些去年延迟开盘的开发商，如果要想项目的利润率和去年下半年持平，那么需要等市场回暖后一到两年。是牺牲利润，低价开盘销售；还是冒险继续等待房价的再一次上涨，各地开发商面临抉择。

　　北京：

　　延迟开盘楼盘须过还债关

　　搜房网数据监控中心统计数据显示，在2011年2月“京15条”面世后一年内，每个月皆出现了延期开盘的现象，2011年2月当月实际开盘率最低至33.33%，瞬时打乱了房企的开盘节奏。即便是年内当月实际开盘率最高的2011年4月，也只有86.21%。2012年1月，当月实际开盘率仅66.67%，有1/3计划入市的楼盘延期开盘。粗略统计，过去一年来，除去一些楼盘重叠延期的情况外，实际开盘率仅六成，四成楼盘出现延期开盘现象。

　　北京美联物业高级经理张磊向《每日经济新闻》记者分析说，延期开盘可能有几种原因，首先，延期开盘楼盘开发商手中已有的蓄客量不够；其次，每个楼盘开盘前，开发商一般会以在售的同区域楼盘或同类型楼盘的销售情况作为参考。当开发商认为开盘后，楼盘的销售情况难以达到自身的销售目标时，可能会作出延期开盘的决定。此外，也存在楼盘预售证申请未获政府批准等外部原因。

　　泛海建设一位高管在接受《每日经济新闻》记者采访时，将楼盘延期开盘的原因，概括为“观望”与“权衡”。

　　该高管具体解释说，在目前楼市环境下，如果降价销售，一些老项目可能会面临前期业主的舆论压力以及对项目品牌形象的影响等问题。此外，降价也不一定能换量，出现了定价难的普遍现象。一些楼盘索性采取了暂时观望的态度。但类似观望行为也有风险，如财务压力、业绩压力、舆论压力等，以及后期市场风险。

　　值得注意的是，在延期开盘的楼盘类型上，高端项目占据极大的比例。对此，张磊认为，目前高端项目延期开盘的动力比中低端项目更大。首先，目前的市场环境下，楼盘销售大致存在两种战略取向：保销量与保利润。在持续调控之下，楼市重回刚需为主的市场，因此中低端项目可以通过降价来达到跑量的目的；伴随投资投机类消费被打击，高端产品的消费人群日益稀少。

　　其次，从产品类型上讲，高端项目更注重保值性与品牌形象，如果降价，可能破坏其品牌形象，导致后期销售过程中陷入越降越难卖的窘境。

　　张磊说，目前开发商都在静待市场转机，期望成交量回升。一些开发商寄望于在合适时机与其他同行联手造势，推动区域成交量的回稳，以利于自身开盘卖房。

　　有统计数据显示，今年4月与7月是房企还债高峰期，因此一些延期开盘项目可能在这两个节点前 (即2月与5月左右)联手降价造势入市，回笼现金。

　　上海：

　　房企利润一到两年才能恢复

　　在楼市成交低迷的背景下，究竟有多少楼盘延迟开盘？据搜房网统计，2011年12月上海预计开盘57个，实际开盘38个，延迟19个，实际开盘率为66.7%；2012年1月预计开盘12个，实际开盘3个，延迟9个，实际开盘率为25%。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟则估计，大约50%左右的楼盘月成交套数低于10套，这些楼盘当中有不少延期开盘，导致只有个位数成交。

　　在所有机构数据中，汉宇地产显得最为保守，但其统计的延迟开盘楼盘占比最少也达20%。

　　汉宇地产市场研究部资深分析师何倩认为，选择延迟开盘的项目主要有三类：一类是2009、2010年取得的高价“地王”项目；二是处于滞销期的高端项目；三是中小地产商开发的楼盘。

　　其中，高端楼盘的表现最突出。张宏伟说，很多时候开发商会为了保证高端楼盘不低价销售 “舍卒保车”，将一些普通住宅的小户型产品低价快速销售，以套取足够多的现金。

　　对于产品类型单一的房企，则只有牺牲部分楼盘的利润空间打折促销回笼资金，或通过部分项目股权出让、项目整体转让的方式回笼资金。

　　张宏伟认为，今年开发商开出的价格不会比去年三四季度更低。但他表示，按照目前的价格走势，以及房企的普遍融资成本，房价需连续反弹一到两年，房企的利润水平才能和去年下半年接近。

　　深圳：

　　部分楼盘或被逼“割肉”

　　去年4月，深圳市政府一纸禁令，让不少意欲上半年入市的高端豪宅项目“悬崖勒马”。

　　据《每日经济新闻》记者了解，在深圳限价令下，高端豪宅项目预售转为现售，包括金地、招商、莱蒙国际等深圳本土开发商的部分高价项目因未能如期拿到预售证而不得不延后到下半年或今年开盘。

　　去年下半年，大多数房企还在走量还是保利润中徘徊，“定价难”让中小型开发商在决定是否推盘时踌躇不定。2011年下半年，在信贷紧缩、楼市调控政策继续加码的情形下，房地产市场遽然生变。2011年6月，大型开发商中海率先打出降价旗号，下半年万科、招商等开发商纷纷打出降价促销旗号，以求走量保业绩增长。对于中小型开发商来说，2011年对楼市调控政策大多心存侥幸。对此，中原地产华南区董事总经理李耀智称，上半年大多数开发商愿意积极推盘入市，但进入下半年房价下跌，楼市进入观望态势，不少开发商对后市并不乐观，一方面认为即便降价也未必换来成交量，另一方面，如果降价促销，又担心市场2008年房价下跌而2009年反弹的历史重演，让自己陷入被动。

　　“市场陷入观望，去年下半年开发商延后推盘的逐渐增多。”李耀智称。

　　延后推盘的开发商，在2012年上半年却又面临企业资金链紧张和财务成本增加压力。2012年1月31日的国务院工作会议上，政策层面已经明确不会放松针对楼市的调控政策。对于已经延后开盘的项目来说，上半年会作何选择。是继续坚守房价，还是降价走量？

　　“这个时候开发商心态微妙，既不想损失大部分利润，又不想一点存货都不走。”众厦地产总经理助理林晓华表示。

　　而李耀智则认为，开发商能否“割肉”，关键看楼市调控政策是否会有所松动。“如果一季度政策不放松，大型开发商会考虑降价让利出货。”一旦大型龙头企业如万科继续降价，中小型开发商最终也会选择跟随。

　　此外，据林晓华预估，此前一直坚持不降价的高端项目也会以低折扣的价格释放出少量楼盘，试探市场。

　　广州：

　　三分之一楼盘延迟上市

　　根据搜房网此前的统计，今年1月份广州预计新推33个项目，但从去年12月24日至今年1月25日，实际推出的新项目只有22个，意味着有1/3的项目选择了推迟开盘。

　　《每日经济新闻》记者了解到，位于广州外围增城的别墅项目广悦轩泊爵从去年年中就开始吹风预计年底开盘，但最新消息称开盘日期被推迟到今年5月，搜房网信息显示，该项目的报价为26000元/平方米，而2011年增城市全年的销售均价不到8000元/平方米。

　　一般来说，春节前后应该是销售旺季，1/3的项目推迟开盘则集中反映出开发商的观望心态。有业内人士认为，开发商目前面临着来自两方面的压力，一方面是市场冷清，成交量持续下滑；另外一方面，限购或者限价的调控政策将持续多久也不得而知。

　　根据广州阳光家缘网站发布的官方数据，2011年12月，广州全市10区(不包含增城和从化两市)新建商品住宅网上签约面积34.53万平方米，同比减少28.2%，环比减少2.4%，成交依旧集中在花都、番禺等售价较低的外围区域。截至2012年1月31日，广州全市累计未售的商品住宅已高达109933套。

　　地产专家韩世同对记者表示，楼市目前尚处淡季，强行开盘并不会取得很好的效果，开发商还是寄希望于政策变化。

　　开发商的延迟开盘的“小算盘”是否会如愿以偿？就广东来说，虽然佛山、中山相继出现了放松调控的 “苗头”，但还未能从根本上改变市场状况，此外，一些调控未达标的区域则极有可能保持既定的调控政策不变。

　　以增城为例，2011年增城的成交量为14963套，均价为7955元/平方米，实际上已经超过了其2011年制定的 “新盘均价不能超过7385元/平方米”限价目标，市场上对于增城是否会“双限”的传言也因此不绝于耳，但公开信息则显示，增城几度表态不会放松限购，看来短期内调控政策不会有明显变化。

　　韩世同认为，限价政策对高端项目的影响尤为明显，因为一旦这些项目的成交量上升，会拉升整体的销售均价，这一点也是肩负调控任务的地方政府不愿意看到的，如此一来，开发商推迟开盘或许将是“竹篮打水一场空”。