余丰慧：楼市调控新提法 警惕地方扩大化

　　余丰慧

　　 温家宝总理1月31日在国务院第六次全体会议上指出，巩固房地产市场调控成果；继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归；采取有效措施增加普通商品房供给；做好保障性住房建设和管理工作。

　　 “巩固房地产调控成果”是去年后半年调控初显成效后一直强调的口径，充分表明中央政府房地产调控的坚定决心。

　　 “促进房价合理回归”，从2009年开始的本轮楼市调控以来，温家宝总理已先后五次明确提及，其中，2011年11月6日温总理在俄罗斯圣彼得堡表示，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。

　　 “采取有效措施增加普通商品房供给”，从本轮调控至今一直是这样的表述。“做好保障性住房建设和管理工作”，从本论调控至今没有丝毫松懈，也是构建政府的归政府、市场的归市场的住房新机制核心内容。

　　 以笔者看，最为值得注意的是“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”，关键在“逐步完善”四个字上。这有两层意思：一是现有抑制投机投资性需求政策仍有完善空间；二是完善现有抑制投机投资性需求政策已经摆上决策层议事日程。

　　 目前，抑制住房投机投资性需求政策主要有四：差异化住房信贷政策；差异化税收政策；限价政策；限购政策。差异化房贷和差异化税收政策是准经济性手段，争议不大，完善空间有限。而限价和限购政策完全是行政性政策手段，实际执行中争议性很大，而且在楼市调控中已经发挥了立竿见影的效果。但是，作为直接干预房地产市场的过于严厉的行政性手段，毕竟不是长久之计，退出只是时间问题。我们注意到，限购政策出台伊始，就受到地方政府、开发商、部分专家学者的猛烈抨击，要求取消声音此起彼伏。

　　 因此，必须警惕地方政府以国务院提出“逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”为借口，不是“继续严格执行”而是大作“逐步完善”的文章，大肆放水抑制投资投机性需求措施，片面理解“逐步完善”要求，将其扩大化，使得投资投机性需求重新开始泛滥。

　　 这种可能性不是没有，而是在一些地方已经出现。日前，“珠三角”的中山市已传出松绑调控政策的消息。春节前夕，中山市国土资源局已在其网签系统中对房屋“限价”标准进行上调，由之前的5800元/平方米，调整至6590元/平方米，上调幅度为790元/平方米。如果住建部等部门对中山市做法予以默认，加之国务院又要求“逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”，可能会出现更多类似中山市放水楼市调控，弱化限购、限价甚至限贷、税收政策的情况，那么，投资投资性需求将大举反弹，一年多的楼市调控成效极有可能毁于一旦。各方对此必须保持高度警惕。

　　 笔者同意限购、限价等行政手段最终要退出的观点。但是，行政手段的限购、限价退出后，必须有经济手段措施取而代之，这个经济手段被许多人士寄希望于房产税上。笔者认为，房产税尚在试点，而且从重庆、上海试点情况看，抑制投资投机性购房效果有限，当然，可能是税率设置上存在过低等问题。因此，房产税全国推开尚需时日。房产税不全面推开，限购等行政措施绝对不能贸然退出市场。

　　 限购、限价政策退出起码要具备两个条件：一是房产税在全国全面推开，并且税率设置上能够真正起到抑制投资投机性需求的作用效果；二是保障性住房大面积投入市场。将大大分流商品房市场的购买压力。到那时，商品房价格上涨的需求压力就会大大缓解，房价想暴涨都难。

　　 综上所述，从时间点上看，旨在抑制投机投资性需求的限购、限价政策，真正退出的时间点应该在明年上半年或者明年第三季度。