开发商集体刹车 土地市场未现抄底行动

　　黄树辉

　　房地产市场销售预期不明朗传导至土地市场，房地产企业在2011年的拿地热情骤降，并进一步引发全国规模的土地市场调整。

　　在过去的2011年，受销售放缓和融资收紧的双重影响，开发商投资意愿和投资能力已经普遍减弱，拿地规模在整体上出现明显萎缩。

　　开发商支付的土地资金相应减少，部分开发商被迫调整开工计划，全国新房开工面积的增长幅度有所减弱，这势必波及未来楼市的供求状况和市场走向。

　　时至2012年1月，土地市场的低迷格局仍在持续，开发商拿地热情有所提升，但仍没出现大规模抄底行动，土地市场的供需博弈仍在继续。

　　开发商拿地量价齐跌

　　盘点开发商在2011年土地市场上的表现可以发现，除极个别具备央企背景的开发商外，大多数房企在去年都放缓了拿地速度。

　　龙头企业万科拿地面积和拿地金额均大幅下降44%和48%，万达的新增土地储备从2010年的1327万平方米减少至2011年的1016万平方米，多年拿地规模一直位居行业第一的恒大地产也谨慎刹车。保利地产、龙湖地产、绿地集团等行业巨头的拿地规模也都明显减少。

　　与此相对应，开发商拿地金额随之减少，万科购地支付地价占公司销售总额的比例由2010年的55%骤降至25%，进入近年来低位，保利地产、龙湖地产等拿地金额与此前一年相比亦出现大幅度回落。

　　除政策环境不明朗、销售市场不景气因素外，土地价格一直未出现明显回调成为开发商迟迟不肯抄底的直接原因。

　　尽管去年国内多个城市土地拍卖屡现底价成交，但土地绝对价格仍处于历史高位，地价总体依然保持坚挺。中原地产监测显示，部分城市外围土地价格出现10%~20%的回落，但中心区域和仍处于发展上升期或未来住宅供应压力较小的地区，土地价格并未出现明显下降，如北京大兴旧宫、天津滨海、武汉东西湖等。

　　中原地产称，从分类城市来看，与2009、2010年相比，二线城市地价依然坚挺，一线城市稳中有降，目前地价仍远高于2008年水平。

　　开发商拿地意愿降低直接导致多个城市土地出让金锐减。根据CRIC城市运营顾问中心对全国100城市招拍挂土地的监测，2011年全国100城市土地出让金总额为15970.6亿元，相比上年的18887.4亿元减少15.4%。2011年上海以1243.6亿元排在土地出让金排行榜的首位。而2010年的三个土地出让金千亿俱乐部成员北京、上海和大连，在2011年均出现不同幅度的下滑，以大连为甚，较之2010年缩水过半。

　　但在排行榜TOP 30的城市中也不乏土地出让金出现较大增幅的城市，诸如沈阳、昆明、济南、哈尔滨、郑州、镇江土地出让金依然逆势增加。

　　土地出让金增减互现格局背景，来自于开发商在政策调控下拿地策略的转变。越来越多的开发商在2011年纷纷加大在二三线乃至四线城市的拿地比重。

　　以中海地产为例，该公司仅仅在2011年上半年进入的主要城市包括长沙、吉林、烟台、合肥、南昌、南宁、武汉等，均以二三线城市为主。

　　开发商拿地态度分化

　　与全年土地市场冷清相比，部分开发商在2011年底及2012年1月开始表现活跃，这意味着房企对未来房地产市场调控及走向的判断可能出现不小的分化。

　　根据招商地产公告，1月9日和10日在贵州毕节市连续竞得两幅地块，总金额为3.27亿元，而这是招商地产在最近1个月里第6次出手。此前，招商地产已分别在青岛和武汉拿地。在青岛通过股权转让方式获得的4幅地块，总建筑面积达29.46万平方米。在武汉拍得的3幅地块，总成交金额为34亿元，建筑面积超过100万平方米。

　　此外，保利地产去年底在石家庄和佛山拿地的总金额高达38亿元。万科去年12月在武汉、南昌、大连等地拿地的总金额达21亿元以上。而远洋、华润、绿地3家房企均在2011年12月斥巨资拿地。

　　对于公司在去年底有节奏的拿地行为，保利地产高管在一次券商交流会上表示：“抄底是抄不到最低的，现在落实的项目是我们长期跟进的项目，所以我们对价格的底线会很清楚，就算市场再差，它的地的价格也不会再低。我们其实相对比较谨慎，在相对低的区域根据自己节奏慢慢去拿。”

　　但实际上，多家行业巨头均表示，公司在2011年的拿地策略并未改变。万科称，土地市场还没有出现特别好的抄底机会，仍坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎拿地原则。

　　而招商地产有关负责人则表示，由于土地获取量较小和资金面比较充裕，如果市场稳定，公司增加的土地储备还会更多。制图/马静