中经博主热议：楼市严冬依旧，抄底时机还远吗？

　　

　　中国经济网编者按：随着房地产调控的深入，全国楼市陷入低迷。春节期间，包括北京、广州、深圳等一线城市甚至出现“零成交”的惨淡局面。业内人士认为，2012房价回落已是大势所趋，上半年是住房刚需抄底的时机所在。对于房价走势如何发展，是否已经调控到位？何时才是抄底的好时机？中经博主在文章中做出了判断，一些人认为探底周期可能超过半年甚至一年，一些人则认为“抄底”的说法毫无意义。

　　马跃成：楼市无投机行为，抄底说无意义

　　如果从楼市的进一步调控来看，哪有底可抄？要说搞投资可能有个低买高卖的问题，这样才能盈利赚钱。温总理最近的这次讲话，明确地警告说，继续严厉打击楼市的投资投机行为。没有投资投机的动机，房屋也就失去了牟利的功能。是不是见底也就没有太大意义了，人们要自住，更多地将是考虑居住功能了。只有投资和投机才会关注房价的上涨可能，而不在乎房价的高低，只要房价能上涨，房价再高也有投资机会。【全文】

　　楚芸：探底周期可能超过半年甚至一年

　　最近有篇文章说今年是比较好的购买房时间，基于房价必须下跌。但更多人关心的是下跌周期，在我们这些从业者来看，或者说是利益相关者来看，也就是探底时间或者探底周期问题。以前的文章表述多以上半年即六月底作为探底周期的节点，认为过了六月房市，当然包括房价及市场会有复苏迹象进而上扬。现在看来探底周期可以更长。【全文】

　　吴其伦:民众千万别被“抄底论”所忽悠

　　总理两年内五次在公开场合明确要促进房价合理回归，充分显示了中央痛击高房价的决心，也充分表明在房价没有出现合理回归前，抑制投机投资政策将在相当长的时期内得以延续。这样，缺少投机投资支撑的楼市，房价上涨动力将荡然无存，也就绝不可能出现抄底时机。【全文】

　　贾卧龙：房价或跌回2009年

　　我国的住房市场仍然有大量的刚性需求存在，他们完全可以撑起房地产市场，前提就是房价降到他们的预期，房价下跌两成，再加上通货膨胀的因素，基本上就与2009年的价格持平了，这样的价格对于很多人来说就可以接受了，所以，降价20%将是一个临界点，届时，商品房销量将会出现回升，所以，对于开发商来说，降价走量就是活命，否则将会遭到清洗。【全文】

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　　中国楼市已经失去抄底的意义

　　

　　作者：马跃成

　　最近，通州的房价好像16000元/平米已经成为主流趋势，这与前年26000元/平米的高价相比下降了整整一万元。有人认为这真是不可想象，也有人说还是必然现象。其实目前，人们更关心的是，通州的房价降到这个程度到底是不是就算见底了，房价还会不会再降，现在是不是抄底的时候呢？我觉得回答这个问题，要从北京整体市场的情况来分析，站在通州看通州恐怕不行，另外还要从这几年的楼市发展来看，看看房价是怎么涨上来的，才能对房价该降到什么程度，有个比较准确的判断。

　　要说抄底这个事情，必须要弄清楚楼市调控的目标和目的，这个不多讲了。如果我们注意一下近期国家领导人关于楼市调控问题的表述，会发现总是有一句话，特别引人注目，这就是巩固调控成果，让房价继续回归到合理水平。如果从这个角度看，现在的房价显然与中央的要求还有一定的差距，也就是说，现在的房价远没有达到合理水平。也就是说中央的要求是房价要继续下调，这也是一个必然的结果，那么说，现在抄底还有点早。

　　其实，如果从楼市的进一步调控来看，哪有底可抄？要说搞投资可能有个低买高卖的问题，这样才能盈利赚钱。温总理最近的这次讲话，明确地警告说，继续严厉打击楼市的投资投机行为。没有投资投机的动机，房屋也就失去了牟利的功能。是不是见底也就没有太大意义了，人们要自住，更多地将是考虑居住功能了。只有投资和投机才会关注房价的上涨可能，而不在乎房价的高低，只要房价能上涨，房价再高也有投资机会。而对自住来说，情况就完全不一样了。

　　当然对于一个以自住为主体功能的楼市来说，一般情况下，房价是不会再有大起大落的可能了，除非某种危机来了另当别论。我们认为建立一个以居住为基本目的的房地产市场正是这次调控的最终目标。

　　如果这样的住房体系确定了，在保持基本稳定的情况下，房价没有大起大落，投资者和投机者早晚都会从楼市撤退，从而挤出大量的房源，这也会加快房价继续下降。目前很多人没有认识到这一点，包括一些开发商和业内研究者。他们还在从市场投资者的角度论证房价上涨的可能性，是上涨的机会和时间。

　　从北京最近上市的楼盘来看，北京的房价还没有稳定下来，也可以说还毫无规律可谈，无论按照环线划分，还是按照区域比较，是按照类别分析，还是从功能上来看，房价的变动性非常大，谁也不知道什么样的房子价格到底了，或者是哪里的房价不会再降了。这个谁也说不清出，因为现在确实是没有最低，只有更低，没有最高，只有更高。以为会很低的楼盘，房价可能高的吓人一跳，估计应该比较高的项目，可能大大出乎意料。

　　一句话，房价还没有调整到位！再加一句，抄底已经没有意义！

　　马跃成博客：http://blog.ce.cn/html/53/109953.html

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　　探底的周期可能更长

　　作者：楚芸

　　最近有篇文章说今年是比较好的购买房时间，基于房价必须下跌。但更多人关心的是下跌周期，在我们这些从业者来看，或者说是利益相关者来看，也就是探底时间或者探底周期问题。

　　以前的文章表述多以上半年即六月底作为探底周期的节点，认为过了六月房市，当然包括房价及市场会有复苏迹象进而上扬。现在看来探底周期可以更长，主要分析依据是：

　　1、过渡阶层的和谐要求。

　　在市场化由先富论转向共富的阶段，容易产生一个过渡阶层，过渡阶层会追求社会和谐，并且过渡阶层往往与财富相关，比如目前的过渡阶层就是指有房阶层。有房阶层在泡沫破裂或者通胀阶段会寻求和谐，达到自己资产保值的目标。因此他们的呼声是保持房地产及房价的稳定而不会呼吁房价崩盘或者房地产业退出。

　　这个力量有多大呢，人数比约30%，财富量约90%，资产存量货币部分约占全社会的50%。我们分析过去十余年储蓄余额的归宿后发现，储蓄率增减变化主要由财富拥有者完成，这似乎可以看成他们拿这笔钱去投资了。而相对稳定的那50%则要解释成老龄化社会及市场化变迁带来的硬储蓄。

　　2、政策着力点依然是软着陆。

　　虽然笔者写了几篇文章来试图说明软着陆只会让未来房价反弹或上涨，但内心的世界还是希望软着陆的，就象人们生活好了不需要折腾的道理，希望增长率保持稳定，希望社会保持稳定，这样有产者或者稳定工作的这部分似乎感觉踏实许多。

　　而从社会主义来说，政府是需要软着陆的。这或可解释成政策不会激进也不会放下，各方力量正在斡旋，最终可能产生一个中庸的结果，这也是许多测算认为今年属于探底的年份。

　　但是探底时间长了就是泡沫破裂或者崩盘，因此政府会找出一些去房地产化的经济发展支点，比如新近提出的农村科技化，进一步扩大保障房为主的城镇化等，有资深人士认为此举实际是在保障房地产业，只有促进不会退化。

　　3、市场存量的激剧增加导致去库存时间更长。

　　有人测算，按照2009年的销售速度，目前存量去库存周期一线城市5－8年，二三线城市3－5年。即使按照2010年上半年中的数字，北京的去库存时间也得三年半。

　　2011年虽然在调控中被降被过冬，但数据不会骗人，开发投资、销售面积、销售总额、土地出让总量依然保持历史高值，这说明什么呢，说明库存也是一个动态增加的过程，这些新增用地新增项目也不会日光或者月光，也有一个自然库存的问题。

　　为什么多数专家都断言房价可以降TM的30%甚至50%，还不是来自于存量房的显见成本。但是去库存的过程并非全盘降价，那样硬着陆会导致崩盘，而是慢慢降，有升有降，因为降多了会有开发商或者民间炒家抄底。

　　如果去库存时间延长，自然地，探底时间也相应延长。请开发商做好这个准备。

　　4、去投机化基本成为政策制度化。

　　这是定论，不用多讲，该问题一定让政府头痛，既然刀下了，就不会再放下。而且所有的后手都与此相关，比如用信息联网代替限购，比如开发商的退出机制，比如房产税的开征以增值与持有环节来计算，比如实施优惠税率刺激普通消费等，都有去投机化的要求。

　　去投机化也是调控长期存在的一个重要理由。

　　5、保障房的发力。

　　你可以不相信3600万套的保障房总量，你可以不相信1000万保障房的总体现实供应，你还可以不相信14000亿元保障房资金无着落，你尽可相信要落实3600万套保障房，没有可用之地来落实，但有两点是现实的问题，一是保障房确实供应增加了，保障房分流了部分刚需，二是保障房确实解救了而不是危及了部分开发商，多数城市有些红色开发商已经以保障房或者兄弟的棚户区改造、卫星城建设为重点了。

　　保障房发力会刺激房价向下，从而延长探底时间。

　　6、开发商的存活时间延长。

　　尽管有统计表明开发商把持的资金量约有17000亿，尽管有统计表明地方政府正处还债高峰，尽管有统计表明去年四季度至春节前后，成交大幅下跌，一线城市跌幅最高达80%，最少不低于30%，最终无非说明开发商有死有活，但企业如人，求生的本领或者时间较之发展周期的时间其效率是不一样的，也就是这些因素综合起来只能说明开发商的存活时间延长而不是缩短，因为即使情况比较好如龙湖万科，其负债率也高居不下，并不是不依赖于现金流，只是稍好。

　　当一个开发商将死，在投资市政策市投机市条件下，会有开发商伸出援手，如同去年中投加入绿城一样，万科去年也合并了几个项目，开发商的合并分拆会延长存活时间。

　　还有综合因素就是信贷，信贷对房地产的制约是双重的，既影响购房也影响开发商的资金链，同时信贷还因为保障房的存在有所偏斜，探底过程或因信贷原因延长。

　　因此，楚芸说，判断上半年或者六月底前探底是对的，但政策及市场目前的供求关系及信贷环境决定了探底周期可能超过半年甚至一年。

　　楚芸博客：http://blog.ce.cn/html/82/109582.html

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　　民众千万别被“抄底论”所忽悠

　　

　　作者：吴其伦

　　2012年的楼市，从春节七天北京的“零成交”、上海16套、广州19套、深圳2套开始，就被贴上了凄凄惨惨戚戚的标签。而进入一月份的楼市，各地量价齐跌更是给楼市蒙上一层山雨已来的阴影。

　　数据显示，2012年1月份，全国十大城市住宅均价为15565元/平方米，首次出现环比下跌，环比上月下跌0.15%。1月份，北京二手房签约2934套，创下39个月以来的新低，同比2011年春节期间2月份的8468套，下降65%。

　　在这样的市场状况下，房价开始步入下行通道，市场将掀起降价促销潮已经在业界成为一种共识。与此同时，各种忽悠民众入市的论调也开始甚嚣尘上，而在诸多忽悠中，以“抄底论”为最。

　　世联地产董事长陈劲松发微博(http://weibo.com)称：“抄底？人人都想抄底，但难在选时。底太长，你不敢抄；底太短，你抄不到。时机重要吗？如果说房地产价值准则是地段、地段、还是地段;那么房地产价格准则是时机、时机、还是时机！但抓时机不能抓一个点，而是时间段。”

　　坦言之，作为地产人，陈劲松还是非常厚道的，因为他没有明确说明何时抄底，也没有忽悠民众入市，只是表明了自己对于如何抄底的观点。笔者看到其微博后，进行了转发并评论：“很多人看到某种投资品开始下跌，就谋划着抄底，于是开始寻找某价位是底部的理由，当他为自己找了很多理由并以自认为的底价入市后终于发现，该产品价格还在下跌。此现象在投资界比比皆是，何也？心态！就中国房地产而言，已无投资价值。世界上本没底，底是无所谓有，无所谓无的，相信的人多了便有了底。”

　　从投资的角度，陈劲松的“抄底须把握时机论”，笔者是很赞同的。但是，依笔者看来，在未来的中国房地产市场，既失去前几年的暴涨机会，更没有较大的获利空间，也就不会出现抄底时机。

　　首先，中国房价已处畸高状态，市场刚刚步入下行通道，在相当长的时间段内，房价没有反弹可能。目前，一线城市的房价绝对值已和东京持平，部分区域甚至高于东京相同区域房价；一线城市房价收入比普遍超过20，租售比达到1:650；空置率一直居高不下。所有这些，都表明中国房价处畸高状态。而在目前，受持续调控影响，一线城市房价开始步入下行通道，二三线城市房价也开始出现松动，毫无疑问，中国房价将出现普遍下跌。这样，在相当长的时间段内，房价没有反弹可能，投资房产就意味着资产缩水，当然不会出现抄底时机。

　　其次，政府抑制投机投资需求将在相当长的时间内得以延续，缺少投机投资支撑的房地产市场，房价上涨动力已荡然无存。1月31日上午，国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告（征求意见稿）》时强调巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。

　　总理两年内五次在公开场合明确要促进房价合理回归，充分显示了中央痛击高房价的决心，也充分表明在房价没有出现合理回归前，抑制投机投资政策将在相当长的时期内得以延续。这样，缺少投机投资支撑的楼市，房价上涨动力将荡然无存，也就绝不可能出现抄底时机。

　　第三，不久的将来，中国房地产市场已经逐步进入消费市场，房价将在供求关系的影响下出现小幅波动，绝无暴涨可能。一直以来，中国房地产市场所供应的产品绝大多数是定位高端已经是不争的事实，其目标客户锁定的是投资客、高收入群体。房产市场充斥着动辄几十、成百、上千万的住宅，这些住宅绝大多数被投资客所买（居高不下的空置率即为明证），中国房价在投机炒作的推动下不断暴涨。由此可见，房改至今的房地产市场的实质是奢侈品、投资品市场。实践证明，以投资为主导的中国房地产市场不仅不适合中国国情，更不能很好得解决民众的居住问题，同时也给中国社会带来诸多难以化解的矛盾。所有这些都表明，中国房地产市场的投资属性急需变革。

　　我们欣喜地看到，始于2010年的房地产调控，令中国房地产市场出现了重大的变局，保障房、中低价位商品房的市场供应逐步增加，相信不久的将来，由投资主导的房地产市场必将逐步进入消费市场时代。彼时，房价将在供求关系的影响下出现小幅波动，绝无暴涨可能，也就不会出现大幅的获利空间，自然也没有什么抄底时机可言。

　　吴其伦博客：http://blog.ce.cn/html/57/119357.html

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　　房价跌回2009 不是没有可能

　　作者：贾卧龙

　　时间已经跨入2012年，但房地产市场的调控丝毫没有松动的迹象。2012年对于房地产市场来说，是非常关键的一年，这一年是中央政府的换届年，是调控政策的细化年，是开发商的还债年，是购房者的观望年，是房企的洗牌年。这些因素的合力下，开发商降价成为大概率事件，否则生存不易，房地产的辉煌似乎告一段落了。

　　市场成交乏力 量价齐跌不可避免

　　今年对于开发商来说是非常困难的一年，调控持续了一年多，并将继续持续下去，限购政策阻挡了很大一部分潜在“买家”，剩下的刚需购房者则在形势不明朗的情况下选择观望，这是人之常情。一旦没有了买家，房地产市场马上就会陷入“冰封”，成交量下滑是板上钉钉的事。据北京住建委网站数据统计显示，今年一月份，北京楼市住宅网签量为4475套，同比下滑达到了61%，成交量创出最近4年来同期的最低值，全国主要的一二线城市中，接近9成城市的成交量出现了环比下调的情况。

　　成交量下滑，开发商回款艰难，购房者又是观望，短期内开发商想要扭转局面不太容易，2012年又是开发商的还债高峰年，房企资金缺口或将达到上万亿，资金链紧张的情况下，开发商想要僵持也没有了本钱。能够引发转机的因素就是政策与购房者，政策方面现在看来短期内不会有太大变动，所以开发商就只剩一条路，就是想办法打动购房者，最好的办法就是降价，所以上半年楼市量价齐跌的局面基本不可避免。

　　房价跌去两成 不是没有可能

　　不可否认，现在的房地产市场已经进入买方市场，购房者的心理预期能够对房价走势产生重要影响。据世联地产“2011年四季度购房者信心指数报告”显示，2011年四季度全国购房者当中，预期房价下跌的比例为67%，在降价幅度方面，购房者期望降价的幅度主要集中在“30%以上”，全国降价幅度期望值为31%，这样看来，购房者的降价预期已经成形，房价今后的走势也就基本确定。能够影响房价预期的就是国家的政策，目前，楼市政策没有松动迹象，等到中央领导换届，政策发生巨变的可能性也不大，所以，房价下跌不是没有可能，而且跌的幅度与购房者的预期不会相差太远。

　　我国的住房市场仍然有大量的刚性需求存在，他们完全可以撑起房地产市场，前提就是房价降到他们的预期，房价下跌两成，再加上通货膨胀的因素，基本上就与2009年的价格持平了，这样的价格对于很多人来说就可以接受了，所以，降价20%将是一个临界点，届时，商品房销量将会出现回升，所以，对于开发商来说，降价走量就是活命，否则将会遭到清洗。

　　2012年的国内外形势很复杂，房地产市场也是风云莫测，这是一个转型的机遇，房地产市场不能再被泡沫戕害了，与其慢慢拖着，就不如抓住机会彻底调整，这样的话，最后的损失也会小一点。房价降一些没有那么可怕的，房地产市场还会继续发展。

　　贾卧龙博客：http://blog.ce.cn/html/65/115165.html

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