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“零成交”横扫大江南北楼市深陷10年来最僵持博弈

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-02-07 15:40 来源: 金羊网-羊城晚报

  龙年经济大透视

  楼市观察①

  ■政策:咬定调控不放松 最坚定

  ■地方政府:各怀心事 放松“限购”最犹疑

  ■开发商:拒不降价最能挺

  ■银行:银根收紧最彻底

  ■消费者:持币待购最淡定

  专题撰文/羊城晚报记者 赵燕华 实习生 刘闻妍

  编者按:

  楼价博弈既是观察宏观经济的窗口,又关系到老百姓的“荷包”,而房地产行业作为“万行之首”,其波动更影响相关上下游几十个产业,甚至被认为是“绑架了中国经济”。经历了一年多的调控之后,楼市博弈相关各方已陷入史上最僵持状态。而国内外经济形势不明,调控是否会转向?楼价将呈现何种走向?在龙年开春之际,羊城晚报财经版从今天起,推出龙年经济大透视·楼市观察系列报道。

  市场

  新春楼市“冰封休眠”

  中国房地产市场正遭遇近10年来最深度、最僵持的博弈。政策调控最坚定、银根收紧最彻底、购房者最冷淡的入市情绪、近年来最冷清的春节成交量,在这个龙年新春楼市表现得淋漓尽致———“冰封休眠”成春节一景,许多城市成交仅为个位数。

  北京楼市春节7天出现3年来首次零成交”,上海16套,广州29套,深圳2套,尽管北京住建委解释“零成交”是因为春节期间北京市暂停了房地产交易权属管理系统服务。然而,无可争辩的是,成交惨淡不仅体现在北上广深等一线城市,就连南京、青岛、济南这些二线城市,成交量也同样明显大幅萎缩,其中,济南也同样出现了“零成交”。

  政策

  再砸楼市当头一棒

  “春节过完,楼市春天依旧遥遥无期。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对羊城晚报记者表示,年前温家宝总理提出“促进房价合理回归”的表态,等于给市场再泼一盆冷水,至少在未来几个月,市场难以解冻;同时也使部分心存政策放松渴盼的开发商,信心再受打击。

  在杨红旭看来,地产市场的短期走势,主要取决于政策。而政策面已被这则“利空”笼罩,显示出管理层咬定调控不放松,可以说是近10年来立场最为坚决的。

  值得留意的是,面对僵局,近日中山“限价令”标准升至6590元/㎡。而春节前广州市国土房管局透露,今年的房地产调控思路已上报市政府审定。其中,将适当调整新建住房购买的行政调控手段,研究差别化“限购”措施的可行性。这些举动普遍被外界视为有限放松调控的举动。

  不过,广东省房协理事赵卓文一语中的:各地方政府正秘密筹备的“松动限购”举措,有可能会放缓,因为谁也不希望像去年的佛山那样,搞个政策“一天游”。

  赵卓文形容,对大多数的二、三线城市政府而言,现在是各怀心事。放松“限购”,担心管理层干预,更担心楼价反弹。不放松“限购”,则楼市将进入漫漫隆冬。地方财政收入在2012年将变得十分窘迫。

  消费者

  房价不降30%不出手

  购房者对后市的预期,直接影响购房行为。搜房网调查数据结果显示,91.06%的网友认为广州房价并未触底。根据世联地产的调查,购房者期望降价的幅度集中在30%以上。合富置业首席市场分析师龙斌认为,在大环境没有发生改变的情况下,预跌的心态对市场交投、走向产生一定作用。

  业内人士分析指出,“买升不买跌”的心态,直接导致了各个大中城市春节成交量的惨淡。在广州,尽管不少买家认可房价已比前期回落,但由于担心楼价会持续下跌,怕现在入市会在高位套牢。不少买家也因限购而“额”满,失去入市的资格。

  正是基于上述两点,春节长假广州鲜见价格大幅跳水的楼盘登场。

  某知名房企营销负责人就坦言,在售的单位若明显价格下调的话,想买楼的人会担心你会不会再降价,而已成了业主的人则更是心生不爽,肯定会找机会来闹事,与其两边都不讨好,还不如就守着吧,反正也卖不动。

  羊城晚报记者查阅了近期广州楼市的推盘促销情况发现,在元宵节期间优惠折扣楼盘有所增加,其中番禺、花都等4个楼盘还打出7折起探底楼市,但大部分楼盘仍是9.2折以上的“礼节性”优惠。显示出,尽管成交量大幅下跌,但广州房价依旧“稳健抗跌”。

  数据

  473家房企京城消失

  开发商惨过2008年

  在楼市遇冷的环境下,一些地产公司已经开始大逃亡:2011年12月19日,北京市住建委发文表示,有473家房地产开发企业的资质已被注销,这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事地产开发,今后将在京城楼市消失。而在武汉,也有超过200家房地产企业在2011年消失。

  面对调控和资金压力,在“少拿地、不开工、缓建设”的过冬策略下,收缩编制、裁减人员将是房地产行业不得不面对的残酷现实。有业内人士认为,相比2008年一些房企还来不及裁员,行业就已经复苏的幸运,这一轮的裁员总量可能会比2008年大。

  专家视点

  黎文江:今年广州房价涨幅或贴近CPI

  我的判断是:2012年广州房价仍有一定的涨幅;是属于结构性的上涨,因为今年中心城区供应相对去年有很大的增加,因此其成交量增加,将拉动整体房价上涨;CPI今年仍有4-5%的上升,将推动开发成本上升,但估计房价上升幅度将受政策抑制,所以房价升幅被压,有可能贴近CPI涨幅。今年规划建设的重点区域都将有可能成为住宅成交畅旺的利好点,例如:南沙、番禺。

  韩世同:一二线城市或延续量价齐跌

  现在一二线的城市目前几乎是进入了量价齐跌的状况,已经过了以价换量的这个阶段;二三线的非限购城市,他们可能处在以价换量的阶段,下一步一旦全面的出现深度降价,那也会面临量价齐跌的状况。三四线的城市还主要集中在一个价滞量减的过程和阶段。我觉得目前要想看到成交量有比较大幅度回升的话,可能主要还是仰赖于二三线和三四线的城市,一二线限购的城市恐怕还是在量价齐跌的状况。

  房地产市场博弈格局图

  其他融资平台政府土地限购限价等政策上下游相关产业土地供应开发商房价市民贷款还贷款还房贷房贷银行

  制图:关彩玉

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