“零成交”横扫大江南北楼市深陷10年来最僵持博弈

　　龙年经济大透视

　　楼市观察①

　　■政策：咬定调控不放松 最坚定

　　■地方政府：各怀心事 放松“限购”最犹疑

　　■开发商：拒不降价最能挺

　　■银行：银根收紧最彻底

　　■消费者：持币待购最淡定

　　专题撰文/羊城晚报记者 赵燕华 实习生 刘闻妍

　　编者按：

　　楼价博弈既是观察宏观经济的窗口，又关系到老百姓的“荷包”，而房地产行业作为“万行之首”，其波动更影响相关上下游几十个产业，甚至被认为是“绑架了中国经济”。经历了一年多的调控之后，楼市博弈相关各方已陷入史上最僵持状态。而国内外经济形势不明，调控是否会转向？楼价将呈现何种走向？在龙年开春之际，羊城晚报财经版从今天起，推出龙年经济大透视·楼市观察系列报道。

　　市场

　　新春楼市“冰封休眠”

　　中国房地产市场正遭遇近10年来最深度、最僵持的博弈。政策调控最坚定、银根收紧最彻底、购房者最冷淡的入市情绪、近年来最冷清的春节成交量，在这个龙年新春楼市表现得淋漓尽致———“冰封休眠”成春节一景，许多城市成交仅为个位数。

　　北京楼市春节7天出现3年来首次零成交”，上海16套，广州29套，深圳2套，尽管北京住建委解释“零成交”是因为春节期间北京市暂停了房地产交易权属管理系统服务。然而，无可争辩的是，成交惨淡不仅体现在北上广深等一线城市，就连南京、青岛、济南这些二线城市，成交量也同样明显大幅萎缩，其中，济南也同样出现了“零成交”。

　　政策

　　再砸楼市当头一棒

　　“春节过完，楼市春天依旧遥遥无期。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对羊城晚报记者表示，年前温家宝总理提出“促进房价合理回归”的表态，等于给市场再泼一盆冷水，至少在未来几个月，市场难以解冻；同时也使部分心存政策放松渴盼的开发商，信心再受打击。

　　在杨红旭看来，地产市场的短期走势，主要取决于政策。而政策面已被这则“利空”笼罩，显示出管理层咬定调控不放松，可以说是近10年来立场最为坚决的。

　　值得留意的是，面对僵局，近日中山“限价令”标准升至6590元/㎡。而春节前广州市国土房管局透露，今年的房地产调控思路已上报市政府审定。其中，将适当调整新建住房购买的行政调控手段，研究差别化“限购”措施的可行性。这些举动普遍被外界视为有限放松调控的举动。

　　不过，广东省房协理事赵卓文一语中的：各地方政府正秘密筹备的“松动限购”举措，有可能会放缓，因为谁也不希望像去年的佛山那样，搞个政策“一天游”。

　　赵卓文形容，对大多数的二、三线城市政府而言，现在是各怀心事。放松“限购”，担心管理层干预，更担心楼价反弹。不放松“限购”，则楼市将进入漫漫隆冬。地方财政收入在2012年将变得十分窘迫。

　　消费者

　　房价不降30%不出手

　　购房者对后市的预期，直接影响购房行为。搜房网调查数据结果显示，91.06%的网友认为广州房价并未触底。根据世联地产的调查，购房者期望降价的幅度集中在30％以上。合富置业首席市场分析师龙斌认为，在大环境没有发生改变的情况下，预跌的心态对市场交投、走向产生一定作用。

　　业内人士分析指出，“买升不买跌”的心态，直接导致了各个大中城市春节成交量的惨淡。在广州，尽管不少买家认可房价已比前期回落，但由于担心楼价会持续下跌，怕现在入市会在高位套牢。不少买家也因限购而“额”满，失去入市的资格。

　　正是基于上述两点，春节长假广州鲜见价格大幅跳水的楼盘登场。

　　某知名房企营销负责人就坦言，在售的单位若明显价格下调的话，想买楼的人会担心你会不会再降价，而已成了业主的人则更是心生不爽，肯定会找机会来闹事，与其两边都不讨好，还不如就守着吧，反正也卖不动。

　　羊城晚报记者查阅了近期广州楼市的推盘促销情况发现，在元宵节期间优惠折扣楼盘有所增加，其中番禺、花都等4个楼盘还打出7折起探底楼市，但大部分楼盘仍是9.2折以上的“礼节性”优惠。显示出，尽管成交量大幅下跌，但广州房价依旧“稳健抗跌”。

　　数据

　　473家房企京城消失

　　开发商惨过2008年

　　在楼市遇冷的环境下，一些地产公司已经开始大逃亡：2011年12月19日，北京市住建委发文表示，有473家房地产开发企业的资质已被注销，这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事地产开发，今后将在京城楼市消失。而在武汉，也有超过200家房地产企业在2011年消失。

　　面对调控和资金压力，在“少拿地、不开工、缓建设”的过冬策略下，收缩编制、裁减人员将是房地产行业不得不面对的残酷现实。有业内人士认为，相比2008年一些房企还来不及裁员，行业就已经复苏的幸运，这一轮的裁员总量可能会比2008年大。

　　专家视点

　　黎文江：今年广州房价涨幅或贴近CPI

　　我的判断是：2012年广州房价仍有一定的涨幅；是属于结构性的上涨，因为今年中心城区供应相对去年有很大的增加，因此其成交量增加，将拉动整体房价上涨；CPI今年仍有4－5%的上升，将推动开发成本上升，但估计房价上升幅度将受政策抑制，所以房价升幅被压，有可能贴近CPI涨幅。今年规划建设的重点区域都将有可能成为住宅成交畅旺的利好点，例如：南沙、番禺。

　　韩世同：一二线城市或延续量价齐跌

　　现在一二线的城市目前几乎是进入了量价齐跌的状况，已经过了以价换量的这个阶段；二三线的非限购城市，他们可能处在以价换量的阶段，下一步一旦全面的出现深度降价，那也会面临量价齐跌的状况。三四线的城市还主要集中在一个价滞量减的过程和阶段。我觉得目前要想看到成交量有比较大幅度回升的话，可能主要还是仰赖于二三线和三四线的城市，一二线限购的城市恐怕还是在量价齐跌的状况。

　　房地产市场博弈格局图

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　　制图：关彩玉