2012楼市面面观：各方力量上演大博弈 谁能笑到最后？

　　本报记者 郭冬瑾报道

　　2012年的中国楼市，仍然牵动着千万人的神经。

　　愁煞人的楼市

　　2011年的楼市不断达到新的冰点，2012年的楼市会冬去春来吗？

　　春节过去了，神州大地家家户户喜气洋洋，但楼市上空的阴霾仍然没有散去。数据显示，节后第一周，在中国房地产指数系统监测的40个城市中，有36个城市楼市周均成交量同比下降，其中15个城市成交量降幅在50%以上。

　　成交量的低迷是由供需两方面原因造成的，需求方普遍看跌房价，持观望态势；而供给方大多原则推迟开盘。供需双方的博弈让楼市短期内破冰无望。

　　就在2012楼市开局不利的同时，北京、上海等重点城市的部分银行再次推出首套房贷款利率优惠政策，使得首套房贷利率逐渐回归基准点，但成交量和成交面积仍明显低迷，可见小范围的首套房贷款利率优惠政策对大多数人并没有很大影响力，市场预期仍然看低。

　　在这些重点城市中，北京春节后首周住宅网签量1438套，其中，新建商品住宅网签成交量790套，二手住宅网签成交量648套，新建商品住宅网签成交量创周历史成交量历史新低，与2011年春节后的首周成交量（5541套）相比下降了74.05%。上海商品房市场也仍然低迷，开发商仍在犹豫不愿推盘，已建成的商品房项目的打折促销活动也并不积极实行，致使成交面积仍在萎缩，仅为4.74万平方米，其中商品住宅成交面积为2.63万平方米，且成交均价走低，仅为20896元/平方米。同时，海口市商品房市场也出现回暖难的现象，节后首周商品住宅共签约124套，签约面积为12116.6平方米，成交均价为7142．54元/平方米，环比下跌11.6％。

　　摸不透的政策

　　春节过后，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上谈到中国目前的房地产市场时，提出了“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”的要求，表现了中央继续调控房地产市场的决心，但今年的政策走向到底是趋严还是趋缓，目前还没有定论。

　　楼市调控已经持续了较长的时间，效果也逐渐显现，但不容忽视的是，调控对中国经济快速增长的消极效应也开始显现。在投资和消费层面的拉动作用均有明显减弱。尤其在消费层面，随着房地产调控进入“深水区”，家电、建材、装饰等多个行业的发展均不再呈现快速发展的形势，各个卖场也不再车水马龙。同时，大量建筑工人面临失业局面，很多农民工被迫回到农村，造成了大量的隐性失业。

　　必须考虑的是，在强力的宏观调控下，房价已经出现局部下跌的局面，但在一些重点城市，开发商宁愿延迟推盘近一年也不愿放松价格，成交量虽然明显下降，但价格没有出现实质性下跌，买房仍然是老百姓不可企及的梦想。量跌而价滞的局面可以说是效果明显，也可以说是实际意义不大。

　　在这种种因素的作用下，加之政策并不像市场那样具有规律性，所以即便在中央经济工作会议和国务院全体会议上中央均表明要坚持房地产调控政策不动摇，抑制投资性需求，促进房价合理回归，但具体政策将是怎样始终没有明确文件加以表示。因此，面对调控对经济产生的负面影响，政策难免会出现局部放松甚至大范围的松懈，一旦政策出现明显放松，房地产市场需求必然会在短期内迅速释放，房价再次“疯狂走高”也将不足为奇。

　　同时，我国的房地产调控政策还存在很多需要完善的方面。对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时指出：“政府对供需层面维持供需平衡是非常明智的选择，虽然没有直接行政干预定价，但是随着市场供需量的稳定，房地产市场的理性发展已趋于明朗。政府从资金面对房地产企业做出的限制致使投资性产业扩展减少，这将有利于我国房地产市场的长期稳定。但是政府需要注意的是房地产市场的刚需只是暂时被压制，我国房地产市场供小于求的现象没有改变，所以我们建议政府应当从扩大供给量入手，避免造成房地产企业的供给量萎缩，从而达到真正的房地产市场供需平衡。”

　　同时，限购政策的行政属性、与户籍直接挂钩的不公平性以及伤害到刚性需求的缺陷也应及时合理地被补救和完善。

　　犹豫的开发商

　　眼看房地产市场“一天不如一天”，是选择断臂求生、减缓拿地、延迟开工，还是固执抵抗、持续观望、不到最后一刻不降价？相信这是每一个房产开发商所面临的问题。但问题的答案是什么，恐怕就要因开发商的经济实力、转型方案、经营模式而定了，总而言之，房企是没有前几年那样的好日子可过了。

　　2011年，房企资金普遍吃紧。2011年1月到11月间，全国房地产开发企业资金来源为75208亿元，同比增长了19%，较2010年同期下降了12.2个百分点。并且，由于调控政策在短期内不会有明显放松，房企资金短缺的情况仍在恶化。2012年，房地产市场上的外债、房地产信贷、开发贷等将集中到期，多数开发商资金链将非常紧张，部分企业将不得不打折促销、降价销售甚至变卖项目，中小企业的情况尤为严峻，可能要面临破产、倒闭的局面。

　　在资金吃紧的同时，开发商的存货压力也在持续增加。成交量的剧跌给房企带来的最直接结果就是存货量急剧上升。截至2011年底，北京、上海、深圳、广州、青岛、杭州、厦门、福州等重点城市的新建商品住宅库存量高达5998万平方米，与去年同期相比增长约40%。因此，开发商资金和库存的压力都非常大，如果2012年楼市重演2011的历史戏码，开发商很可能顶不住资金和库存的双重压力降价促销，在市场竞争的作用下，房价将逐渐下降直至购房者能够负担，需求上升，从而使市场回归活跃。

　　并且，如果房地产调控政策继续趋严，房地产行业很可能会出现更大规模的洗牌。对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉预计，如果政策调控的不断深入，楼市并购数量大幅增加，房地产行业集中率稳步上升；同时，部分房企将采取保守战略，以稳定企业经营状况，从而导致房地产市场供需长期保持假象平衡。

　　备受宠爱的保障房

　　2月6日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在北京主持召开保障性住房公平分配工作座谈会并发表讲话。

　　他表示，要在确保保障性安居工程按期开工、质量可靠、如期建成的同时，把确保公平分配放在更重要的位置，按照保障基本、公正程序、公开过程的原则，科学确定保障范围，规范和阳光操作，切实保障中低收入住房困难家庭的基本住房需求。

　　保障房建设工程是利国利民的工程，这一点谁都不能否认。政府在调控房地产市场的过程中最受好评的政策莫过于大力发展保障性安居工程建设。对于保障房，中央政府希望它快速、优质地建成并投入使用，并给与了大量的资金支持，就在近期，财政部还明确发文指出，在保障性安居工程现有资金来源基础上，将增加的地方政府债券收入、个人住房房产税试点地区取得的房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入用于保障房安居工程建设，确保不留资金缺口。老百姓也对保障房寄予厚望，希望能借此机会完成买房、住房、换房的梦想。

　　大量建设保障房是政府合理调控房地产市场的手段，2011年我国的保障房建设也取得了突飞猛进的进展。要抑制投资性需求，同时保护刚性需求少受损害，保障房建设的作用不容忽视。“要使居住性需求成为房地产市场的主要力量，保障性住房就需要加快建设和供应。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰在接受媒体采访时说。

　　但不可否认的是，去年的保障房建设过程中还存在很多问题，如分配不公开、质次量多等。因此，今年的保障房建设还面临很多的挑战，政府继续大力建设保障性安居工程的决心也已经充分显现。“和去年相比，今年对资金落实时间的要求提前了，这有利于更主动地来安排年度保障房建设”，中国房地产学会副会长陈国强接受媒体采访时表示。

　　万众瞩目的房价走势

　　2012年中国楼市开门见冰已成事实，各方博弈也在暗中进行，但真正牵动千万中国人神经的问题还是房价的走势，毕竟，对于普通老百姓来说，除了房子价格的高低，“神马都是浮云”。那今年房价的走向主要由哪些因素决定呢？

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，楼市的发展有其固有规律，宏观经济环境、调控政策、刚需增长趋势都是我国房地产市场发展的必要因素，2012年我国房地产市场的发展依旧如此，其一，调控政策是决定我国楼市转折的必需因素，如果全年楼市调控趋紧，那么我国房地产行业市场依旧以低迷为主；其二，刚需增长是我国房地产行业在2012的主要突破口，预计2011受到抑制的刚需会在年中有一定的井喷。

　　受以上因素影响， 2012年中国的房价又将出现怎样的走势？韩长吉认为，要判断中国房地产价格的走势，需要从两个方面进行推断，其一，我国的楼市调控政策是否会出现缓和，我们按照当前房地产行业的整体负债率来看，如果不出现缓和，那么房地产市场所带来的市场冲击是不符合中央的经济治理目标的，所以我们认为在今年的中后期，房地产行业有可能在融资方面有一定缓和，届时房价将以稳定为主；其二，房地产刚需购买力是否会释放，从去年房产交易情况来看，今年的购买力将会出现一定的井喷，一旦市场释放好转信号，房价将有一定上扬。