IPO大门仍未开放房企融资靠私募？

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　 2012年被业内称作“还债年”，在持续的地产调控之下，房企的资金链危局显露：销售回款减缓，融资渠道日益收紧收窄。重压之下，降价抢收被不少人看成房企最后的救命符。

　　巨额债务压身

　　 世联地产董事长陈劲松直言，2012年房企最大危机是债务危机。

　　 陈劲松将房企身上背负的债务主要分切成四块：离岸的私募债、房地产信托、房地产基金和民间借贷。此外，还包括银行抵押贷款、上下游融资等。

　　 至于各块债务2012年到期的具体金额，目前市场上并没有一个权威的合计统计数据，但从一些机构发布的零星统计数据仍可以管中窥豹。

　　 以房地产信托为例，中金公司的一份研究报告显示，2012年预计到期的房地产信托金额达约2234亿元，总还款额约2500亿元，2013年预计到期规模近2816亿元。另有人向媒体透露，2012年将有约4000亿元的房企高息债陆续到期。

　　 东方证券的一份研究报告，以2011年6月为分析起始点、115家上市房企为样本研究发现，115家房企长短期付息债主要分布在2011年7月~2014年6月3年内，其中46%集中在2012年偿付。其中2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务(即短期借款+一年内到期的长期负债)，约79%集中在2011年12月~2012年6月。此外，2011年6月~2012年6月到期的长期借款中，2012年上半年占了63%。

　　“卖子”筹资

　　 近日在某个论坛上，黄金湾投资集团副董事长全亮指出，缺钱或迫于还债的房企，最先想到的办法可能就是通过股权转让或合作开发解决资金缺口。现实也正在不断佐证，在目前的情况之下，多数缺钱的房企倾向于选择“卖身”回收资金。

　　 某机构的统计数据显示，2月首周京沪产权交易所新增挂牌的房地产股权交易数量达到了近10宗，总市值数十亿元，其中包括3家企业转让100%股权，如上海外联发实业发展有限公司100%股权转让、上海某置业有限公司100%股权转让等。而在1月，全国公开产权市场成规模（交易额超千万）股权交易数量达到了20宗，披露市值达67.8亿元，相较于2011年1月的9宗和31亿元的成交额，皆上涨了近120%。

　　 中房信克而瑞评论员胡超向《每日经济新闻》记者分析说，1月20宗房地产股权交易中，主要呈现出两个特点：首先，不少房企迫于资金压力甩卖项目以回笼资金。在卖项目筹资的潮流中，除了中小房企外，大房企的身影开始显现。比如1月绿城迫于资金压力卖项目筹资就是典型；其次，越来越多的主业非房地产企业开始清退房地产业务。

　　 在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京中原三级市场研究部总监张大伟对此补充说，战略减资或战略离场，已成为时下房地产市场转卖项目的主要原因之一。近段时间以来，东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒、安徽金种子等主业非地产业务的公司，皆通过相关股权转让的方式，逐渐实现从房地产业撤资或减少相关资产配置。如果地产调控继续维持3~6个月，预计非主营房地产的企业可能抛售的房地产资产、股权市值将超过3000亿元。

　　PE融资应运而兴

　　 对于2012年房企融资问题，爱建证券房地产行业分析师左红英在一份行业研究报告中预测，2012年房地产行业融资将 “坚冰难破”，如传统的房企IPO融资渠道仍被中国证监会关闸，而央行公布的2011年数据显示银行对房地产领域新增贷款规模出现明显下降，至于2012年的银行贷款，在定向性宽松的背景下，房地产行业受益有限。

　　 对此，中房信研究总监薛建雄和水文园集团金融资产管理中心总经理赵一军均认为，2012年私募股权投资（以下简称PE）将渐渐成为开发商直接融资的重要渠道之一。

　　 清科研究中心一份有关房地产私募股权投资的统计数据显示，2011年前11个月，共有26只可投资于中国内地的私募房地产投资基金完成募集，合计募集资金额达36.42亿美元。而在投资方面，去年前11个月共有35起私募房地产投资，交易总额达22.2亿美元。从投资结构上看，35起私募房地产投资交易中，其中31起发生在房地产开发经营行业，投资金额为19.96亿美元。房地产开发经营行业中，商品住宅类投资数量为13起，共计涉资9.64亿美元。

　　 清科研究中心分析师徐卫卿介绍说，目前国内主要活跃着三种形态的房地产私募股权基金。首先，由房企成立基金管理公司发起设立的房地产私募股权基金，如金地集团旗下的稳盛投资以及荣盛发展旗下的荣盛泰发基金等；其次，专业地产及金融人士组成的独立房地产私募基金，如复星集团旗下的星浩资本，高和投资等；第三种是国企与政府背景的房地产私募股权基金，如北京工商联房地产商会及北京市住建委试点的公租房保障房基金等。市场上还出现了一些专注于商业地产、商品住宅、保障房建设、旅游地产或养老地产等某个细分领域的专业房地产私募股权基金。比如盛世神州房地产投资基金专注于商品住宅市场，并将投资半径主要聚焦于京津唐及环渤海、长三角区域中房地产市场健康快速发展的成长性城市。高和投资专注于收购一线城市核心地段的商业类物业，星浩资本的投资偏好专注于城市综合体建设项目。而2011年成立的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，则将目标瞄准了保障房建设。