朱海斌:最大的风险来自房地产

　　刘晓午

　　目前对于中国经济是否会“硬着陆”的质疑不少，房地产调控在多大程度上会对此产生影响？《中国经营报》记者采访了摩根大通中国首席经济学家朱海斌。

　　《中国经营报》：2012年中国经济最大的风险来自哪儿？

　　朱海斌：中国经济近期有两个最大的风险源。来自国外的风险主要集中于对中国企业出口的影响。在国内，最大的风险则来自于房地产业。

　　从2011年9月份以后，房地产景气向下调整非常明显，甚至还面临一个加速的过程。目前市场比较担心的，一是房地产市场最后会不会崩盘；二是房地产行业的调整对银行、投资体系以及地方政府财政会带来怎样的影响？

　　我们目前最基本的判断是，首先要强调这一轮房地产市场调控不是市场调整的结果，而是政策主导的结果，跟欧美房地产市场发生的情况不一样。其次，尽管房价下跌趋势明显，但目前来看平均跌幅还很小。从价格角度观察，此轮房价调整尚没有结束，未来，一线城市房价下调可能会达到20%左右。

　　《中国经营报》：房价下调对整体经济有什么影响呢？

　　朱海斌：房地产投资占中国GDP15%左右。去年下半年尽管房地产不景气，但是房地产投资数据一直很强，截止到2011年11月底还有30%左右的年增速，但这种趋势不可持续。房地产投资增速我们预计在2012年会下滑到10%。这10%包括所有房地产投资，如果再做细分，比如商品房私人部门住房投资我们预计今年将从30%一直下滑到-10%，约有40%的下降。但其他的例如保障房的投资，在今年预计仍会维持比较强的增势。

　　房价调整对银行体系的冲击不会很大。当前中国银行业对房地产行业的贷款总量在整体贷款总量中占比约为20%左右，其中三分之二是住房按揭贷款，剩余为开发商贷款，即使房价下调更大的幅度，对房贷的冲击也不会很大。但是，我们判断开发商贷款不良率在2012年会有所上升。因其总量占银行贷款总额仅7%左右，风险仍属可控。

　　《中国经营报》：如果价格下调30%，甚至出现房地产市场的崩盘，这种情况对中国经济会有什么影响？

　　朱海斌：如这样的假设成为事实，中国经济就是“硬着陆”。如果房价下调30%的话，对实体经济将有很大的冲击。

　　但我们基本的判断是房价崩盘的可能性很小。

　　从政策调控的目标来说，房价下滑超过30%可能不会在政府调控目标范围之内。如果下行风险上升的话，政府一定会适时放松或者是取消一些调控措施。同时要看到，目前市场上一些潜在的需求还是很强：包括整体城市化需求、居民投资方面需求等。这些因素因为政府出台种种调控措施，短期内被暂时压抑，一旦政府放松调控，这些市场需求将迅速反弹 。

　　另一方面，房地产崩盘的可能性也不能完全排除。我们预计这个可能性在未来一两个季度还会有上升。其中最大的风险同样来自政策。过去多次房价调控都没有达到预期的效果，所以使得这次控制房价的期望非常高，并且成为一个政治目标。这可能导致在经济决策过程中，政策会超越它的“职能”。所以从政策的考验来说，2012年房地产市场调控措施什么时候以哪种方式退出，是今年的最大看点。