专家认为产权归属等问题待解决

　　

　　国土资源部有关负责人近日在新闻发布会上表示，将继续严格按照有关限定条件，规范开展利用农村集体建设用地进行租赁住房建设的试点。目前京沪作为两个试点城市正在开展相应工作。

　　接受《经济参考报》采访的专家认为，开展在集体建设用地上建租赁房的试点工作主要源于保障房建设过程中的土地储备压力。在试点探索阶段，应总结和完善相关制度设计和政策配套，同时要解决后续建设、管理环节面临的诸如产权归属等一系列问题。

　　京沪试点集体建设用地建租赁房

　　根 据 《 国 土 资 源 部 关 于 做 好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》(以下简称《通知》)，今年要坚决落实保障性安居工程建设用地，实现“应保尽保”。对保障性安居工程建设用地特事特办、加快审批。对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的，要按照相关要求，由省级人民政府审核同意并报批国土部审核批准后，可以开展试点工作。

　　国土资源部土地利用司有关负责人强调，这一工作的原则就是按照中央有关农村土地使用制度改革试点等有关精神，依照严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控要求，在省级人民政府审核同意方案并报国土资源部审批同意后才能开展试点。北京和上海作为两个试点城市正在开展相应工作，国土资源部将密切关注这两个试点工作进展情况，严格按条件、程序、原则来加以推行。

　　去年底，住建部有关负责人接受媒体采访时也表示，允许一部分地方利用农村集体建设用地建公租房，公租房产权还是归农村集体经济组织，土地性质也不变，还是原来的农村集体土地，只是说盖的房子允许租给住房困难的一些家庭。

　　德佑地产研究主任陆骑麟接受《经济参考报》采访时表示，实际上这与国家的政策相关，我国的土地分为集体和国有两块，开发商开发商品房必须在国有土地上进行开发，而国有土地的相对有限性，集体土地又无法进行开发商品房项目，那么集体土地只能做一些变通的手段，如长期租赁从而规避政策。

　　记者了解到，京沪两地集体建设用地建设租赁房试点申请虽已获得国土部批准，但截至目前还未对外公布试点具体方案。北京市国土资源局有关负责人近日接受媒体采访时表示，国土部目前只批准了在集体土地上建设租赁房的办法，还没有批准试点方案。另有消息披露，唐家岭和其他五个地区一起，将成为北京首批启动集体建设用地建租赁房试点地区。

　　保障房建设用地供应紧张隐现

　　多数观点认为，集体建设用地获准试点建设租赁住房的一个主要原因是建设用地的供应紧张。

　　2010年保障房建设在全国范围内全面启动后，保障房建设用地需求也随之增加。根据规划，去年开工建设 保 障 性 住 房 和 棚 户 区 改 造 住 房1000万套，今年新开工建设700万套保障性住房，这无疑对土地供应提出了较大的挑战。

　　不仅如此，按照中央经济工作会议精神，今年还要加大普通商品住房建设，扩大有效供给。业内人士认为，加大商品房供给供地数量就要有保证，在城市建设用地资源整体趋紧的背景下，将在一定程度上给保障房供地造成压力。

　　一位业内人士表示，有的国土部门在推地过程中需考虑保障房用地的配建模式等诸多因素，加上多年的高强度开发，可利用的住宅用地资源有限，导致供地规模、供地质量都不如往年。

　　国土资源部公布的最新数据显示，2011年，各地编制住房用地计划21 .80万公顷，截至2011年12月31日，全国31个省(区、市)和新疆生产建设兵团落实住房用地计划13.59万公顷。据此测算，落实率仅为62.3%。

　　国土资源部有关负责人谈及今年总体住房用地的供应计划时透露，计划总量原则上应不低于过去5年年均实际供应量。其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。有媒体据此前公布的土地供应数据推算，今年住房供地计划量将不低于107673公顷，而该数值比去实际供地量下降20%左右。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云接受《经济参考报》采访时表示，开展在集体建设用地建租赁房的试点工作主要还是源于政府保障房建设的压力，因为国有土地有限，而在农村集体土地上建设租赁房的成本相对较低。

　　中原集团地产研究董事程澐也持类似观点，保障房建设是政府近年来的工作重点，政府会在保障房建设方面进行很大的投入，但是现实的问题是，建设保障房也是需要土地的，一、二线城市的土地已经开始实行招拍挂的出让程序，政府能用来建设保障房的土地是有限的，特别是像北京、上海这样的大城市，建设用地越来越少。另外，政府要大规模的建设保障房，也不能通过商业土地市场按照招拍挂的形式来取得土地，那样成本会比较高。目前采取的一种办法是在土地招拍挂的过程中，让开发商配置建设适量保障房。与此同时，政府也在寻求新的途径来解决土地来源问题，这可能就形成了在农村集体土地上建设租赁房的办法。

　　产权归属等一系列问题尚待解决

　　记者了解到，虽然试点已获批准，但有关部门目前还未对外公布集体建设用地上建设租赁住房的试点政策细则和具体措施。

　　事实上，在集体建设用地上建设租赁住房，有关部门一直保持着谨慎的态度。2011年5月，国土资源部专门下发通知，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房。上述住建部有关负责人也表示，整个建设当中也要严禁占用耕地等，也是有一定的限制，不是说想盖就盖。专家认为，要想填补过去在保障房建设上的缺失，需要有包括土地储备在内一系列条件，对于集体建设用地上建保障房应完善制度设计及相关政策配套，同时需解决后续建设、管理环节上的一系列问题。

　　“这种办法操作起来会有遇到一些挑战，因为我国的《土地管理法》规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。另外，农村集体建设用地主要包括农业建设用地和宅基地，如果要用集体土地建设保障房的话，那么是压缩 哪 一 块 呢 ？ 这 些 问 题 都 需 要 解决。”程澐接受《经济参考报》采访时说。

　　如何与小产权进行区别也引起了业内的担忧。邹晓云说，如果集体建设土地建的租赁房出租不出去，最后被出售，那么也是落入小产权房的境地。程澐还提出，保障房的准入、准出问题也需要研究，要理性看待保障房的建设，不能大跃进。集体土地建设租赁房至少在法律上要有清晰的界定，就是集体土地的产权问题。

　　在邹晓云看来，保障房应该是政府去投资建设并且拥有所有权，但是在农村集体土地建设的租赁房的产权归属是当下亟须解决的问题，另外，在农村集体土地建设租赁房还面临着风险如何防控、长期的租赁机制如何形成等问题。

　　邹晓云建议，农村集体要有选择是否建设租赁房的权利，政府不能强加其上，政府可以建设一个政策平台，告诉农村集体可以按照这么一种方式去操作，但是决定权在农村集体手中，政府只是帮助其建设，管理权交给农村集体。另外，政府还要进行引导，建设也不能过于集中，过于集中可能造成房子租不出去的局面。

　　此外，开发集体建设用地如何能减少成本也是一个需要考虑问题。“在集体建设用地上建设租赁房，集体建设用地拆迁、居民安置等也都是需要成本的。”陆骑麟说。