邓聿文：清理小产权房需要体现多赢

　　邓聿文

　　 最近几年来，乡和村、农民及小产权房拥有者与中央政府围绕小产权房的博弈一直在进行。每到房地产发展的关键时刻，前三者总是要陪同中央政府玩一个类似“猫捉老鼠”的游戏。

　　 眼下，这个游戏又将开始。国土部日前表示，将全面清理小产权房，并按照“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”四点要求，先行在京沪两个房价高企、用地紧张的大城市进行集体建设用地建租赁房试点。对于国土部的这个表态及试点要求，市场各方反应不一。

　　 应肯定集体建设用地建租赁房的试点，此举可以看作对纠缠多年的小产权房问题试图寻找一条出路。如果集体建设用地建租赁房之路一旦打通，房地产市场就多了一条供给渠道。

　　 然而，也要看到，此举对小产权房市场上的存量资源的属性并不会产生实质改变。换言之，现有小产权房的非法性不会因租赁房的试点而变得合法，这从国土部官员的用语可见一斑。所谓 “清理”，在汉语的意义里，是被清理的对象不合乎现有的法律和政策规范，其存在会扰乱现有的市场秩序，因而需要整治，但这个整治不是让它合法，而是将其消除。这也就是本文开头为什么强调这是个“猫捉老鼠”游戏的原因。可我们知道，真实的情况是，在自然界，猫有猫的存在理由，老鼠有老鼠的生存权利。

　　 按照此道理，在小产权房这个“猫和鼠”的世界中，小产权房也有生存之权利。目前小产权房的不合法，完全是国家根据《土地管理法》而单方定义的结果。问题是，《土地管理法》是十几年前制定的一部法律，它远不符合当前土地关系的现状。更重要的还在于，当年制定土地法秉持的一些基本原则不仅与宪法及后来出台的物权法相背离，也有违人们普遍接受的一些已成为常识的基本观念。这使得现行土地法一出生就存在很大缺陷。

　　 其中，最大最根本的制度缺陷是城乡土地不能同权。城市居民的宅基地，虽是国有，但其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地（使用权）则不能出租、抵押，和继承转让；城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人，而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民。此外，农村集体土地一旦转变用途，还须经国家相关部门的审批和征收。正是农地制度安排中的这些不合理因素，导致城乡用地不能同地、同权和同价，农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。

　　 也因此，在城市房地产起来后，尤其是近年随着房价的不断飙升，一些地方的农民利用自己的宅基地或者村集体土地，大建小产权房出售给城市居民。尽管比同地段的商品房便宜很多，但对农民来说，房子的比较收益还是要高于将耕地用于其他方面的价值。对于城市居民而言，小产权房虽然没有产权保证，但在收入和居住的压力下，也是一个不错的选择。至于乡和村，虽然农民建小产权房收不到土地出让金，但也可以 “旧村改造”、“旧城改造”或“新农村建设”的名义，取得国家的建设资金，获利其实也显而易见。这三者在小产权房问题上利益高度一致，故国家虽一再进行清理整顿，效果却不彰。

　　 这次国土部试点租赁房建设开启了一个新思路。但从以上分析来看，需要指出的是，清理小产权房不能重复过去“猫捉老鼠”的游戏，而应体现多赢原则，分层次、视情况谨慎推进，不搞“一刀切”，尽可能做到让出让者、购房者、基层政府和农民皆大欢喜。

　　 此外，鉴于小产权房的存在客观上有利降低房价，按照城乡土地同权原则，在我国城镇人口首次超过农村人口后，城乡住房资源终究要走向一体化，集体土地建设住房的合法性应予以承认。因而，在对小产权房进行清理时，需要考虑这一因素。