上海楼市托市政策一周夭折 微调不可逾越刚需门槛

　　田新杰

　　上海“居住证满三年可购二套房”政策已被叫停。

　　此前一周，上海楼市成交数据异常醒目。在全市商品住宅新增供应6.78万平方米，环比下降42.39%的情况下，成交量依然达到13.96万平方米，环比上升5.65万平方米，升幅67.94%。

　　然而，上海市政府一纸通知将这些打回原形。2月27日紧急下发的这份通知明确，“本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”明确纠正了此前“上海本市户籍居民家庭也包括持居住证满三年者”的说法。

　　2月28日下午，该市各区县交易中心正面答复确认该政策被叫停。

　　本报记者注意到，上海楼市这个插曲始于上海市住房保障和房屋管理局(以下简称“上海市住保局”)相关负责人士的“旧政新解”，止于上海市政府办公厅的这则紧急通知，从2月21日到2月27日，正好一周。

　　有业内专家指出，这个插曲回答了一个其他地方“救市”风波没有回答的关键问题：地方楼市微调的度如何把握。

　　“当前调控政策不可微调幅度太大，尤其不能超越过多‘以自住需求’这个门槛。”同策咨询研究中心总监张宏伟指出，当前楼市调控微调渐成共识，但楼市调控大势仍将继续。

　　托市政策寿命：一周

　　2月28日当天，本报记者从沪上多家中介获悉，上海多个区域的房地产交易中心当天已经接到通知，上周提出的上海“居住证满三年可购第二套房”的条款已经被相关部门悄然取消。

　　汉宇地产分析师认为，这宣告上海放宽限购令的事件就此告一段落，外地居民的二套房限购政策被打回原形。

　　本报记者注意到，这次插曲最早始于上海本地电视台的某知名新闻栏目，上海市住保局房地产市场监管处副处长蒋慰如在该栏目中明确表示，外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质。

　　但可以肯定的一点是，此前的上海市相关楼市调控政策，从未明确对本地户籍居民家庭的概念进行此种定义。

　　面对外界“上海出台救市新政”的质疑，上海市住保局有关负责人多次公开强调，上海市住房限售政策没有改变，政策不改变，力度也不放松。

　　“或许正是这样一种‘旧政新解’定义的处理方式，外界曾普遍预期上海此举或许可以逃过此前芜湖等地救市新政短期内夭折的命运。”沪上房地产的业内资深人士柴一峰表示，上周安然度过后，不少业内人士几乎已经认定上海楼市限购政策已松动。

　　尽管上海市住保局多位官员多次强调调控政策并未改变，但上海市政府的这则紧急通知，决定了它的最终命运。

　　有坊间消息称，相关政策确实曾作为“白头文件”上报上海市政府，但被市政府高层“枪毙”了。

　　市政府办公厅27日的通知明确将严格执行住房限售政策，特别明确本市户籍居民家庭含义，同时还明确了子女成年后购房口径。

　　上海市政府在《通知》中强调，上海贯彻执行国家房地产市场调控的各项政策措施，抑制投资投机性购房、促进房价合理回归的态度是坚决的，执行住房限售政策不改变，力度不放松，在当前房地产市场调控正处于关键时期，住房限售政策只会从严执行。

　　同类政策命运各异

　　可是，在外界看来，“居住证满三年可购二套房”并非上海市近期“托市”政策的开始，更不是唯一的政策微调内容。

　　例如，上海市此前调整的普通住房认定标准，并未遭遇“叫停”，且3月1日起将正式开始执行。有研究机构测算结果显示，上海市此次普通住房标准调整，对于不少商品住宅的交易税费成本利好巨大，一套总值300万上下的房产，最高能节省的税费成本可超过10万元，对楼市交易的提振作用明显。

　　从表面上看，“居住证满三年可购二套房”和普通住房标准调整都可以起到刺激并促进楼市交易量的效果，但其命运却截然相反。

　　“关键在于两个政策在‘鼓励自住需求’的评价标准下，有着巨大差别。”张宏伟一针见血，“前者松动二套房购买，与当前楼市调控鼓励刚需的基调背道而驰，而后者明显主要有利于刚需降低置业成本。”

　　张宏伟进一步分析认为，全国“两会”将召开，维稳是基调，政策层面不可出现大幅波动，尤其是不可出现由于个别地方政府楼市政策的调整而导致的全国范围内的效仿效应。当前调控政策不可微调幅度太大，尤其是不能超越过多“自住需求”这个门槛。

　　汉宇地产董事总经理施宏叡直言，此次事件影响应该不止于上海本地市场，更是对全国各地先前抱有微调冲动的地方政府打消念头，并且这样的心理暗示作用会大于此前中山、芜湖等地新政被叫停的事件。

　　2月14日，住建部官员表态，地方不得擅自调整楼市政策。记者注意到，这已成为眼下困扰许多地方政府的难题。

　　同策咨询研究中心的报告同时给出了地方政策微调的建议，跟随已经进行楼市政策微调的城市，这些微调措施的出台没有被叫停，并且被相关部门已经默许，其他城市跟随已经出台的微调措施可以降低政策出台被叫停的风险。例如上调普通住房价格标准，北京、上海、天津、武汉、厦门等城市已先后落实。

　　种种迹象表明，如果楼市调控政策是自住需求市场出台，保护自住需求购房者的利益，或可获得中央政策的支持。例如差别化的信贷政策和限购政策，保护以自住刚性需求为主的购房者。