上海“二套房”新政一周夭折 叶檀：欢迎上海回到正途

　　

　　中国经济网编者按：上周，上海出台了一项楼市“微调”政策：外地户籍居民持长期居住证满3年，即可购买第二套房。一些业内人士认为，楼市调控出现“松动”迹象，这也让不少开发商再次看到楼市回暖的希望。然而“好景不长”，继佛山、中山、芜湖之后的楼市闹剧又在上海上演。昨日，沪“二套房”政策被紧急叫停。

　　自从楼市调控开展以来，多方的博弈自始至终就没有停止过，在中央的调控政策冰冻三尺时，各地变相松绑的暗流却在不停涌动。但“屡松屡停”也充分表明了中央坚持调控不动摇的决心。对此，中经博主纷纷表达了各自的看法。

　　地方政府为何屡败屡战？

　　

　　杨国英:收支失衡倒逼地方“松绑”楼市

　　事实上，当前越来越多的城市已经（或准备）对楼市调控政策进行私下“松绑”——虽然，此前佛山和芜湖等地的私下松绑已被打回。受调控放松预期影响，上周地产股大涨，并带动沪指冲上2439.63点。

　　对这种现象，不能粗浅地理解为“地方谋利冲动”。因为，在这种“松绑”加剧的背后，存在着一个更为结构性、且更为难解的矛盾——当下我国地方财政收支日趋失衡，而在现行地方财政收支结构下，增加土地出让金显然是最为可行的应急办法。【全文】

　　邱林：上海楼市新政受到刚需群体的欢迎

　　在调控政策持续发酵的情况下，对有刚性需求也是一种抑制。根据上海统计年鉴，截至2009年末，在上海的半年及以上常住外来人口达到819.58万人。到2010年末，这一数字上升到897.95万人。很多上海的年轻群体已经到了结婚、生子、赡养老人的阶段，二套住房提上日程因此，上海楼市新政受到很大一批刚需群体的欢迎。【全文】

　　马跃成：地方政府对楼市调控没有正确认识

　　人们看着房价在降，却不知道房价降到何时到底？我认为这都是对楼市调控没有正确认识，这个问题不但好多人不懂，就是政府机关主管部门也不懂。要不就不会出现芜湖新政一夜作废，上海政策三天收回的事情发生。国务院要求房间回归到合理空间，那么到底什么是合理空间？按照国际上的一般标准，房价和收入比应在3:1—6:1附近，房租与房价的比是1:200—1:300之间。【全文】

　　救市政策必须叫停

　　

　　叶檀：上海房地产政策迷途知返

　　房地产改革命系一线，不仅要与希望房价大跌50%的激进派博弈，还要与希望地价继续支撑当地财政的地方政府博弈，在改革关键期的危险时刻，就如蝉蜕过程，任何过于极端或者激进的做法，都将毁灭房地产软着陆的一线生机。此时，鼓励刚性需求、保持成交量、保持价格在可控的范围内相对稳定具有重要意义。【全文】

　　贾卧龙：透视2012楼市迷局的三大“关键”

　　上海“居住证满三年可买二套房”到底还是迎来了被“叫停”的命运，但楼市上空的迷云却并不会就此烟消云散，随着“两会”的临近以及博弈的加剧，楼市势必更加复杂迷离。不过，政策变化也罢，银根松紧也好，胡子眉毛一把抓，任何风吹草动都敏感，只会越抓越瞎，终归还是市场的真实反应能带给我们更直观更准确的判断。“库存”、“成交”、“刚需”，三个切入点管窥楼市，或是洞穿楼市走向的捷径与关键所在。【全文】

　　吴其伦：当前上海房价尚处畸高状态

　　2011年，上海商品住宅每平方米21584元，而2011年上海城市居民家庭人均可支配收入仅为36230元，以60平方最基本的居住需求来算，房价收入比高达18！而从剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格看，2011年比上年上涨2.8%！可见当前上海房价尚处畸高状态，上海的房地产调控形势依然非常严峻。此际，上海市府实在不应鼓励民众买房，更不应该接连出台救市政策。【全文】

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　　收支失衡倒逼地方“松绑”楼市

　　作者：杨国英

　　虽然上海房管局长再次重申，“将继续严格执行楼市调控；政策不改变力度不放松。”但是，上海市对“持长期居住证满三年可买二套房”的新解释还是让人们将“放松楼市调控”联系到一起。

　　事实上，当前越来越多的城市已经（或准备）对楼市调控政策进行私下“松绑”——虽然，此前佛山和芜湖等地的私下松绑已被打回。受调控放松预期影响，上周地产股大涨，并带动沪指冲上2439.63点。

　　对这种现象，不能粗浅地理解为“地方谋利冲动”。因为，在这种“松绑”加剧的背后，存在着一个更为结构性、且更为难解的矛盾——当下我国地方财政收支日趋失衡，而在现行地方财政收支结构下，增加土地出让金显然是最为可行的应急办法。

　　盘点我国近4年来的土地出让金，2008年0.96万亿、2009年1.42万亿、2010年2.7万亿元、2011年2.8万亿元左右，分别占同期地方财政本级收入的33.5%、43.6%、66.5%和53%左右，在土地出让金占比地方财政本级收入连续3年大幅上升后，于2011年大幅骤减高达近13个百分点。

　　虽然，地方财政收入除了本级收入之外，还有相当一大部分来自于中央财政的税收返还和转移支付，但是，必须承认，对我国地方财政收入形成最大变量和弹性的，是其分成可以高达70%左右的土地出让金收入。可以说土地出让金收入，不仅是地方政府推动基础设施建设的主要资金来源，亦是平衡当下地方财政严重失衡的最大砝码。

　　最近3年由政府主导的投资总额逾20万亿元，已经埋下10.7万亿元巨额地方债务的隐患（截至2010年底）。仅今后3年的到期债务即高达4万亿元左右（2012年1.8万亿元、2013年1.2万亿、2014年1万亿元）。

　　在地方债务总量、到期债务短期双双大幅上升的情况下，如果再新添需要地方政府高速增加的投资支出，对本已入不敷出的地方财政来说，显然会雪上加霜。2011年启动的保障房新政对于地方政府而言，就是一笔雪上加霜的投资支出——以2011年兴建1000万套保障房为例，保守估计需要1万亿元的建设资金，其中有9000亿元左右建设资金需要地方政府自行筹划。而且，保障房新政并非一年即止，整个十二五期间需要陆续兴建3600万套，地方政府为此将需要陆续投入高达3万亿元以上的资金，更何况因保障房的民生属性，其投资回报不可能短期见效，投资回报期起码需要延续到30年以上。

　　当然，理论上，扭转地方财政收支失衡，可以通过“旧债换新债”（银行贷款展期或自行发债）、以及加大中央税收返还和转移支付比例予以解决。但是，对于已经改制后的商业银行来说，贷款展期虽可放行但幅度不可能过大，而中央基于对地方债风险敞口的收缩，亦不可能短期急速放大各地自行发债额度。至于，加大中央税收返还和转移支付比例，固然可能部分实现但短期内幅度不可能过大。

　　相比之下，对楼市调控政策进行变相“松绑”，通过快速激活相对低迷的楼市以增加土地出让金收入，对于当下地方政府而言，显然是一个更具可行性、且情有可原的路径选择，这亦是为何多地频频触及楼市调控红线，中央虽打回却未加严厉问责的主要原因。

　　在当下各地对楼市调控频频私下“松绑”的背后，其实是地方财政收支严重失衡的矛盾显现。而欲根治此种私自“松绑”的乱象，除了加大触及楼市调控政策红线的问责力度，更为重要的是，如何系统化解当下地方财政收支的严重失衡，而这显然需要大智慧。

　　杨国英博客：http://blog.ce.cn/html/42/503642.html

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　　上海楼市新政会像芜湖“见光死”吗？

　　作者：邱林

　　此间媒体援引上海市房管局有关负责人的话报道称，上海允许长住居民购买二套房。外地户籍居民持上海居住证满三年，可以享受本地居民同等购房资格，即可以购买第二套房。对此，房地产从业人员以及购房者均普遍认为，所谓“上海户籍居民”就是指拥有上海户口的居民，没有人会想到居住证满3年的非上海户籍人士也可算作户籍居民，因此这无疑是对限购政策的放松。（2月22日《中国证券报》）

　　在如此敏感的时期，上海作为全国房价最高、调控房价尚未见实质性明显下降的城市，出台楼市新政，立即引起社会各方面的热议。这也从一个侧面说明，在楼市调控持续收紧的大环境下，上海似乎有点绷不住了，也像其他城市一样为楼市松绑。

　　人们注意到，由于受紧缩的调控政策影响，近月来国内许多城市的房价和房地产销售均出现下滑。最显而易见的是，楼市的冰冻，一方面造成土地出让金锐减，另一方面也导致房地产市场交易税费的降低。

　　中国指数研究院数据显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。其中住宅类用地同比减少24%。2012年，地方土地财政收入预计将进一步下滑。房地产调控政策令地方政府在土地出让收入和房产税收入方面捉襟见肘，因此地方政府相继推出了微调措施以支撑房地产市场。

　　毫无疑问，中国房地产市场是一个政策市，在中央政府对楼市调控政策仍冰冻三尺的情况下，各地变相松绑楼市的暗流却渐渐表现出波涛汹涌之势。自2011年10月以来，佛山、杭州、天津、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等10余城市出台不同角度的楼市微调政策，政策微调的内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

　　当然，大多数的楼市新政都被叫停，有的存活了十多天，有的仅存活了十来个小时，被称为“见光死”。最近的一例是安徽芜湖市的楼市新政。2月7日，芜湖市政府出台了一系列“免税补钱送户口”的楼市调控新政策。10日，芜湖官方称其新政“不是救市行为”；12日，芜湖市官方再次发文，称因种种原因楼市调控新政策“暂缓执行”。从政策出台，到被叫停不到一周时间。当然，与佛山新政仅存活一天相比，芜湖还算的幸运的。

　　如此看来，上海并不是第一个楼市“松绑”的吃螃蟹者。由于严厉的限购政策，上海房地产市场低迷，政府土地财政缩水。有数据显示，去年上海土地出让金收入与同期相比，至少减少了一半。失去了土地财政的“命根子”，上海的腰杆子站不起来，经济也失去了活力，只好想出钻政策空子的主意。

　　其实，在调控政策持续发酵的情况下，对有刚性需求也是一种抑制。根据上海统计年鉴，截至2009年末，在上海的半年及以上常住外来人口达到819.58万人。到2010年末，这一数字上升到897.95万人。很多上海的年轻群体已经到了结婚、生子、赡养老人的阶段，二套住房提上日程因此，上海楼市新政受到很大一批刚需群体的欢迎。

　　也许人们现在关注的是，在部分二三线城市新政被叫停后，上海的楼市新政会不会像芜湖等城市一样“见光死”。有分析认为，上海无论此举是何初衷，截止目前向社会释放的都是一个危险的讯号，必然会引起上面的关注。特别是上海作为一线城市，此举会不会产生新一轮的多米诺骨牌效应呢？

　　进一步推论，目前中国房地产政策是一个很敏感的时期，大家对于政策本身的任何一点的变化都会很敏感，都会引起很大的遐想。况且，楼市调控政策不是不能变，关键在于怎样变，在于为什么变。例如“限购令”是政府房地产市场调控政策的关键组成部分，因此，政府决策层可能会敦促上海市取消楼市新政。

　　问题是，政府决策层对佛山、中山、芜湖等国内二、三线城市的楼市新政的叫停容易，但对上海这座一线城市的新政叫停，并不是那么简单。由于上海地位在中国举足轻重，任何政策的变化所造成的影响都是巨大的。回过头来看，上海楼市新政实质上对于刚需购房、对行业、对市场都有利，那么，决策层能以什么理由让它停下来呢？

　　邱林博客：http://blog.ce.cn/html/60/91860.html

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　　房价降多少算合理回归

　　作者：马跃成

　　房价确实开始下降了，下降的幅度还不小，这几天好多开发商的日子不好过了，地板的问题、医院的问题、学校的问题、漏水的问题等等，其实都归结在一个问题上，就是退房还钱。业主们追求的只是要把因为房价下降造成的损失找回来，他们知道合同的约束力是有法律效力的。所以找借口，找开发商的软肋就成了攻击开发商的突破口。

　　2月6日—10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会，听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见和建议。温家宝说，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。这是两年来温家宝第六次强调促进房价合理回归。

　　人们看着房价在降，却不知道房价降到何时到底？房价的底在哪里？不少人都在问这个问题。好多人等着在房价最低的时候出手购房，也有人想着等房价降到底后的回升。因此总有人在预测房价何时到底，也有人鼓吹人们快出手，此时正是购房好时机。

　　我认为这都是对楼市调控没有正确认识，这个问题不但好多人不懂，就是政府机关主管部门也不懂。要不就不会出现芜湖新政一夜作废，上海政策三天收回的事情发生。

　　国务院要求房间回归到合理空间，那么到底什么是合理空间？按照国际上的一般标准，房价和收入比应在3:1—6:1附近，房租与房价的比是1:200—1:300之间，这个能成我我们调控的目标吗？也不一定。有人就说，我国的情况有特殊性，人们的实际收入含有灰色部分，而这部分是不能测算出来的。

　　不能否定这些说法，因为我们确实有房价越涨越是供不应求的情况，房价越降反倒没有人出手了。我觉得房价的问题需要这么几个概念要讲清楚。

　　一是，房价是个动态数字，这个数字不是绝对的，也不是静止的。随着社会的发展，或者是危机的出现，GDP的变动，CPI的涨跌都影响到房价的变化，今天认为高的房价，明天可能就觉得低了，今天认为低的房价，明天可能就觉得高了。

　　二是，从我国调控楼市的经验看，房价的下降是个长期的过程。因为以前房价上涨的太疯狂了，而我国坚持的是软着陆的政策，房价的下降受社会影响，会是一个总体上缓降，但是短时间内不否认骤降的情势。如果我们不认可经济已经软着陆，那么房价显然就没有降到底。

　　三是，房地产调控的目的是建立一套稳定的住房制度，调控要有长效机制，我国政府绝不会再允许房价突然暴涨。我们要认识到，房价不涨了，投资需求才能彻底从楼市退出，供求关系才能彻底改变，这个和完全自由竞争市场上的供求关系不一样。房价不大起大涨，人们对房价的敏感性就会降低，以后再购房就只在居住需求上考量，不再从房价涨跌上考量。

　　四是，目前出现的房价下降情况，可以说是乱象丛生，确实有的楼盘房价已经开始打对折了，但是还有的没有怎么下降，继续观望的还很多，这也就是有人经常抱怨的，都说房价下降的厉害，为什么没有感觉到房价下降？这种情况以后还会存在，有的楼盘房价较高，有的比较低，地理位置、楼房品质、开发商品牌、环境都可能成为制定房价的主要因素。

　　五、总的来说，通过以前银行的压力测试显示通常房价下降50%，银行还是安全的。这个指标有一定的现实意义，从09年房价上涨的情况看，这个数字对开发商的影响也不至于到死的地步。现在大多数开发商还在观望、有的还在抵抗，甚至有的还等着政府救市。这些现象都值得注意和考虑。

　　根据一些机构的预测，今年，中国一线城市住房价格可能进一步下跌15%，二线城市可能下跌10%，三线城市可能下跌5%。除了开发商之外，还有不少人不希望房价下降50%，

　　他们认为因为这种降幅会严重影响中国经济，他们担心房地产市场崩溃会引发大规模失业，许多与房地产相关的部门也会受损。”

　　什么时候，房价算是倒了合理的范围，比较可靠地说法应该是，人们不再关注房价的时候，甚至也不关注楼市的时候，房价真的就算到底了。

　　马跃成博客：http://blog.ce.cn/html/53/109953.html

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　　上海房地产政策迷途知返

　　作者：叶檀

　　7天时间，上海收紧房地产限购政策的一道闸门。

　　我们欢迎上海回到正途，虽然改变悄无声息，虽然上海有关方面坚持不承认政策发生了变化，但事实不容抹杀。上海人民政府办公厅2月28日发文重新对上海户籍家庭定义，强调“本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民”，这不仅让上海减少了近百万的房地产二套房潜在客户，还让证券市场的房地产板块泄了气。如无改变，何必强调？有关部门何必此地无银三百两。

　　上海市住房保障和房屋管理局网站贴出一篇题为《上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生重申上海执行住房限售政策没有变化》的文章，重申“将继续严格执行国家和本市房地产市场调控的各项政策措施，严格执行住房限售政策，政策不改变，力度不放松，抑制投资投机性购房，进一步巩固调控成果”。希望这不仅仅是出于与中央调控政策保持一致的官僚式意愿，更是基于对中国改革目标的清晰认识。

　　改革者的动力来自中国城市化、房地产的刚性需求，否则将难以摆脱以房地产拉动经济甚至成为发行基础货币抵押品的现状，最终也不可能走向经济结构调整之路。

　　中国未来的内需市场前景广阔。从去年以来，房地产刚性需求购买量已经超过投资性需求，这是个值得欣喜的变化。目前虽然市场库存量上升，明确的预期将让刚性需求购房者解除疑虑坚定入市，库存量下降稳定市场，南京等地已出现类似迹象。

　　2月份，房地产成交量开始上升，据北上广深四地的地方住建部门网站房屋网签数据，从2月20号开始的第三周，北京住宅网签成交量为4417套，其中新建住宅签约2737套，上涨了219.4%。上海楼市同期成交量环比上涨70.5%，广州上涨13.11%，深圳上涨35%。另据21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，2012年2月前26天上海新建商品住宅成交30.8万㎡，较1月份同期回升53.2%。2月第三周成交1282套、14.1万㎡，环比分别提升70.5%、68.3%；成交面积占整个2月前26天总量的45.7%，成交均价1.95万元/㎡，环比回落5.48%。购房者大多具备购房资格，市场逐渐由刚性需求者主导。

　　只要政策明确支持刚性需求，明确房地产政策保持平稳不可能大起大落，从信贷、税收等方面给予首次置业或者改善型需求者以优惠，持币观望者将走出希望房价大跌50%的不切实际的愿望，打破成交量徘徊不前的僵局。

　　未来中国城市化进程还将加速，刚性需求将继续增加。

　　2011年，中国城市化率超过50%，有史以来第一次城市人口超过乡村人口，与取消农业税一起，成为中国正在摆脱数千年农业社会的两大重大象征：中国财政收入不再依靠农村经济，中国的市民人数超过了农民，成为未来公民社会的基础。不仅如此，目前农民工总量达2.4亿人，其中外出农民工约1.5亿人，当这些农民工朋友成为市民，只要拥有谋生技能，以及从土地得来的第一桶金，他们将顺利融入城市，而不再是徘徊于城市边缘的身无分文的无效消费群体。

　　未来政策围绕城市化与内需而行，禁止剥夺农民的土地产权收益，保持房地产市场平稳鼓励刚性需求，是中国城市化进程中培养有效消费群体、建立住房尊严的相辅相承的两个方面。

　　有人担心，离开房地产市场的快钱是否会制造其他的资产品价格泡沫。这是天大的误解。首先，沉淀于房地产市场的资金难以在高位套现；其次，政府用债券等市场，为房地产市场之外的资金开辟了新投资战场。证监会有关人士正在大力推荐蓝筹股，中国的债券市场需要天量资金。2月28号，《中国证券报》报道，上海证券交易所大幅调低了对公司债发行人的净资产要求，将“发行人最近一期末的净资产不低于15亿元人民币” 修改为“债券上市前，发行人最近一期末的净资产不低于5亿元人民币，或最近一期末的资产负债率不高于75%”。而证监会已经草拟有关高收益债的发行、交易、托管、清算等方面内容的规定，目前处于研究和论证阶段。未来中型企业债券，以及高收益的垃圾债将成为重要投资品种。

　　房地产改革命系一线，不仅要与希望房价大跌50%的激进派博弈，还要与希望地价继续支撑当地财政的地方政府博弈，在改革关键期的危险时刻，就如蝉蜕过程，任何过于极端或者激进的做法，都将毁灭房地产软着陆的一线生机。此时，鼓励刚性需求、保持成交量、保持价格在可控的范围内相对稳定具有重要意义。

　　改弦更张吧，中国的投资市场风向已经转变。再过数年，我们会发现，原来重要的投资品，在不知不觉间，淡出了视野。

　　叶檀博客：http://blog.ce.cn/html/51/110651.html

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　　透视2012楼市迷局的三大“关键”

　　作者：贾卧龙

　　近来楼市又不平静。本来芜湖新政被紧急叫停，再度彰显出了中央坚持楼市调控的决心，令楼市形势一度明朗化。然而，上海“限购新解”横空出世，立刻又惊起了一滩鸥鹭，地方微调蠢蠢欲动，地产股应声上涨，一线城市楼市成交量大幅回升。楼市是否回暖，房价会否反弹？雾里看花水中望月，谜一样的楼市愈发难懂。调控行至深水区，楼市今后还会更加复杂变幻，2012楼市，我们该如何拨开浮云遮望眼？密切关注三大“关键”，或可助我们理清思路，看得更远。

　　关键一：库存

　　谈到决定楼市的关键，许多人会认为是政策、银根、房企债务等条件中的一个或几个，这些确实也是观察楼市走向的重要着眼点，但这些大概已有定数，对于前瞻性判断作用有限。比如政策和银根，可以预见2012势必会越来越宽松，但同时也远远不会达到2009年的宽松程度，至于房企债务更是一目了然，因此，时刻变化的“库存”对楼市走向更具价值。

　　2012楼市走向看“库存”，尤其是对于开发商而言。对市场无法做出理性判断，不能抓住事物的核心和关键，一味顾左右而言他，甚至仍然抱有侥幸心理会很危险。了解全国房企的库存现状，能展望楼市走势，知自身楼盘库存几斤几两，是做出决策的重要依据。从全国来看，各地楼市库存逼近历史高点，截至2012年1月底，11个典型城市库存总量为73万套，比去年同期增加26万套，涨幅达55%；截至2011年底，受到监测的标杆房企在售项目库存量约2496万平方米，与去年年中相比，标杆房企库存量增加约七成。新年伊始，相对并不差钱的“招保万金”四大巨头，居然带头掀起自去年10月以来的第二轮降价潮，甚至祭出“一成首付”这样的“非常规”手段，与“高高在上”并不断攀升的库存，密切相关。

　　关键二：成交

　　2012楼市走向看“成交”，尤其是对购房者而言。楼市本就是个令人眼花缭乱的迷局，越是行至深水区，博弈越是激烈，烟雾弹、苦肉计等各种伎俩和手段都会升级，欲盖弥彰，真假莫辨。谁能来借购房者一双“慧眼”，看透这楼市纷扰？成交量。

　　我们看到，2月以来，一线城市楼市成交量正在大幅回升，北京、天津、上海、南京、广州等城市近几周楼市成交量都在步步上涨。这增加了开发商的信心，也增加了购房者对房价可能由此反弹的担忧。事实上，这种担心不无道理，因为成交量是判断房价会否再次上涨的重要标准，没有成交量房价不可能反弹，成交大幅回升很有可能导致房价反弹。当然，目前这种成交回升的能量以及持续多长时间并不明晰，假设成交量由此步入回升通道，逐步上升，渐渐消化库存，则房价有可能恢复上涨，反之，成交回升并未持续，则房价会持续下行。

　　关键三：刚需

　　2012楼市走向看“刚需”，对于开发商和购房者而言皆是如此。2012得刚需者得天下，开发商能在多大程度上撬动刚需，决定了在2012年能有多大作为，而2012购房者基本来自刚需群体，因此，作为2012年的绝对主角，显然更与己有关。

　　还是回到刚才谈到的近日“一线城市楼市成交量大幅回升”现象，对此，不少人认为这是缘于近日地方微调催暖楼市所致，但博主认为，这种现象其实是各方围力“刚需”所致：首先，长久压抑的刚需能量爆发的结果使然，其次，中央和地方微调楼市政策护力刚需“催化”使然，第三，开发商使出浑身力气“撬动”刚需使然。三种针对“刚需”力量的合力之下，使楼市迸发出一番热腾腾的活力。接下来，楼市微调对刚需优惠到何种程度，开发商能舍下多大的血本，想出何种的妙招激活刚需，而刚需群体又有多少愿意买单，将直接关乎楼市走向。

　　上海“居住证满三年可买二套房”到底还是迎来了被“叫停”的命运，但楼市上空的迷云却并不会就此烟消云散，随着“两会”的临近以及博弈的加剧，楼市势必更加复杂迷离。不过，政策变化也罢，银根松紧也好，胡子眉毛一把抓，任何风吹草动都敏感，只会越抓越瞎，终归还是市场的真实反应能带给我们更直观更准确的判断。“库存”、“成交”、“刚需”，三个切入点管窥楼市，或是洞穿楼市走向的捷径与关键所在。

　　贾卧龙博客：http://blog.ce.cn/html/65/115165.html

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　　上海悍然救市且得寸进尺应紧急叫停

　　

　　作者：吴其伦

　　中央再三明确，要巩固房地产调控成果，促进房价合理回归，可地方政府就是不听：松绑限购、放宽普通住房标准、提高公积金贷款额度、免除契税、购房补贴、购房入户等救市政策纷纷出炉。

　　尽管在中央干预下，佛山、芜湖在其救市政策出台不久就被叫停，可还有很多城市的救市政策已经顺利执行，且其他城市都在蠢蠢欲动。中央数度明确坚持房地产调控不动摇，因何地方政府敢于绞尽脑汁出台救市政策呢？究其原因，不外有三：一是刺激消费者购买欲望，增加市场需求，促进房地产成交，其核心意图是为了维护当地的GDP与税收；二是向开发商示好，给开发商吃定心丸，以期达到促进土地成交、维护土地财政的目的；三是没有一个地方政府官员因为救市而受到处罚，这一点最为重要。

　　笔者在上海工作、生活十余年，印象中的上海市府对于中央的政策执行还是比较到位的。可纵观近期上海市府的诸多表现，笔者只能用得寸进尺来形容。

　　日前，上海市房管、规土、财政、地税四部门联合发文，明确自2012年3月1日起，正式调整本市普通商品住宅标准。享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　根据上海相关规定，普通住宅一手成交时缴纳1.5％契税，如果非普通住宅则需缴纳3％的契税。以一套300万元的房子为例，非普通住宅要比普通住宅多缴纳4.5万元，这对于购房者而言极具诱惑力。可以看出，在中央促进房价合理回归的既定政策下，上海出台优惠政策是彻头彻尾的救市。

　　近日有传言称，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。

　　对此，上海市房管局表示，楼市限购政策制定之初就已明确，所谓本市户籍居民家庭的概念，是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭。因此，自去年初实施限购后，持长期居住证连续满三年的居民家庭，和本市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套；已有两套及以上住房的，暂时不得再买。因此，不存在放松或改变的问题。

　　事实上，2011年上海版限购政策明确规定，对于上海户籍居民家庭拥有两套及以上住房的，可提供一年以上在沪缴纳个税或社保证明的非上海户籍居民家庭拥有一套及以上住房的，以及不能提供在沪纳税或社保证明的非户籍居民，均暂停在上海向其售房。即上海户籍家庭可拥有两套住房，而非上海户籍居民家庭只能拥有一套住房的，超过规定房产数量的，都属于限购范围之内。

　　在这次出台的限购相关政策中，根本没有明确认定持长期居住证满三年的外地户籍居民可享受本地户籍居民同等购房资质，即也可以家庭为单位拥有两套住房。而上海中原地产、汉宇地产、21世纪不动产等多家房产中介从未有居住证满3年的购房者再买第二套房的实际操作案例。这充分表明，此政策为上海市近日才出台的松绑限购政策。

　　毫无疑问，此政策一旦付诸实施，外地人购买二套房必将大量增加，因为花点钱办个居住证是非常容易的事；市场投机将再度盛行，因为投机客从拥有长期居住证的人手中租借居住证是非常容易的事。这样，上海房价必将再度被推涨，上海房地产市场将再度疯狂。

　　2011年，上海商品住宅每平方米21584元，而2011年上海城市居民家庭人均可支配收入仅为36230元，以60平方最基本的居住需求来算，房价收入比高达18！而从剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格看，2011年比上年上涨2.8%！可见当前上海房价尚处畸高状态，上海的房地产调控形势依然非常严峻。此际，上海市府实在不应鼓励民众买房，更不应该接连出台救市政策。

　　2010年调控以来，中央接连出台诸多旨在痛击高房价的政策，中央高层领导也多次明确表明欲促进房价合理回归，住建部甚至表明要对调控执行不力的城市启用问责。可地方政府却在执行过程中阳奉阴违。此番上海出台救市政策且得寸进尺，若不紧急叫停，上海势必还将出台其他的救市政策，其他城市必将纷纷效仿，彼时，中国房地产调控将再度沦为“空调”！

　　在房地产调控处攻坚阶段、利益群体依然与中央及民众进行深度博弈的市场大环境下，笔者强烈呼吁上级主管部门尽快出面叫停上海救市行为，尽快启用问责，追究相关人员的责任并从严查处。

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　　（责任编辑：马丹）