上海二手房指数跌回一年前

作者: 【记者杨联民李刚上海报道】

　　2012年2月，上海二手房指数为2581点，较上月下降2点，环比下跌0.07%，跌幅比上月缩小0.05个百分点。2012年2月指数与去年同期相比，仅微弱上涨0.04%，同比近乎走平。在连续5个月下跌后，上海二手房指数跌回一年前。

　　在指数系统检测的所有板块中，61%下跌，35%走平，4%上涨。上海二手房指数办公室认为，春节后二手房市场延续冷清，但从2月16日新普通住房标准宣布3月落地后推动了人气，加上一手房市场再现“以价换量”，二手房成交逐渐回升，改善型、刚需者陆续回探价格呈现跌幅缩小、板块波动扩大的态势，区域价格跌幅接近平均。

　　影响2月市场走势的政策背景是：3月1日起，上海执行新的普通住房价格标准；央行宣布自2月24日起，今年以来存准率首次下调0.5个百分点；沪上部分银行主动回调首套房贷款利率，并缩短审批放款周期；2月28日晚上海市房管局紧急下发通知称，严格执行住房限售政策，回应之前“松绑”一说。

　　经统计，2012年2月全市128个板块中，下跌78个，持平45个，上涨5个。

　　3月1日起执行新普通住房标准的消息一公布，内环和内外环区域纳入新普通房比例大增，成为受惠较多的区域，由此激起刚需客回探市场的激情，纳入新普通房后税费减少，也使得房价下跌趋缓，走平增多。由于消息公布离实施还尚有时日，导致看客多、成交少，成交放量不明显。据二手房指数办公室调查，此标准一出台，一些介于标准上下的二手房，开始变相调整价格，以新普通住房面目迎接刚需客，甚至部分交易转为“半吊子”，先签约，等到3月后再过户交易。

　　持平板块多分布于中外环。第一，中外环大量面积小、总价低的老工房能够达到新普通住房标准，这类处于临界点标准的业主和购房者选择等待。如普陀桃浦、闵行梅陇、宝山上大等板块持平。第二，虽然部分刚需房源总价已经跌至购房者可接受的范围，但一手房供应、降价潮尚未全面启动，购房者仍在比较中观望。第三，资金雄厚的业主心态淡定，年后急需资金周转的业主减少，等得起的业主对卖房兴趣大减。

　　上海二手房指数办公室认为，2月二手房成交量的回升并非表明刚需客户已经全面回归，大部分不受限购制约的刚需客仍然选择观望。在这种市场情绪下，一二手房价格倒挂再次转化为二手房“慢一拍”，一手房降价范围扩大，但二手房“拉锯”加大，甚至出现小部分价格反涨；2月指数同比走平，区域跌幅趋向平均，但板块波动重现。随着3月新版普通住房标准实施，去年下半年积压的购房需求开始释放，寻觅合适房源和入市时机。在上海二手房指数同比走平之后，如果连续第6个月下跌，那么价格拐点将宣告到来。