卧龙地产逆市扩张 资金利用效率成房企“过冬”关键

　　每经记者 吴悦 发自上海

　　持续的调控正严峻地考验着房企的融资能力。实际上，在融资愈发困难的情况下，房企对于资金的利用效率更值得关注。

　　 A股市场涉及地产公司的融资或再融资已经许久没有开闸了。2009年楼市的“小阳春”是地产公司增发新股进行融资的最后一轮小高峰。WIND数据不完全统计显示，2009年以来，有22家房地产上市公司实施了定向增发，1家实施了公开增发，共募集资金585.89亿元。此外，在香港联交所上市的内地房企也有不少公司以发债或配发新股等形式进行了融资。

　　 这些通过各种形式实现再融资的房企，是否将资金用到了“刀刃”上？是否按承诺的方向和额度善用了这些投资？《每日经济新闻》记者对此进行梳理发现，对于善用资金的房企来说，通过调整开发和土地储备节奏，可以在行业低潮期具备较强的抗寒能力。

　　稳健型房企更抗寒

　　 卧龙地产 （600173,SH）曾在2009年增发过股票，募集资金8亿元。该公司预计，根据行业发展态势及公司发展战略，上述募集资金将主要用于卧龙·天香华庭二期项目及卧龙五洲·世纪城一期项目，前者将投入5.2亿元，后者投入2.8亿元。

　　 从该公司随后两年的财报来看，天香华庭、五洲·世纪城等项目为卧龙地产提供了大量可售房源。2011年1~6月，天香华庭结转销售收入2.6亿元。平安证券报告预计，2011年下半年，绍兴天香华庭的高层项目、清远五洲世纪城的住宅项目将陆续进入销售。这意味着，2009年募集资金投向的项目正在逐渐为公司带来收入。

　　 受近两年调控政策的影响，卧龙地产的业绩增长有所放缓，财报显示，2011年1~9月，该公司实现营业收入7.2亿元，同比减少47%；归属于上市公司股东的净利润1.1亿元，同比下降8%。不过，卧龙地产的资金情况仍比较健康。截至去年9月底，该公司账面现金为9.6亿元，资产总额为35.3亿元，而同期负债总额为17.7亿元，资金产负债率为50.03%。

　　 较为充裕的资金面，让卧龙地产在这一轮行业调控中有望实现逆势扩张。今年1月20日，卧龙地产公告称，拟出资约2.33亿元受让安信信托持有的清远市五洲实业投资有限公司49.9%的股权。转让完成后，卧龙地产将拥有清远五洲100%股权，并增厚公司的权益土地储备。此外，公司的天香西园、武汉丽景湾和青岛嘉原盛等项目均是通过股权收购获得的。

　　 东兴证券预计，卧龙地产目前现金充足，在当前通过收购项目股权的形式增加土地储备，无疑将拥有较大的成本优势。

　　高息融资令房企承压

　　 2009年8月，荣盛发展（002146,SZ）经中国证监会核准，向符合中国证券监督管理委员会相关规定条件的特定投资者发行人民币普通股（A股）9600万股，每股发行价格为人民币12.50元，募集资金总额12亿元。扣除与发行有关的费用人民币3265万元，公司实际募集资金净额为11.67亿元。

　　 承担荣盛发展持续督导的保荐机构国信证券提供的报告显示：截至2009年12月31日，公司募集资金直接投入承诺投资项目累计10.61亿元，全部为2009年度投入。

　　 从随后荣盛发展的财务报告来看，徐州阿尔卡迪亚二期项目、蚌埠阿尔卡迪亚三期项目都已经陆续产生销售收入，这让荣盛发展成为最近两年为数不多的保持了业绩持续增长的房企之一。该公司预计，2011年1~12月利润将同比增长30%~50%。

　　 与卧龙地产一样，该公司也趁行业低谷增加土地储备。公开资料显示，荣盛发展在过去一年多里七次出手拿地，并以3700万美元的价格购得沈阳中天房产公司25%股权，同时计划以整理成本15万/亩的价格与辽宁药都投资（集团）公司合作开发本溪健康城项目的开发。

　　 不过，与大多数房企一样，荣盛发展也面临一定的资金压力。在二级市场增发或发债进行再融资基本关闸的最近两年多，荣盛发展融资渠道更多转向委托贷款及信托融资。截至2011年9月末，荣盛发展资产负债率达75.96%，负债总额为210亿元。同期荣盛发展手持现金仅17.41亿元，加上应收账款、其他应收款及其他流动资产22.88亿元，有较大的偿付压力。

　　高息倒逼资金应用效率

　　 从近期的市场动向来看，房产行业持续调控不放松已是业内共识。南京、杭州等地虽然出现了成交量回暖的情况，但热销的项目往往是降价幅度较大的房源。据当地行业人士分析，愿意大幅降价销售的房企资金面往往出现了较为严峻的问题，需要迅速回笼资金。

　　 据《每日经济新闻》记者从银行业人士处了解，至少今年上半年，房地产开发贷及个人按揭都不会出现松动，仍将严格按相关政策执行“限贷”。近期证监会相关部门也表态称，房企在二级市场的融资之门仍将紧闭。这使得今年房企的融资环境仍然严峻。

　　 据了解，类似荣盛发展这样的企业，通过委托贷款和信托融资需要支付远高于银行贷款的利息。公开资料显示，荣盛发展三笔委托借款年利率均在12.5%及以上，此外，荣盛发展向中投信托进行的6.62亿元融资，年利率为13%。

　　 另据市场公开信息，有部分房产信托资金已经将年回报提升到了30%左右，这样高额的资金成本，对于房企来说几乎是不可承受之重。对于已经到手的资金，如何善加利用，让其发挥最大的效率，或许将是今年房企的重要课题。