全国人大代表黄鸣：制定《租房法》保障租户利益

　　

　　

　　全国人大代表、皇明太阳能董事长黄鸣

　　中国经济网北京3月12日讯 全国人大代表、皇明太阳能董事长黄鸣今日在接受中国经济网、和讯网联合访谈时表示，我国调控房价带来城市房租增长过快，因此规范租房很迫切也很重要，黄鸣建议制定《租房法》，规范租房业，保障房屋租客的利益。

　　有关资料显示，城市居民拥有产权房比率最高的是美国，为68%，英国为56%，欧洲其他国家为30%到50%之间。有专家分析，一个比较合理的结构是，30%的人买房住，70%的人租房住。

　　黄鸣说，在德国租房并没有像其他西方国家那样被看成是“贫穷”、“社会地位低下”等的代名词。就连德国总理默克尔也在博物馆岛对面租了一套雅致的河畔公寓。租房市场完善的西方国家，一个明显的共同点是考虑房屋租客利益，也就是说有健全的法规制度保障租房者具有长期稳定的住所。

　　黄鸣认为，未来不管对“使用租赁”还是“收益租赁”，也就是说不管是居住，还是经营，其涉及范围可以说面广量大。规范租房，对于保障租房者、业主的利益，稳定经营秩序，建设和谐社会，都至关重要。现在我国控制房价带来的城市房租增长过快，也说明了规范租房的迫切性、重要性。因此，建议国家尽快制定《中华人民共和国租房法》。

　　黄鸣进一步解释，从理论上讲，合同双方在法律上是平等，但租房合同的一方表面看来是房东，其实是“物”(房子)，而租房合同的另一方不仅表面看来是房客，而且实际上是“人”。“人”和“物”在法律面前不是平等的，所以租房法中首先应当考虑的是“人”的利益，其次才是“物”的利益。房子作为私有财产，房东把房子租给房客，不能仅成为房东(财产所有者)的投资和盈利，而且必须兼顾房客(财产使用者)的利益。房东租给房客的不是一台机器或某个工具，而是住房。住房是给人住的，是一个人或一个家庭生活的中心场所。所以对住房的保护已经作为基本人权写入了宪法。有的国家《租房法》规定，即使租客有欠租违约等行为，业主也要出示足够证据，然后由执法人员实施收屋。

　　以德国为例，在1900年德国民法产生的时候，并没有什么对租房者的保护措施。直到第一次世界大战后，由于住房的紧缺在1917年通过了租房紧缺时期保护法(Mietnotrecht)，对房东解除房约和提高房租作出了法律限制。六十年代末房租又不断飞涨。所以社民党1969年底执政后，马上出于对房客的保护，大幅修改和通过了新的租房法(1971.11.25)，即今日租房法的蓝本。该法原来是作为有时间限制的临时法律，1974年12月18日联邦议会通过将该法作为正式的永久法律。两年前社民党和绿党重返执政党位置后，首先想到的又是对租房法的修改，并于2001年3月21日再度通过了新的租房法。

　　德国联邦政府希望所有超过五万人口的城市，由市政府主管的市政建设部门(Bauverwaltungsamt)或同时与该地区房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构，根据该地区的实际房租情况的统计资料来确定该地区的房租建议表，并公开发表。该表每两年更新一次，如果因故没有更新，则仍然援用旧表。该表不仅适用于该地区，原则上也适用于所有与该城市有相近(经济、交通等)情况的城市。根据许多法庭判例，租房价格表是公认的最为可信和权威的，也基本作为法庭审理房租合理与否的依据。为此，反对党激烈反对这种做法，说这实际上是政府在定房租，而不是市场在定房租。

　　因为“租房价格表”是根据通常情况下的房子情况来定的，所以房租的具体价格应当在“合理房租”上下波动，即租房状况相对于通常情况较好或较差的情况下，其房租也要相应地、适当地提高或降低。但这样的提高房租是有限度的。根据法律，房租超高指房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则就作为“房租超高”(Mietpreisueberhoehung)论。根据经济犯罪法，这种情况已经构成了违法行为(Ordnungswidrigkeit)。房客可以向法庭起诉，不仅房租将立即降到最高超出“合理房租”的 20%，而且房东将受到最高10万马克的罚款。房租暴利：如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，则就作为“房租暴利”(Mietwucher)论，根据刑法，这已构成了犯罪行为，房东将受到更高罚款，甚至判至三年徒刑。

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　　（责任编辑：张元缘）