美国房地产春天还没到

　　

　　□广晟财富投资管理中心投资总监

　　刘海影

　　在一波强劲的大牛市之后，美国房地产经历连续五年的调整。美国房价从峰值下跌了三分之一，新房库存与现房库存都降到战后最低水平，影响购房成本的按揭利率水平也处于历史最低。当前，这些因素都有利于美国房地产市场止跌回稳。然而，这并不意味着美国房地产即将迎来繁荣。

　　房屋可负担性的改善并不等于更多的人将会购买房屋。与前些年银行发放抵押贷款极为宽松的条件相比，现在银行普遍收紧了贷款条件，首付比例也普遍提升到了20%以上。这在很大程度上抵消了可负担性改善的正面效果。另外，止赎房仍旧未能消化完毕，对于房地产市场将施加持续压力。

　　更重要的是，除了这些表面因素，需要理解对房地产市场自身内在运行逻辑。房地产作为美国经济的有机组成部分，既有消费属性又有资本品属性，其状况综合地反映了经济运行的压力与动力。

　　为了把房地产放在整体经济中研究，笔者收集了1965年至今的美国房地产月度数据，并量化分析房地产新房开工量及房地产价格的方向性趋势与各主要经济指标的方向性走势之间的关系。分析发现，不仅房地产市场内嵌于经济运行，而且房地产市场开工量与价格遵循不同的动力学原则。

　　分析显示，新房开工量的主要影响因素包括国债存量增速、长期利率、就业增速与美元汇率等。较低的利率以及强势美元对于新房开工量在低位企稳起到了关键作用。过去两年，奥巴马政府大举举债支出，也对房地产市场的稳定起到了支持性作用。然而，随着白宫数次迫近国债上限，美国政府开支疯狂上扬的局面注定无法持久。事实上，国债存量增速早在2009年即已筑顶，目前在持续下滑中。按照笔者分析，国债存量增速将持续下滑，未来两年平均增速约为6.6%，高于未来GDP名义增速，但低于8.3%的历史平均水平。该指标下滑将持续施压房地产。

　　同时，就业市场的持续疲弱也不利于房地产市场。事实上，就业增速在前几个月创出本轮经济复苏最高速度之后开始下滑，该指标未来可能持续走弱。

　　如此，房地产开工量在可以预见的未来很可能无法大幅回升。笔者预测，该指标很可能维持在70万套以下水平。这一水平不仅远低于160万套的新家庭形成数，也远低于2006年最高峰时210万套的新房开工量。从长期图上看，这一水平位于二战后的最低水平，难言“繁荣”。

　　更加黯淡的是房价前景。依据类似的分析模型，笔者发现房地产价格的影响因素不同于新房开工量，主要受到国际贸易、美元汇率、股市估值水平、利率风险溢水等因素的影响。房地产为可被投资的一种资产，受到家庭与企业投资组合配置变更的影响。很自然地，强势美元与股市估值上扬都有利于房地产价格。不过，鉴于美元以及股市估值上扬空间有限，其正面影响很可能无法抵消来自贸易逆差收窄、利率风险溢水高企的负面影响。

　　贸易逆差扩张时，大量国际资金流入美国，有利于推升美国房价。而目前美国经济处于持续再平衡过程中，典型的体现是贸易逆差的大幅收窄。从2006年美国贸易逆差为7000亿美元，到2011年已经收窄到4700亿美元。未来随着去杠杆化进程持续，贸易逆差有可能继续收窄。

　　同时，信用风险与房地产价格呈现明确的负向关系。2008年金融危机的一大遗产是信用风险溢水居高不下。历史上，该指标的平均水平约为2%，在危机期间上升至3%附近。而2008年金融危机期间，信用风险溢水飙升至6%以上，唯一可比的时期是上世纪30年代大萧条。2009年之后美国经济复苏，该指标却拒绝下滑，目前仍旧停留在3%附近，也就是历史上经济衰退的平均水平。在可以预见的未来，该指标仍旧停留于此，这将持续施压房地产价格。

　　从以上量化分析得到的结论是，美国房地产价格仍有小幅下滑空间，在未来一两年内难以大幅反弹。综合而言，美国房地产在可以预见的未来难以给美国经济以正面推动。按照美联储调查的经济学家平均预测，美国经济2012年可望增长2.3%，2013年可望增长2.7%。这一乐观预期与上述对房地产市场的分析并不吻合，按照笔者预测，今年美国经济的增速可能低于去年(约1.3%)，而2013年不排除美国经济再次陷入负增长的可能。

　　（责任编辑：林秀敏）