房企因时制宜可双赢

　　

　　本报记者 史燕君 实习生 胡哲

　　在3月21日和3月23日发布的两项“百强榜单”中，香港上市房企佳兆业脱颖而出，进入行业前20名，并因多项单项冠军而被称为实现“弯道超车”的标杆房企。与此同时，佳兆业高层表示，2012年，佳兆业将继续提高业绩目标10%，达到165亿元。在3月23日发布的百强榜单中，融侨集团、融创中国、荣盛房地产、合景泰富、建业地产均有不同程度的上升。分析人士指出，高周转的模式是应对宏观调控有效途径，也使得房企的日子并不如其自述的那般惨淡。

　　高周转维系资金链

　　面对房地产调控政策不放松以及还债密集期的到来，多数房企资金链几近崩断，在勒紧“裤腰带”的非常时期，房企也纷纷商讨对策以保证资金支持各项目的正常进行。佳兆业新任行政总裁金志刚指出，去年佳兆业最快的项目从拿地到开盘仅半年多时间。这个速度在行业里是名列前茅的。

　　在佳兆业公布过去一年的业绩后，瑞信发表报告，将佳兆业的评级由“中性”上调至“跑赢大市”。瑞信指出，过去两年证明集团该有执行能力达标，资产周转率也优于同行。

　　值得一提的是，早在2010年始，佳兆业就抢先利用境外资本平台进行多元化融资，在2011年3月和5月成功发行20亿元人民币债券和3亿美元优先票据。佳兆业执行董事及副主席谭礼宁指出，截至今年2月底，佳兆业已经锁定的销售额为109亿元，其中73亿元会在2012年内入账。此外，年后央行放宽按揭放款后，按揭回款的周期比以前至少快一个月，资金回笼的速度明显加快。

　　让利于刚需保销售

　　“实现快速周转的前提是牺牲一定的利润。”薛建雄表示。实际上，佳兆业过去一年实现的毛利率的确由2010年的38.8%降至29.8%，企业净利润也出现较大的跌幅，由2010年的36亿元下跌到2011年的19亿元。

　　然而，降价跑量却是佳兆业制胜的利器，这主要是由于佳兆业折扣楼盘基本是为刚性需求应运而生。在去年房企的一波“降价潮”中，佳兆业就最先推出了多个七折楼盘，一度成为降价幅度最大的房企。

　　从销售均价的结果也不难看出，佳兆业2011年出现了大幅度下滑。数据显示，截至12月底，佳兆业合约销售平均售价比上年同期下降39%。

　　“佳兆业集团有70%是普通住宅，今年推出超过300万平方米的规划可售面积中有90%是普通住宅。”金志刚表示，在中央调控投资和投资性需求的抑制很坚定的情况下，房企应该大力关注刚性需求，尤其是关注首次置业的需求，掌握政策的脉络。

　　针对目前首次置业中的问题，金志刚提出，目前开发贷基本上还是一刀切，导致的后果是一定存量面向首次置业的客户会产生供应不足，因此那些面向首次置业的客户（他们购买的楼盘全部是90平方米以下）贷款，应该像保障房一样获得支撑。