西班牙华人房奴被“套牢”“换贷”恐有一线生机

　　

　　随着经济危机的持续和失业者的增多，西班牙难以偿还房贷的家庭已经越来越多。在众多因沉重房贷而苦不堪言的房奴中，旅西华人不在少数。他们大多在房价最高的时候出了手，现在却被活活“套牢”。不管有钱没钱，房贷就在那里，就是那点。

　　2005年，正值西班牙房价最高时期。马德里市区南部的华人货行老板张先生纠结很久后，终于决定买下一套一百多平方米的新房，打拼多年后总算成了有房一族，这让他很欣慰。这套住房的总价为37万多欧元，每月的还款额在1500欧元左右。当时这个金额还不到自己净收入的一半，经济上完全可以承受。

　　可随即情况却急转直下：自己店面周围相继开了几家华人货行，相互竞争非常激烈；更重要的是，经济危机也随之而来。到如今，还款金额随着房贷利息的递进式增加，已经上升到了每月2000多欧元，可他的收入却大幅降低。现在，每个月的房贷支出已经占了他净收入的大半以上。他，成为了名副其实的“房奴”。

　　房价巅峰买房：悲剧

　　无独有偶。也是在2005年，当巴塞罗那房价正值每平方近3000欧元的巅峰时期，旅西华人张饴经过多年打拼攒了点钱，在他母亲的张罗下，买下了一套位于Badalona海边附近的住房。

　　“2005年我还没结婚，那时我妈就以我的名义买下这套房子。当时房价很高，将近3000欧元一平方米，整套房子一共120多平方米，房价款达到35万欧元。和银行签约贷款是分20年还清，每个月要还900多欧元。”

　　虽然房价高达35万欧元，但是当时的张饴自己经营着一家发廊，收入颇丰，因此并未有太多的经济压力。然而5年后的现在，情况已经大不一样。

　　随着经济危机的影响，加之理发行业竞争的日益加剧，这几年来收入越来越少，繁重的生活压力加之孩子的出生使得张饴感到生活压力的巨大，每月900欧元的房贷更压得夫妻俩不堪重负。无奈之下，张饴多次想将这套“烫手山芋”转售出去，然而一方面是受经济危机的影响，西班牙购房者的能力有限；另一方面房价较之5年前已经跌了近三分之二，此时转售房子连本都捞不回。

　　“想把房子抛售出去，但是按照原房价贷款，压根就没有人会接手购买这么昂贵的房子；如果按照现在的房价抛售房子，那我亏损实在是太大，几乎要亏掉一个店面的钱，这让我更加没办法承受。多少次和爱人商量下来，要么是我除了理发店，再去做另一份工作；要么就是坚持要这套房子，但我们夫妻只有分开居住。”

　　根据西班牙央行的统计，自从经济危机开始以来，西班牙的房价已经累计下降了22.4%。面对低廉的房价，许多旅西华人都开始纷纷出手买房。然而就在一些华人抄底西班牙房市的时候，像张饴这样被死死“套牢”动弹不得的华人也不在少数。

　　记者采访发现，这些真正沦为房奴的华人大多是在2008年危机发生以前买房，并且有很大一部分都是开货行做小买卖的中小业主。当时，西班牙房地产市场正值泡沫繁荣期，房价屡创新高。

　　一些当时买房的华人介绍说，中国人大批进入西班牙都是在2000年前后。经过几年的发展，在2005年左右，许多华人都已有了自己的店铺。在事业初步有成，稍有积蓄的情况下，大家都相继开始买房，一方面是为了安居乐业，另一方面也是为追随当时不断走高的房价，把买房看成一种投资，希望在今后大赚一笔。

　　可世事难料，2008年经济危机发生以后，西班牙的房价开始急转直下，此前买房的华人正好买在房价的最高点，成了击鼓传花游戏中的最后接手者。

　　据介绍，当时华人所买房子的类型大多在一百平方米左右。虽然根据情况的不同，价格也有所变化，但总体来看，二手房的价格基本在二三十万欧元上下，而新房的价格则通常在30万到50万。

　　相应地在贷款方面，这些华人的还款额大多在每月1500欧元上下，高的甚至达到两千欧元以上。而现在，同类型的房子，二手房只要十几万就可以买到，新房也基本降到了30万以内。虽然房价下降了，但此前侨胞买房的房贷，却是基本维持原状。

　　而问题的关键就在这里。这些买房侨胞的收入由于经济危机的影响，也和房价一样降下来了。按照国际通行的看法，月收入的 1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并会造成买房者在生活中的长期压力，影响其正常消费，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑，而大部分华人房奴的月还款额基本都超过其家庭月收入的50%。面对当年的高还贷额，许多华人开始觉得房贷就像扭在脖子上的绳子一样，越扭越紧。

　　（责任编辑：林秀敏）

　　

　　出租分担房贷：太难

　　“既然房贷压力这么大，为何不考虑将其中的一间出租，好歹可以分担掉一点？”面对记者的疑问，张饴的回应充满了无力。“我也考虑过出租，可现在这世道，租不出去啊。”

　　不仅是张饴，很多华人房东都对记者表示，现在出租房子非常困难，就算在报纸上登了广告，几天也没有一个人打电话过来。偶尔有人联系看房，也是挑三拣四的，在房价上一压再压。

　　半年前在马德里市区南部买了房的侨胞李先生介绍说，为摊付贷款，自从房子买到手后，他就开始出租。如今已经半年过去了，要出租的3间卧室依然没住满。他说，出租房子的电话在报纸上刊登以后，平均一周只有两三个询问电话。这种情况下，他只好每周都往报社打电话出租房屋，长期把广告登在报纸上。

　　出租难，原因何在？李先生倒是有自己的看法。“卖房子的华人多了。除了一些华人老板利用危机中西班牙房价下跌的机会投资买房以外，许多打工族也开始买房，这样房源不断增多。而随着西班牙移民政策的收紧，华人移民的数量却维持不变，在这种情况下，出租房子的华人肯定要遭遇租房难。”

　　据了解，造成马德里华人房主房子出租难的原因除了房源增多以外，西班牙近来的移民政策也是影响华人房东房子出租难的重要原因。

　　一位家住马德里EMBAJADORES地区的华人房东说，由于华人餐馆和其他商家对工人基本是管吃管住，同时大多数来西多年的老移民都有了居留，所以从近几年来看，求租房间住的大多是刚来没几年的非法移民和留学生。

　　可从前年起，随着马德里在扎根居留政策上的不断收紧，在这里办扎根居留越来越难，许多新来的非法移民都到西班牙其它地区寻找机会了。现在，马德里大区又进一步收紧接收移民的政策，由此到外地发展的华人就更多了。这种情况下，求租房子的人就大大减少，自然房东们租房子也就越来越难了。

　　其实对于要买房或是要单独租住一套房子的华人来说，未来房间的出租情况，一般都是他们要事先考虑的。毕竟分租出去，会减轻自己很大的经济压力。对于很多人来说，正是由于自己的房子以后可以出租，由房客帮其负担一部分费用，才促使他们做出买房或是租整套房子的决定。可现在许多人却发现，自己在把房子弄到手后，招租房客竟成为意想不到的难题。

　　李先生提醒旅西侨胞：如果是以做包租公包租婆而考虑买房子的话，那就要慎重，因为房屋分租市场太不景气；而想着靠把房子出租来缓解还贷压力的人，还是打消这个念头吧，多打份工还比较实际。

　　“还房清贷”严苛：没戏

　　随着危机的日益加深，西班牙无法偿还房贷的人数不断大量增多。在过去的3年中，已经有30万人的房产被银行强制收回，而今后的3年，则可能有50万人的房子面临还贷违约被没收的危险。

　　面对房贷给困难家庭所带来的沉重压力，以及银行大量强制回收房屋所带来的社会动荡，西班牙政府近期宣布将制定新的房贷还款政策，房奴们在退房时，只要交出房子，就可以结清全部欠债。虽然许多西班牙人都对此表示欢迎和高兴，但详细了解了西班牙新政的主要内容后，华人房奴们却无法高兴起来。

　　据悉，新政策的主要内容是参照美国的模式，当购房者把房子退给银行以后，也就抵消了其全部债务。而根据以往的政策，退房时的房价要根据当时的市场价来计算。

　　由于西班牙的房价已大幅下降，如果房奴们现在退房的话，不仅无法以房抵债，而且还要倒欠银行一笔债务，让其几乎终身成为银行的“奴隶”。

　　此外，新政策还将规定，房产被银行收回后，强制迁出行动将缓期两年执行。被没收房产的债务人可以用“合理的租金”继续以租赁的方式，再延长居住两年。西班牙政府的新政，对于压力巨大的房奴们来说，这无疑像是黑暗中的一丝曙光。

　　但为了避免“退房清债”现象的泛滥，引发金融业动荡，政府规定各银行是否执行这一政策，由其自行决定。并且适用这一政策的家庭必须是家庭成员全部失业，没有任何存款和资产的“赤贫户”。同时，该政策所适用的房屋也是购房者用于自己居住的第一套房屋。

　　在政府宣布要实行房贷新政以后，西班牙的两大银行BANKIA和SANTANDER都已经表示，将实施这一政策，放房奴们一条生路。

　　西班牙政府即将实施的新政，看似有利于房奴，但很多背负高房贷的华人却在采访时表示，“新政救不了我们”。

　　首先，“还房清贷”的政策由各银行自行决定是否适用，如果贷款银行不采纳这一政策，谁也无可奈何。但这并不是最重要的。要适用这一政策，必须是符合政府规定的“赤贫户”，多数的华人房奴离这一“标准”还相去甚远。

　　由于华人勤俭节约的习惯，很多房奴们再困难，也多少都有一些存款，并且很多都是在买房前攒下的。此外，华人大多也都有店面和生意往来中的货物和流动资金。所以从这些方面来看，华人房奴们无论如何也算不上“赤贫”。

　　可如果真要到了存款一分没有，生意彻底关门，没有任何经济来源的那一天，华人在西班牙也就基本无立锥之地了。而这是许多人都不愿看到和无法接受的。

　　于是，走在政策边缘的华人房奴，只能维持着一种家庭经济收入大部分交给银行，而自己只能维持最低生活质量的窘境。

　　（责任编辑：林秀敏）

　　

　　银行兴起“换贷”：生机

　　经济危机的持续发酵，导致西班牙失业人口不断升高，现在西班牙银行在房屋贷款方面的利率也不断上升。但银行总要生存，不能由于危机而因噎废食，停止房屋贷款业务。在一方面又要赚钱，另一方面又要提防无力偿还者的两难境遇中，西班牙银行相互间展开了吸引对方顾客“换贷”的热潮。对于不能适用“还房清贷”政策的华人来说，可能是最后的生机。

　　所谓的“换贷”，就是一家银行吸引那些已经在其它银行申请了房屋贷款的客户，把其房贷转到自己的银行来。而吸引客户的手段，就是比其它银行更低的利率和更优惠的政策。

　　对银行来说，这样做有几个好处。首先，房贷者当初在向第一家银行申请贷款的时候，对方银行就已经做了大量的顾客财力和偿还能力的审查工作，所以说“换贷”的客户在房贷的偿还能力上，通常是有保证的。其次，“换贷”的客户基本都是已经偿还了一定时间的房贷了。通过其偿还房贷的经历和记录，接受“换贷”的银行也可以清楚地看到客户的支付能力和信用。在这种情况下，转换房贷的客户与新申请房贷的客户相比，有更大的信用。相应地，银行对转换房贷的客户发放贷款会更安全，更节约成本。目前，在大量房奴无法偿还房贷的情况下，吸引“换贷”的客户，无疑是最明智的选择。

　　面对西班牙银行间的“换贷”热，众多房奴同样也有利可图，至少能减轻压在自己身上的还贷压力。采访中，一位已经更换了自己房贷的侨胞介绍说，原来自己的房贷是4年前在一家西班牙信贷银行申请的，利率较高。现在换了房贷以后，每个月的还款额要减少接近200欧元。整个算下来后，在偿还期内，他要比原来少付接近4万欧元的利息。

　　转换房贷可以让房奴们在目前的危机中稍有喘息，所以现在许多西班牙的房奴都在忙着跑银行，寻找最优的贷款条件，转换自己的房贷。

　　据介绍，现在西班牙各银行房贷利率的差异还是比较大的。即使是同一家银行，因为储蓄所的不同，以及客户条件的不同，其适用利率也有很大的差别。记者在采访中了解到，最高的利率有达到欧洲房贷指数(EURIBOR)加3.8%的，而最低的则只有欧洲房贷指数(EURIBOR)加0.45%。

　　“还房清贷”严苛：没戏

　　随着危机的日益加深，西班牙无法偿还房贷的人数不断大量增多。在过去的3年中，已经有30万人的房产被银行强制收回，而今后的3年，则可能有50万人的房子面临还贷违约被没收的危险。

　　面对房贷给困难家庭所带来的沉重压力，以及银行大量强制回收房屋所带来的社会动荡，西班牙政府近期宣布将制定新的房贷还款政策，房奴们在退房时，只要交出房子，就可以结清全部欠债。虽然许多西班牙人都对此表示欢迎和高兴，但详细了解了西班牙新政的主要内容后，华人房奴们却无法高兴起来。

　　据悉，新政策的主要内容是参照美国的模式，当购房者把房子退给银行以后，也就抵消了其全部债务。而根据以往的政策，退房时的房价要根据当时的市场价来计算。

　　由于西班牙的房价已大幅下降，如果房奴们现在退房的话，不仅无法以房抵债，而且还要倒欠银行一笔债务，让其几乎终身成为银行的“奴隶”。

　　此外，新政策还将规定，房产被银行收回后，强制迁出行动将缓期两年执行。被没收房产的债务人可以用“合理的租金”继续以租赁的方式，再延长居住两年。西班牙政府的新政，对于压力巨大的房奴们来说，这无疑像是黑暗中的一丝曙光。

　　但为了避免“退房清债”现象的泛滥，引发金融业动荡，政府规定各银行是否执行这一政策，由其自行决定。并且适用这一政策的家庭必须是家庭成员全部失业，没有任何存款和资产的“赤贫户”。同时，该政策所适用的房屋也是购房者用于自己居住的第一套房屋。

　　在政府宣布要实行房贷新政以后，西班牙的两大银行BANKIA和SANTANDER都已经表示，将实施这一政策，放房奴们一条生路。

　　西班牙政府即将实施的新政，看似有利于房奴，但很多背负高房贷的华人却在采访时表示，“新政救不了我们”。

　　首先，“还房清贷”的政策由各银行自行决定是否适用，如果贷款银行不采纳这一政策，谁也无可奈何。但这并不是最重要的。要适用这一政策，必须是符合政府规定的“赤贫户”，多数的华人房奴离这一“标准”还相去甚远。

　　由于华人勤俭节约的习惯，很多房奴们再困难，也多少都有一些存款，并且很多都是在买房前攒下的。此外，华人大多也都有店面和生意往来中的货物和流动资金。所以从这些方面来看，华人房奴们无论如何也算不上“赤贫”。

　　可如果真要到了存款一分没有，生意彻底关门，没有任何经济来源的那一天，华人在西班牙也就基本无立锥之地了。而这是许多人都不愿看到和无法接受的。

　　于是，走在政策边缘的华人房奴，只能维持着一种家庭经济收入大部分交给银行，而自己只能维持最低生活质量的窘境。

　　记者手记

　　“换贷”要经过精打细算

　　虽然“换贷”能给房奴们带来不少的好处，但由于西班牙房贷合同通常有更换成本，再加之“换贷”时要重新进行房屋估价，以及要重新公证等，所以“换贷”也要产生一笔额外的支出。此外，有些银行在接受“换贷”的时候，还会要求申请人购买保险等，这样“换贷”者如果不经过精确的计算，比较得失，往往会发现，自己经过一番折腾“换贷”以后，实际的支出和花费，再加上新的还贷额，往往和原来差不了多少。这样一来，“换贷”就没有什么意义了。

　　由此，建议侨胞在决定“换贷”之前，一定要问清楚答应接受“换贷”银行的具体条件和收费，同时也要弄清楚自己原来贷款银行的有关收费内容，因为通常提前取消贷款是要收费的。在弄清这些内容之后，大家要仔细衡量，看看自己“换贷”的花费，以及自己日后所要偿还的房贷额，与目前的偿还额相比，是否值得？如果有利可图的话，那就可以“换贷”，减轻一下自己当房奴的压力了。(周佳)(上海侨报)

　　（责任编辑：林秀敏）