转型升级或为房产企业“冬泳之道”

　　

　　随着中央继续对房地产市场进行政策调控和大规模建设保障性住房，我国楼市正逐步开始回归理性。面对房地产行业“暴利时代”的终结，专家认为，房产企业将开始分化，小型企业应逐步退出，大、中型企业则应着眼于复合型地产以及提升房产品质、质量和服务水平等，通过转型升级、提高行业竞争力来渡过“寒冬”。

　　楼市“暴利时代”终结

　　2012城市观点论坛3月22日在青岛举行，中国房地产业协会代表、房地产行业专家和房地产企业代表等分析预测中国房地产行业发展趋势。他们认为，我国楼市“高烧期”已经过去，房地产行业正在走向常态化。

　　中国房地产业协会副会长朱中一在论坛上说：“国家对房地产市场调控政策坚定不动摇，调控方向明确，那就是要抑制投机和投资性需求，这在长远有利于经济社会的发展。另外，大量保障性住房能促使楼市向健康方向发展。在当前情况下，房地产行业的‘暴力时代’已经结束。”

　　著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，中国房地产市场正在走向常态化。超低利率和宽松货币政策下，房地产企业享受较轻债务和财务成本压力的时代已经终结。“2011年至2015年，正常、温和的通胀率就在每年3%至5%，而欧债危机等国际经济环境的复杂化将使通胀压力更大，预期的通胀压力会使 现 在 的 货 币 政 策 更 紧 而 不 是 更松。”他说。

　　此外，陈淮表示，房地产市场依靠恐慌性、过度占有资源的需求，即“为卖而买”的时代结束了；房地产行业无风险投资、无风险运营和拿地就赚钱的时代结束了；房价不断上涨的时代结束了。

　　根据国家统计局公布的数据，今年1月，全国70个大中城市房价环比全线停涨。2月份，70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。

　　“寒冬”中房产企业逐步分化

　　从事房地产投资理财服务的高和投资董事长苏鑫说，除房地产调控政策导致行业规则的改变外，保障性住房使房地产市场进入了双轨制。“原来房地产企业面临的是一个22人参与的足球场，现在变成了只能容纳10个人参加的篮球场。以前我们熟悉的房地产市场没有了，房地产将进入震荡加剧时代。”他说。

　　逐步回归理性的中国楼市让开发商感受到了“寒意”，房地产企业开始分化。“品牌企业开始走复合地产之路，因为原有的商品房不再受到地方政府支持，拿不到地。要得到政府支持，房地产企业就要提供税收。因此走复合地产之路，例如建设商业、旅游或养老地产等是他们的发展趋势。”苏鑫说。

　　与会专家认为，中型企业应该走专业化道路，专注于提升自身产品品质，例如质量和物业服务水平等；占房地产市场绝大多数的小型企业，尤其是2008年以后才进入这个行业的、没有积累的企业就应该退出，转作专业投资人。

　　今年年初，一些涉足房地产较晚的企业纷纷转而向矿业等领域投资。此外，一些非房地产主业的公司也在纷纷退出房地产行业。据中原集团研究中心统计，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮。2011年1月至12月上旬，这类企业房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。

　　陈淮表示，虽然房价不断上涨的时代已经终结，但中国对住宅的刚性需求依然很大。现在中国城市化率为51.27%，中国城市化还将有近20年的时间，中国房地产就还有20年的辉煌期。“20年的辉煌期不等于房价还将涨20年，回归常态也不等于房价将直线下降。根据地域、时期和产品结构不同有涨有跌才是常态。”他说。

　　尽快回笼资金谋求新发展

　　朱中一认为，继续留在房地产行业的企业应跳出行业看行业，不能以前两年房地产快速发展的暴利时代作为评判标准来抱怨，而应主动适应规则，做好房地产区域地位和产品定位；以合理价格销售，尽快回笼资金，谋求新的发展。

　　青岛海尔地产集团有限公司董事长兼首席执行官卢铿表示，在楼市进入“寒冬”后，很多开发商都放弃了创新。其实，这个时候更应该注重创新，从产品的思想、理念、主题和模式等方面创新，提升企业竞争力，这也许是“寒冬”中的“冬泳之道”。

　　此外，一些业内专家认为，几年前房地产企业都在研究节能、环保的问题，而现在开发商都放弃了科技观。建筑节能是节能环保的重要领域，注重节能、环保能提升产品品质。品质提升，能增加产品的附加值，价格就能上涨，有利于他们在行业竞争中“越冬”。

　　“我们还注重从产业的服务和管理提升产品品质。现在不是拿到地、盖好房子就赚钱，更应该从后续的服务和人性化管理上运营上下工夫，提升企业的竞争力。”卢铿说。

　　从事商用房地产综合服务的易城中国副总裁尹宝军提醒，对于计划进入商用房地产项目的企业要有一定的资本沉淀和懂得后续经营。因为商业房地产项目需要培育3年至5年，风险压力很大。例如，2008年金融危机，许多城市商业综合体都停工了，随后写字楼的租金达到最低点，但现在市场上的租金又翻了三倍，进入之前要掌握一定的资源和能力。

　　苏鑫表示，未来房地产还是民众投资的一个重要领域，因为房产的天然属性就决定了这一点。“因此，我们必须把愿意投到房地产的钱梳理起来，这没有标准答案，需要我们继续去探索。”他说。