严控保障房牟利空间新老如何划断成关键

　　阴雪

　　“对于控制购置型保障性住房再上市的牟利空间，最为关键的就是如何确定‘新房新办法、老房老办法’的新老划断时间。”一位接近住建部的人士表示。

　　日前，有消息称，住房和城乡建设部住房保障司、政策法规司、住房改革与发展司正会同法律界、学界的相关人士，研究起草《基本住房保障条例》，预计今年年底之前完成，并上交国务院法制办进入订立的后续流程。

　　其中，对于购置型保障性住房的再上市交易问题，《基本住房保障条例》拟规定这类保障性住房再上市交易，必须由所在地政府优先回购，而不得自行进入普通商品住房市场再行流通。

　　牟利空间巨大

　　“买了经适房或者限价房，住上几年转手一卖还可以赚上一笔。”北京市民李先生对《第一财经日报》表示。最近他刚刚申请下来经济适用房的购买资格，现在还没有决定到底是买经适房还是限价房。“因为听说经适房以后都要政府回购了，所以现在更倾向于可以再上市交易的限价房。”

　　其实，在具有经济适用房购买资格的中低收入人群中，拥有这种想法的人并不在少数。

　　而以北京天通苑一套1999年购进的120平方米经济适用住房为例，当年的购入成本为2600元/平方米，加上契税、公共维修基金等相关费用，全部购置成本也不过约32万元。现在该套房如果以二手房的形式重新上市交易，其均价约为17000元/平方米。一买一卖之间，原持有者一套房可获利170余万元。

　　北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌此前就表示，经济适用房是全社会的资源，也是老百姓的公共资源，其目的是为了解决住房困难，确保全社会中低收入人群住有所居，而不是获得经济利益。

　　对此，《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》规定，“经济适用住房配售时，要明确界定政府与购买人的资产份额，并按照政府回购、适当兼顾保障对象合法权益的原则，确定经济适用住房出售所得价款的分配比例。限价商品住房的上市交易收益调节办法，由市县人民政府制定。”

　　可见，国家层面的统一规定并没有完全消除经适房和限价房再上市的牟利空间。

　　各地规定不一

　　实际上，在上世纪90年代末经济适用房刚刚出现的时候，与市场中的商品房价格相差无几。因此，专家普遍认为，禁止老的经济适用房的出售不符合客观历史情况。各地方政府大多规定经济适用房五年内不得出售，对于经适房五年后的再上市也往往采取“新房新办法、老房老办法”。

　　2008年4月，北京曾出台已购经适房上市出售的规定。该政策以当年4月8日为“分水岭”，之前的“老房”和之后的“新房”，采用不同的政策。满5年后上市交易的，可按市场价出售，但需缴纳出售价的10%补交土地收益等价款。但部分房主在出售经适房时，仍用“阴阳合同”等方式予以规避并牟利。

　　随着住房保障路径的逐渐清晰，以及保障房体系的不断健全，各地对于经济适用房的再上市规定也在加以完善。

　　上海就在去年宣布，经济适用房将采用共有产权，或称有限产权制度，五年后经适房可以上市转让时，住房保障机构享有优先回购权，并规定住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款。

　　北京今年初出台的《北京市贯彻〈国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见〉的实施意见》则进一步将这一牟利空间取消。

　　该《意见》规定，北京将实施经适房封闭运行。新购买的经适房将不得上市交易，确需转让的由经适房家庭户籍所在区县住保部门回购，执行的时间和具体办法将另行制订。据杨斌透露，经济适用房回购方案草稿已经提出，并且已经进入了程序阶段。北京市住建委将争取在今年第二季度公布经济适用房的方案，其中将会明确经济适用房的回购价格。

　　住建部住房保障司副司长张学勤近日在接受媒体采访时就表示，今后，对购置型保障房，要完善并严格执行上市交易收益调节政策，消除牟利空间。

　　“此类国家级的行政法规一般只是对大的原则和方向进行约束，而具体的执行还是要向地方放权，因此最终究竟能在多大程度上对购置型保障房的牟利空间进行控制，还取决于地方政府出台的落地细则。”前述接近住建部的人士如是说。摄影记者/高育文