哈萨克完善经适房政策重在改善民生

　　哈萨克斯坦总统纳扎尔巴耶夫今年在《国情咨文》中把建设经济适用房列为仅次于解决居民就业问题的第二大任务，他说：“有现钱的家庭将在付足房租后赎买住房，其他家庭将在一段时期内租住房屋直到具备赎买能力。我们应该探索实施这两种方案，应让中等收入家庭买得起房”。哈萨克每年对住宅的需求量为1650万平米，每年总计建成投放600万平米，供需缺口较大推高了房价并滋生了投机行为。因此，国家今年决定把开发经济适用房作为改善民生的重点。

　　一、住房建设新政

　　正如总统在《国情咨文》中申明的，国家将每年建成600多万平米住宅，因此政府将于今年7月1日之前出台《至2020年经济适用房纲要》，国家将利用各方面资金并动员所有相关部门群策群力确保《纲要》顺利实施。今年住房政策具有以下两个特点：

　　1、为新婚家庭建造可赎买的租赁房

　　（1）具有赎买权的长期租赁房，首付10%房款，20年分期付清；

　　（2）具有赎买权的短期租赁房，首付20%房款，5-10年分期付清。

　　2、由“萨姆鲁克-卡泽纳”不动产基金股份公司推出可出租可出售的经济适用房。

　　二、《至2020年经适房纲要》

　　哈萨克住建署长诺金认为，《至2020年经适房纲要》将规定更为合理的房价，每一套方案均注重细节，更具有可操作性和现实意义。针对新婚家庭经济能力有限的特点，拟定分期付款方案：

　　45平米一居室月付两万坚戈（约合135美元）；54平米两居室月付2.4万坚戈（约合162美元）；65平米三居室月付2.9万坚戈（约合196美元），上述三种户型首付分别约10万、12万和15万坚戈。

　　按照国家住房建设政策，舒适度为四级和三级住宅在各州的均价分别为8万和9万坚戈/平米（不含水、电、气管网和抗震加固），在阿斯塔纳市和阿拉木图市的均价分别不超过12万和14.25万坚戈/平米。

　　三、“萨姆鲁克-卡泽纳”模式经适房

　　该模式系《经适房纲要》举措之一，已实施三年，共建成21个项目，投放约100万平米住宅，解决了3000名集资买房人的问题。“萨姆鲁克-卡泽纳”不动产基金股份公司计划至2020年末建成350万平米住宅，在各州的均价不超过14.4万坚戈/平米，在阿斯塔纳和阿拉木图市不超过18万坚戈/平米，哈萨克含量不低于70%。意味着公司在确保住房质量的前提下尽可能与本地建筑公司合作，直接从厂家采购建筑材料，采用合理化设计方案并最大化利用每一平米，因此，公司倾向于把一居、两居及三居室户型面积设计为31.98、44.79和62.90平米。

　　四、2011年房价回顾及2012年房价预测

　　哈萨克国家统计署数据显示，截至2011年末哈全国新房平均售价为15.35万坚戈（约合1038美元）/平米，与上年同期相比上涨了6.7%，仅次于近十年来最高价。2007年哈萨克新房售价16.13万坚戈/平米，为历史最高值；2001年房价仅为2.36万坚戈/平米，十年间增长了5.8倍。二手房价增长较为缓慢，与2010年末相比上涨了8.7%，均价11.52万坚戈/平米，2007年峰值期间售价为13.62万坚戈/平米。2011年哈住房需求总体上升20%。

　　从地区分布来看，阿拉木图市新房及二手房售价均最高，分别为24万和20万坚戈/平米，克孜勒奥尔达市新房和二手房售价均最低，分别为7.63万和7.31万坚戈/平米。

　　哈萨克房地产经纪人联合会预测，2012年哈房地产价格将上涨10%，2013年将上涨7%。一方面能源价格和需求均上涨，房地产价格未出现任何崩盘的迹象，另一方面，新房供应严重不足也是专家预测房价上涨的另一个因素。

　　五、正确实施住宅建设政策是关键

　　哈萨克2005-2007年第一个住房建设计划把房地产行业向前推进了一大步，各项指标均超额50%完成，但该计划内42%的住宅却属于“精品房”，商务型住宅份额高达46%，仅有12%属于经济适用房。2008-2010年住建计划因发生了全球性金融危机而流产。2011-2014年住建计划正在有序实施。即将出台的《至2020年经适房纲要》则在总结以往经验的基础上，规避可能出现的政策偏离，对户型、面积、价格等关切点作了明确规定，严把质量关，严格审计住房储蓄用途。如果该纲要能得到所有相关部门和单位的正确实施，那么专家们的担心显然是多余的。（陈桂英）