新高 地产股第二波上涨来了

　　每经记者 赵笛

　　随着保利地产（600048，收盘价11.85元）的股价创出了近18个月以来的新高，招商地产（000024，收盘价21.65元）的股价创出了近24个月以来的新高，地产股在不知不觉中又成了市场的风向标、领头羊。

　　 2132点以来，地产股经历了政策放松憧憬下的反弹，也经历了信号落空下的回调，如今，随着成交量持续回升，刚性需求释放，首套房贷再现利率打折，地产股已经迎来了第二波上涨行情。

　　 相比第一波上涨，建立在政策放松、资金放松、基本面好转背景下的第二波上涨，已经体现出新的上涨逻辑，自然，第二波上涨行情也需要也新的选股思路。

　　 《每日经济新闻》记者综合了分析人士的观点认为，三大地产基因得其一，便具备成为地产牛股的特质。这三大基因即：央企或国资背景的大盘地产股、背靠大集团的小盘地产股、项目储备丰富的区域性龙头地产股。

　　/市场走势/

　　地产股第二波上涨悄然来临

　　　　3月29日，沪指探至2242.34点企稳，市场随即进入了反弹。在反弹过程中，最扯眼球的当然是温州金融改革政策带动的 “影子金融股”大幅拉升。不过，也有细心的投资者发现，在指数距离前期新高仍然遥远的情况下，不少地产股却在不知不觉中创出了新高。

　　龙头地产股领衔创新高

　　 从3月30日算起，沪指反弹了近5%，深成指的涨幅超过6%。从板块涨幅榜来看，地产股成了这期间反弹的最大功臣。

　　 3月30日~4月12日，若剔除暴涨的金山开发（600679，收盘价10.17元），事实上，区间涨幅第一大板块应该是地产。统计显示，3月30日~4月12日地产板块平均涨幅为9.99%，加权涨幅为9.68%。

　　 从个股的情况看，截至4月12日，地产股中已经有不少股票的股价已经超过了前期反弹的高点，创出2132点反弹以来的新高。比如中茵股份（600745，收盘价10.9元），其在3月5日的最高价也不过7.47元/股。

　　 如果说中茵股份的上涨是因为涉矿概念而招致的爆炒，并不具备地产股的普遍性的话，四大地产股之二的招商地产、保利地产的创出新高，则是地产股强势的典型代表。

　　 从3月28日开始，招商地产触底反弹，9个交易日最大涨幅超过18%。这其中，4月11日的最高价22.4元/股，超过3月5日的最高价21.92元/股。这也是招商地产在24个月后，再次创出了新高；

　　 保利地产的走势与招商地产类似，4月11日，保利地产的股价最高探至12.25元/股，创出了11个月以来的新高。

　　 《每日经济新闻》记者统计发现，截至4月12日，2132点以来，沪指的最大涨幅为16.2%。同期，126只可交易的地产股中，有108只个股的涨幅超过17%，地产股跑赢沪指的比例高达86%；截至4月12日，3月30日反弹以来，地产股跑赢沪指的比例高达86%，沪指涨幅约为4.4%。同期，126只可交易的地产股中，有110只个股的涨幅超过4.4%，地产股跑赢沪指的比例高达87%。

　　反弹进入第二阶段

　　 2132点开始，地产股一度扮演市场反弹主心骨的角色。不过，受政策因素的影响，地产股的行情并非一蹴而就，而是经历了明显的两个阶段。

　　 受政策因素的影响，地产股的第一波上涨从1月6日开始，至3月2日告一段落。市场的一致观点是，造成地产股自整个大盘第一波上涨以来，戛然而止的原因是包括GDP不“保八”、温家宝总理“看空”房价等政策因素。

　　 3月4日，2012年政府工作报告提出GDP目标7.5%，2005年以来首次不“保八”。市场人士对此的解读是：不“保八”就是政府对经济下滑有更高的容忍度，政策进一步放松很难实现了。在此背景下，地产股领衔A股开始出现回调；

　　 3月14日，在“两会”闭幕时，温家宝总理谈到房价时指出：“一些地方房价还远远没有回到合理价位。”此言似乎彻底断绝了去年底以来的反弹根基——政策的放松。当天，A股巨阴杀跌，沪指跌幅达到2.63%。当天，地产股也遭遇重挫，近半数的地产股跌幅超过5%。

　　 从3月5日开始，受政策因素的打击，地产股便步入回调。直至3月29日，地产指数（399200）在刚好探至60日线后企稳，随即展开反弹，8个交易日上涨9.85%。由于地产股的涨幅远高于大盘，且不少个股创出新高。这表明，这波地产股的上涨并非超跌后的反弹，而是延续3月5日之前的上涨后的第二波行情。

　　 那么，相比原有的上涨逻辑——政策放松预期，地产股第二波上涨具有怎样的新逻辑呢？

　　/炒作路径/

　　赌政策放松到资金面重现宽松迹象

　　　　如果说3月5日之前，地产股的上涨更多的是，资金豪赌政策放松预期的话，之后地产股的上涨已回归基本面。日前，房地产的基本面向好的消息接二连三，政策放松、资金放松、成交量持续回暖构成了地产股上涨的新逻辑。

　　第一波逻辑：赌“放松”炒“小盘”

　　 正如前面所言，2012年1月6日~3月4日期间，是地产股的第一波上涨，上涨逻辑是“政策放松预期”。

　　 据巨灵数据统计显示，2012年以来，绝大多数券商分析师始终看好地产股的投资机会。不过，在3月份之前，分析师更多关注的是政策面的调整。

　　 比如，在“芜湖新政”出炉后，券商分析师对其纷纷点评。虽“芜湖新政”迅速被叫停，但国都证券分析师张崴依旧认为，“政策中长期‘逐渐宽松’预期不变”。高盛高华证券分析师王逸则认为，“若更激进放松政策提前实行，则股价仍面临进一步上行空间。”

　　 3月14日，在温总理唱空房价后，地产股出现暴跌。就在此背景下，国泰君安分析师李品科依旧认为，“影响政策修正的因素仍存在，逢调整建议低配者加仓”。

　　 当然，由于政策预期调整是一个宽泛的概念，所以，在地产股第一波上涨中，市场更多地表现出的是超跌反弹。而在超跌反弹行情中，小盘股必然更受资金的青睐。

　　 《每日经济新闻》记者统计发现，1月6日~3月4日，地产板块涨幅前20位的股票中，流通市值大于100亿元的仅有中天城投（000540，收盘价8.57元）一家，且中天城投的涨幅排名第18位。在涨幅前十名的地产股中，流通市值不足20亿元的竟有5只。相反，在地产股涨幅后20位的股票中，就包括了陆家嘴（600663，收盘价12元）、金融街（000402，收盘价6.42元）、招商、保利、万科A（000002,8.58元）等5只流通市值过百亿的地产大鳄。

　　第一波回调逻辑：资金潜伏与基本面复苏

　　 从3月5日开始，大盘进入调整，地产股也冲高回落。不过，在3月5日~3月29日的调整中，地产股却走出了非常顽强的走势。一部分地产股提前见底，一部分地产股甚至逆势上涨。比如，万科A、保利地产的见底时间是在3月26日，招商地产的见底时间时在3月28日；而中茵股份更没有怎么下跌，从3月15日起便展开了连续涨停式的上涨。

　　 为什么在政策打压如此明显的情况下，地产股却在回调的路上走势顽强呢？

　　 对此，一位从2011年底就开始潜伏地产股的私募人士向《每日经济新闻》记者总结了三个原因。

　　 从纯市场资金的角度看，2132点以来的地产股第一波上涨，资金介入较深。该私募人士指出，券商在2012年初开始对地产股的极力推荐，是达成了共识的。这促使不少大资金在去年底杀跌地产股的背景下，今年初开始回补地产股。

　　 由于大多数地产股在前期是放量上涨，而回调时又缩量明显，这表明有大资金仍在地产股潜伏。显然，这必然导致下跌中大资金护盘地产股，跌幅不会太深。

　　 从上涨逻辑的角度来看，该私募人士指出，在经历了2010年以来的持续调整后，地产股估值已经很低，从长线来看具有了明显的投资价值。第一波行情的上涨逻辑是政策放松预期。不过，这一预期暂时落空并不足以改变上涨的大趋势，只是需要一个回调调整，来转变上涨的逻辑。自然，跌幅不会太深；

　　 从地产行业基本面角度看，该私募人士指出，随着楼市成交量的持续回暖，虽然政策打压依旧，但房地产的基本面复苏是不争的事实。

　　 3月底以来，券商分析师对政策的预测渐少，转而代之的是更加关注楼市基本面。比如，瑞银证券分析师励雅敏发布研报指出，“土地市场现回暖迹象”；此外，券商开始加大草根调研的力度。国信证券进行了“成都楼市走访录”；民生证券到珠海进行了深度调研；中金公司则到武汉、成都市场进行了调研。而关于房地产成交量的监控数据展现利好，被包括国金证券、广发证券、兴业证券、长城证券等券商普遍提及。

　　 “所以，回调只是上涨逻辑的转变，只是为了酝酿一波更好的上涨。”该私募人士如是说。

　　第二波逻辑：政策、资金有放松迹象

　　 虽然有关部门不可能以文件和口号的形式明确给出房地产放松政策，但房地产政策面和资金面的放松却在暗示利好的事实。

　　 3月底，在央行货币政策委员会第一季度例会上，“引导货币信贷平稳适度增长”等字眼是时隔一年后首度出现。而上次“信贷适度增长”的说法要追溯到2010年四季度。

　　 国信证券分析师区瑞明指出，由于经济超调、财政吃紧，京、沪、穗、渝、蓉等地1~2月财政收入均出现了罕见的负增长，1~2月份全国规模以上工业企业利润同比下降5.2%，深圳前两月主要经济数据出现特区成立以上罕见负增长。

　　 在此情况下，房地产面临的不友好政策面有望继续改善，后市放松限购、限贷皆有可能。果不其然，4月12日，有媒体报道称，上海、北京、广州等地银行首套房利率最高已经出现8.5折优惠，而9折优惠更是成为大多数购房者都能享受到的折扣水平。

　　 报道显示，利率打折的银行包括了国有银行、股份制银行和外资银行。华泰证券分析师郭春燕表示，保证刚性及首套置业者需求成为未来政策松绑的方向，因此，各地多家银行在信贷额度放开的前提下，纷纷为刚性购房者亮起绿灯，首套房贷利率优惠“重现江湖”将大大降低刚需购房者购房成本，此举可能推动刚需购房者加速入市。

　　 与政策面的放松一样，资金面的放松也悄然出现。

　　 4月13日，国家统计局公布宏观经济运行数据，虽然2012年第一季度GDP同比增长8.1%，增速下降0.8个百分点，低于市场预期。但是，信贷数据的增长让市场看到了资金面的放松。

　　 3月份新增人民币贷款达到1万亿元，远超出市场预期的8000亿元。由于央行实施了窗口指导，信贷结构延续上月异常表现，短期贷款占比较上月再升3个百分点。齐鲁证券分析师刘启元认为，这表明房地产市场及经济面似乎正在步入复苏的轨道。瑞银证券分析师汪涛则表示，如果市场因为担心政策放松和信贷支持力度不够而对二季度经济增长和投资前景感到担忧，那么3月份贷款数据显示政策放松已经反映在信贷数字之中，这应被视为大大的利好。2012年二季度预计新增银行贷款将达到2.3~2.4万亿元。银行贷款是投资和内需的先行指标，所以固定投资将在二季度反弹，并带动GDP环比增速回升。

　　/选股思路/

　　揭开地产牛股的三大基因密码

　　　　地产股第二波行情具有新的上涨逻辑，自然也会有新的选股思路。《每日经济新闻》记者总结了分析人士的观点认为，若想成为地产牛股，必备三大地产基因。

　　 第一，在政策高压下，小地产股日子越来越难过。在减少项目、收缩战线背景下，具有国资背景的大地产股将抢夺市场份额——这便是地产牛股的一大基因；

　　 第二，对于部分小地产股而言，如果其大股东或实际控制人属于实力强劲的大集团，那么，在政策高压下，这部分“小公司大集团”的地产股将获得集团资金、项目等多方位的扶持——这也是地产牛股的一大基因；

　　 第三，房地产是地方政府重要的税收来源，在政策松动的背景下，这类区域龙头地产股自然受益最为直接——这无疑是地产牛股的又一大基因。

　　A：大盘地产股基因代码：“铁杆庄稼”

　　◎典型代表：招商地产

　　 4月9日，有媒体发布消息称，在楼市调控下，一家名为杭州金星房地产开发有限公司的企业，成为了第一只因为资金链断裂而破产的房企。而大型龙头地产，由于结算项目多、资金较为充沛，不但容易扛过寒冬，还有利于其逆市扩张。

　　 这将好比“铁杆庄稼”，旱涝保收。最典型的代表就是招商地产。不久前，公司以合作方式，底价获取天津项目，该项目位于天津滨海新区开发区，公司占60%权益，为住宅及商服用地。中投证券分析师李少明表示，2011年12月至今公司频频出手抄底土地市场，先后获取6幅地块，权益建面超220万平方米，权益地价约60亿元。这表明公司正在凭借资金优势逆市开启新一轮扩张的判断。

　　 《每日经济新闻》记者注意到，作为“招保万金”四大地产股，招商地产近期走势最强。值得注意的是，这类大型地产股往往具有国资背景。广发证券分析师沈爱卿指出，从目前万科A和保利地产等房地产龙头公司3月销售数据来看，不仅取得了好的销售业绩,而且明显好于行业水平。这说明龙头公司很好的把握了楼市回暖行情。此外，从估值的角度来看，龙头公司又相对二、三线地产股有明显的估值优势。

　　◎潜力代表：金地集团

　　 海通证券分析师谢盐分析指出，如果未来市场销售继续下滑，万科受影响程度最小，且具备未来抄底能力；如果市场走势持平，温和过程中保利增速相对较高；如果出现市场反转，金地集团（600383，收盘价6.29元）表现最好。

　　 《每日经济新闻》记者注意到，相对于万科A而言，由于金地集团前期业绩不好，目前静态市盈率水平较高，市场似乎更关注金地集团如何摆脱目前的窘境。随着3月份销售数据的出炉，市场分析人士认为，金地集团更具有业绩和股价弹性。

　　 3月份，金地集团受新推盘增加及市场回暖影响，销售规模实现大幅增长。全月完成签约面积26万平方米，同比增加161.9%，签约金额29.5亿元，同比增加113.6%。销售均价11346元/平方米，同比降18.6%，环比增9.8%。

　　 国泰君安分析师李品科认为，由于公司货币资金充裕，业绩锁定性强。未来二、三线城市业务占比提升，向商业地产、房地产金融拓展，提供新的业绩增长点，目标价为8.1元/股。

　　B：大集团小公司地产股基因代码：“富二代”

　　◎典型代表：中航地产

　　 对于某些小地产股而言，如果他们拥有实力强劲的大股东，在大股东借款、帮助拿项目的扶持下，其生存不但无须担忧，更有可能凭借大股东的实力，在调控的大背景下，抢占更多利益。而这样具有“小公司大集团”基因的股票，显然有成为地产牛股的潜质。

　　 近段时间以来，具有这样基因的中航地产 （000043，收盘价12.67元）、合肥城建（002208，收盘价7.15元）、宝安地产（000040，收盘价4.97元）等股票走势凶猛。

　　 1月6日~3月14日期间，中航地产的股价大涨121%。资料显示，中航地产的总市值和流通市值不到44亿元，其实际控制人是中航工业集团。《每日经济新闻》记者注意到，由于背靠实力如此强劲的“老板”，公司大股东中国航空技术深圳有限公司为中航地产提供了不少借款。2011年年报显示，截至2011年底，中航地产来自大股东的借款高达10.8亿元。

　　 此外，合肥城建在4月11日冲击涨停，2月份也曾两度涨停，公司实际控制人正是合肥市国有资产控股有限公司。宝安地产的大股东是宝安集团，资料显示宝安集团曾承诺在适当的时候对宝安地产注资。

　　◎潜力代表：格力地产

　　 目前，格力地产（600185，收盘价6.25元）流通市值不到22亿元。资料显示，格力地产也是典型的“小公司大集团”的代表。公司大股东是格力集团，实际控制人是珠海市国资委。

　　 根据2011年中报显示，格力地产长期借款为20亿元，其中来自向格力集团及其关联方借款就高达7亿元，其他银行借款多数也由格力集团担保。

　　 此外，格力集团下属的格力电器（000651，收盘价21.73元）已经正式在重庆开建250亿元的产业基地。而就在去年中期，格力地产与重庆两江新区开发投资集团有限公司签署战略合作框架协议，在未来3~5年，格力地产计划投资近百亿元，在该区域开发建设写字楼、办公、商业和高档住宅等项目。有市场人士指出，正是有了格力电器入渝，才造就了格力地产在两江新区获此殊荣。

　　 长城证券分析师刘昆认为，格力地产备货充足，兼具弹性，合理价位为10.4元/股。

　　C：区域龙头地产股基因代码：“称霸一方”

　　◎典型代表：浙江广厦、深深房A、合肥城建

　　 近段时间以来，区域龙头地产股走势喜人。逾84%的业务收入来自浙江省内的浙江广厦（600052，收盘价4.99元）在4月11日、12日连续涨停；98%的业务来自广东省的深深房A（000029，收盘价4.5元）近两个交易日也大涨15%；主要业务在上海地区的金丰投资（600606，收盘价6.37元）也出现连续涨停。若追溯到3月份之前，“芜湖新政”显然对当地地产股构成利好，这也成了合肥城建在2月份多次涨停的导火索。

　　 此外，一些地方性的“新政”也对区域龙头地产股构成利好。比如温州推行金融改革，浙江广厦等浙江本地股大幅上涨；深圳效仿温州改革，前海概念股大幅上涨。申银万国分析师殷姿建议关注销售确定性较高的区域龙头，包括福星股份（000926，收盘价9.24元）(武汉)、苏宁环球（000718，收盘价6.98元）(南京)、中南建设（000961，收盘价11.05元）(苏北)、华夏幸福（600340，收盘价24.66元）(北京周边)、首开股份（600376，收盘价12.23元）(北京、苏州、扬州等)、荣盛发展（002146，收盘价10.18元）(廊坊、沈阳、苏北、南京)等。

　　◎潜力代表：苏宁环球

　　 苏宁环球（000718，收盘价6.98元）98%

　　的收入来自南京。在南京拥有丰富的资源储备，未结面积超860万平方米,可支持5年30%以复合增长，七成位于南京，且多数为集团在较早年份获取，成本低廉。这也是为何公司商品房毛利率高达51%的原因。

　　 从事件性驱动看，2014年，南京青奥会前地铁3号线通车，将破解江北交通瓶颈，项目售价提升空间大，地铁通车将为南京江北大盘销售带来持续升温。

　　 中投证券李少明认为，苏宁环球弹性大，短中期有望迎来爆发性增长。2012年销售有望接近翻番，未来3~5年内销售、业绩持续高增长可期，目标价10.7元/股。