土地调控应反周期行之

纪睿坤 2012-04-19 00:29:41  

　　核心提示：道理很简单，土地市场不好的情况下，贱卖不如捂着，等到土地市场复苏时，再出售，保不准还能卖出一个好价钱。

　　每次房地产调控都要遭遇周期论：房价一调就降一放就涨。而造成这个问题的核心是土地供应，政府土地供应总是滞后于市场需求。历年来土地调控政策也总是头痛医头脚痛医脚，要解决这个问题就必须反周期行之，即在土地市场冷淡的时候加强供地，而且必须供好地，刺激企业拿地。从这个意义说，大兴土地四度流拍或为政府借鉴。

　　但是，反周期行之的道理，很多地方政府却不愿意去做。

　　道理很简单，土地市场不好的情况下，贱卖不如捂着，等到土地市场复苏时，再出售，保不准还能卖出一个好价钱。

　　实际上，地方政府“捂地待涨”的侥幸心理在如今地价下行的背景下，并不少见。

　　对于地方政府来说，规避土地市场萎缩导致的地价下行的办法，一个是减少住宅用地供应，稳定地价；一个是捂地待涨；另一个就是变相放松楼市调控。

　　4月17日，国土部发布数据显示，2012年一季度，全国主要监测城市住宅地价为4516元，环比下降0.04%，同比增长仅3.70%，环比增幅自2009年二季度以来首次出现负增长。在房价拐点半年之后，土地市场正式迎来拐点，进入低位运行期。

　　与此同时，任何一个房地产企业拓展部的经理都会告诉你，目前住宅用地的数量不多，可选空间不大，质量也多不佳。

　　如此便陷入一个恶性循环，土地市场不好，地方政府捂地不卖，或者拿一些有瑕疵的地块去卖，开发商的拿地积极性更弱。

　　这也将产生一个很重要的问题，如果这个阶段普通商品房供地跟不上去，那么未来1-2年的商品房供应将会短缺，并带来新一轮的房价上涨。

　　作为楼市调控的重要环节，房地产用地调控的主管部门——国土部也已经意识到这一点。

　　17日，国土部在一次内部视频会议上特别提到，谨防地方政府变相放松楼市调控，要求地方政府加强商品房用地供应，编制科学的供地规划。

　　在土地市场越是不好，政府越要编制科学的供地规划，拿地尤其是拿好地出来卖，以保证开发商拿地积极性和房地产开工率。

　　然而各地由于过度存在大量的用地抵押至银行的情况，又必须确保地价，一旦地价下行，抵押至银行的价值也将随之缩水，进一步加剧了地方债务负担和风险。

　　在楼市持续调控的背景下，地方政府要有心理准备，不能存侥幸心理囤地待涨。土地市场已经步入下行周期，短期内不会改变，将至少持续到明年上半年。

　　一般来说，土地市场表现常滞后于房地产市场半年，也就是说，如今的土地市场是半年前房地产市场的真实反应。