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土地调控应反周期行之

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-04-19 00:29 来源: 21世纪经济报道

纪睿坤 2012-04-19 00:29:41  

  核心提示:道理很简单,土地市场不好的情况下,贱卖不如捂着,等到土地市场复苏时,再出售,保不准还能卖出一个好价钱。

  每次房地产调控都要遭遇周期论:房价一调就降一放就涨。而造成这个问题的核心是土地供应,政府土地供应总是滞后于市场需求。历年来土地调控政策也总是头痛医头脚痛医脚,要解决这个问题就必须反周期行之,即在土地市场冷淡的时候加强供地,而且必须供好地,刺激企业拿地。从这个意义说,大兴土地四度流拍或为政府借鉴。

  但是,反周期行之的道理,很多地方政府却不愿意去做。

  道理很简单,土地市场不好的情况下,贱卖不如捂着,等到土地市场复苏时,再出售,保不准还能卖出一个好价钱。

  实际上,地方政府“捂地待涨”的侥幸心理在如今地价下行的背景下,并不少见。

  对于地方政府来说,规避土地市场萎缩导致的地价下行的办法,一个是减少住宅用地供应,稳定地价;一个是捂地待涨;另一个就是变相放松楼市调控。

  4月17日,国土部发布数据显示,2012年一季度,全国主要监测城市住宅地价为4516元,环比下降0.04%,同比增长仅3.70%,环比增幅自2009年二季度以来首次出现负增长。在房价拐点半年之后,土地市场正式迎来拐点,进入低位运行期。

  与此同时,任何一个房地产企业拓展部的经理都会告诉你,目前住宅用地的数量不多,可选空间不大,质量也多不佳。

  如此便陷入一个恶性循环,土地市场不好,地方政府捂地不卖,或者拿一些有瑕疵的地块去卖,开发商的拿地积极性更弱。

  这也将产生一个很重要的问题,如果这个阶段普通商品房供地跟不上去,那么未来1-2年的商品房供应将会短缺,并带来新一轮的房价上涨。

  作为楼市调控的重要环节,房地产用地调控的主管部门——国土部也已经意识到这一点。

  17日,国土部在一次内部视频会议上特别提到,谨防地方政府变相放松楼市调控,要求地方政府加强商品房用地供应,编制科学的供地规划。

  在土地市场越是不好,政府越要编制科学的供地规划,拿地尤其是拿好地出来卖,以保证开发商拿地积极性和房地产开工率。

  然而各地由于过度存在大量的用地抵押至银行的情况,又必须确保地价,一旦地价下行,抵押至银行的价值也将随之缩水,进一步加剧了地方债务负担和风险。

  在楼市持续调控的背景下,地方政府要有心理准备,不能存侥幸心理囤地待涨。土地市场已经步入下行周期,短期内不会改变,将至少持续到明年上半年。

  一般来说,土地市场表现常滞后于房地产市场半年,也就是说,如今的土地市场是半年前房地产市场的真实反应。

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