房地产的曲线

　　李一戈

　　调控施力之下，房地产投资增速在下滑。国家统计局公布今年一季度全国房地产开发和销售数据时，提供的一张“全国房地产投资开发增速”曲线图显示，从2011年1-2月增长35.2%，基本是一路回落到2012年1-3月的23.5%。

　　虽然国家统计局没有同步提供商品房供应和销售的曲线图，但数据显示，商品房尤其住宅供应面积和销售面积正在逐步回落。2011年，全国商品房供应和销售都还是正增长，但至今年一季度，住宅新开工面积转为下降5.2%，住宅销售面积下降15.5%。而住宅竣工面积却增长40.0%，库存压力加大。

　　国家实施了如此高强度的调控，房地产的投资增速、商品房供应和销售量，如果不降反增，那才是咄咄怪事。所以，这些数据是持续调控下正常合理的反映。房子不好卖，库存增加，理性的地产商都会缩减新开工量，延缓在建速度。

　　假如商品房新开工面积持续下跌，一两年后会不会因为供应不足，从而引发房价再次上涨？从供求关系推导，确有此可能。所以，国务院常务会议去年下半年以来就屡次提出要增加普通商品房供应。

　　但另一方面，市场也会进行调节。还想在这个行业继续发展的地产商，当然也会预估两年甚至5年以后的市场形势。如果他们判断两年住宅供应不足（那时至少房子会好卖），今年就会增加相应的土地储备。这是市场之手的力量。

　　虽然1998年就实行了住房商品化，但房地产业并非听任市场的自行调节，2004年以来，政府的调控干预了房地产市场的运行曲线。对过往干预效果的评估从来莫衷一是，但若要政府袖手旁观也是不现实的。我们想知道的是，目前投资增速、商品房供应和销售量的下滑，是否值得警惕？

　　之所以有此发问，是因为一季度全国GDP增幅仅为8.1%，低于预期。国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松分析，一季度经济增速远低于预期的主因，是第三产业产值降幅显著，从月度高频数据来看，零售、餐饮、交通运输和房地产行业等主要第三产业的商业活动景气度，较去年四季度而言均出现了显著的回落。

　　就这样，房地产业再次与宏观经济紧密地联系在一起。

　　很自然，人们会追问，如果已连续下滑5个季度的GDP增幅，保持这种惯性，第四季度是否连7%都难保？虽然基本没有人怀疑全年能够实现7.5%的目标，但7%恐怕是很多人心理上无法接受的数字。这就是巴曙松等专家担心的“经济失速”风险。

　　这一点，4月13日的国务院常务会议作出了注解。会议提出，当前既要坚定不移地扩大消费需求，也要保持适度的投资规模。其中，“适度的投资”是否包括房地产投资？答案在下面这句话里：采取有效措施增加普通商品房供给。我个人理解，“适度的投资”理应包括保障房投资和普通商品房投资。也就是说，普通商品房也理应获得一定的信贷支持，银监会对此也可定向宽松一点。

　　那么，这是不是意味着，放松房地产调控找到了政策依据？错。国务院再次明确，“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。”对普通商品房一定范围内的信贷支持，前提是坚持调控不动摇，在此背景下，很多地产商仍然拿不到开发贷款，二套以上按揭贷款仍然从紧，放松限购更是想都不要想。

　　聪明如你，已经看出其中的矛盾纠结。又要房地产（普通商品房）托住经济不要下滑太快，又要命令房价向合理价格回归，这样的调控何其难哉。但掌握平衡的艺术，也是驾驭房地产调控的题中之义。

　　很多朋友不愿意看枯燥的数据，也不愿意思考文章的逻辑推导，那就直接看简单素朴的结论吧：如果对利润不是太贪婪，2012年二季度以后的地产商不会比此前更困难，房价要下跌却很难大跌，以GDP的名义期望政策大回转也不过是一厢情愿。