北京保障房私募债超220亿 以租代售藏回款隐患

　　阴雪

　　“这是漂亮的一笔。”4月25日，北京市常务副市长吉林在国家开发银行与北京市保障性住房建设投资中心(下称“北京保障房中心”)召开的北京保障房60亿元私募债定向中期票据成功发行总结会上如此评价。

　　此前的3月27日，国家开发银行作为牵头主承销商，完成了北京保障房中心60亿元私募债的发行，期限5年，发行利率5.2%，专项用于7个保障房项目。

　　据北京保障房中心副总经理安国勇介绍，这一私募债的发行，创下了全国保障房私募债的单笔金额最大、历时时间最短、参团机构最多、发行利率最低、单期支持项目最多的五个之最。

　　自2011年6月北京保障房中心成立以来，困扰保障房发展首当其冲的难题——资金，正在不断的摸索和创新中被逐渐化解。

　　调控定调

　　“北京对于房地产市场进行调控的整体思路是：‘应保尽保、变售为租’。”吉林在上述会议上对此解释说，这意味着将来北京市不仅有商品房，还会有大量的保障房；另外还要改变当前的商品房销售模式，要向社会提供更多的租赁房，以快速解决部分群众的住房问题。“今后会有大量的保障房、公租房入市。”

　　显然，根据这个思路，保障房在北京楼市的调控中必将发挥重要的作用。

　　按照计划，今年北京拟新建、收购16万套、竣工7万套保障房。而据北京市住房保障办公室发展规划处处长张国伟在一个会议上透露的数据，北京去年保障性住房投资达到746亿元，今年共需投入资金规模将达到1000亿元。

　　“目前我们认为银行这个渠道对我们中心来说是一个可以预期的比较稳健的资金来源，也是我们的首要选择。”北京保障房中心投融资管理部部长薛梅如是说。

　　实际上，为了解决保障房建设中的资金问题，在北京市金融局推动下，此前国开行、工行、中行、建行等金融机构都与北京市政府签署了“十二五”时期战略合作备忘录，里面均有加强银行信贷对保障房建设支持力度的相关内容。

　　国开行副行长高坚就表示，今后国开行就将发挥其在中长期投融资方面的优势，综合运用“投、贷、债、租、证”等金融服务手段，支持北京保障房等民生领域的建设。

　　今年3月18日，由北京市金融局、央行营管部、北京银监局、市发展改革委、市财政局、市住房城乡建设委等六部门共同研究制定的《北京市金融支持保障性住房建设的意见》正式出台，以银行贷款在内的多种金融手段，使保障性住房建设获得了强力的政策扶植。

　　其实早在去年中，北京市就确定了500亿元的保障房私募债发行目标，以满足“十二五”期间保障房建设的部分资金需求。

　　去年9月，北京国有资本经营管理中心就以委托贷款的形式，为北京保障房中心发行了50亿元定向中期票据，用于支持北京市8个保障房建设项目。北京市政府成为全国首个通过发行保障房专项债券融资的地方政府，该债券也是债券市场发行的第一笔保障房专项债券。

　　“尽管没有完全的把握，但这500亿元的私募债，我们希望今年内能够发行完毕。”薛梅表示。

　　私募债探路

　　据业内人士介绍，与传统融资渠道相比，私募债作为一种创新型直接融资工具，其审批程序简单，融资成本也比较低。

　　在此次60亿元私募债发行成功之后，北京市500亿元保障房私募债共发行了221亿元，其中由北京保障房中心统一使用的私募债为130亿元，占北京市保障房私募债已发行总额的59%。而北京保障房中心通过委托贷款等方式共支持了全市17个保障性住房项目建设。

　　北京联港置业有限公司所开发的联港幸福湾项目中配建的回迁房和限价商品房就是此次60亿私募债的支持项目之一。

　　“由私募债融得的资金对我们保障房的开发建设企业来说是非常理想的融资渠道。”北京联港置业有限公司总经理助理韩志超解释称，该项目此次获得的资金共4亿元，其最大的优势在于资金的财务成本仅有5.2%，“而我们申请开发贷款通常的利息都是基准利率上浮至少30%，相比于我们4个亿的建安成本，这一项资金就可以为我们节省3000多万元。”

　　不过，韩志超也坦承，北京保障房中心对于私募债的使用也有非常严格的监管，例如审查供应商，审查相关证件，审查月报，到工地检查工程进度，“必须要专款专用，比开发贷的审查还要严格”。

　　据透露，按照此前惯常的做法，房地产企业开发建设一个配建有保障房的商品房项目时，由于保障房部分的利润极低甚至亏本，一般都会把保障房的成本折算到商品房的售价中，这就会变相提高商品房的成本和售价。而对于他们这个使用了保障房私募债的项目来说，由于资金的使用要求保障房部分单独核算，必须专款专用，因此在韩志超看来，这也变相起到了抑制同项目商品房成本和售价的作用。

　　难题待解

　　相对于每年千亿元的资金缺口，包括贷款、私募债等在内的来自于银行的资金支持仍是目前北京保障房融资的主要来源。但考虑到金融市场的环境尚无法被完全掌控，因此，较为单一的融资渠道显然可能会引发系统性风险。

　　“现在除了银行之外，其他的保险资金、社保基金和股权投资基金等形式我们也都在探索和推进。”薛梅表示，今年北京保障房中心有可能在其中的一到两个渠道会有所突破，“作为创新的手段，多条腿走路还是有必要尝试的”。

　　一个暗藏的隐患是，目前市场中的保障房多为销售型的经济适用房、限价商品房、回迁安置房等，他们通过销售回款或拆迁土地一级开发后的土地出让金收入，能够对还款形成足够的保障。而以目前的政策思路看，未来占据保障房主体的是公共租赁房。这一政府持有的租赁型保障房具有投入大、收回投资却相对较慢的特点，无疑有着更为长期的资金需求，还款也显得捉襟见肘。

　　“我们曾经探讨发行REITs是不是可以解决公租房的资金需求，但在我国的国情之下，REITs的实现还存在着很多障碍。”薛梅指出，如果完全参照国外的市场化REITs，一旦上市，公租房的租金水平很难满足投资人的预期收益率；另外，作为REITs产品，公租房产权属性或将改变，上市后政府还能否保证对公共资源的控制力也成为一个问题。

　　因此，在薛梅看来，公租房发行REITs，只是为拓宽融资渠道所进行的探索中的一个方向，但“可能并不是必需的”。

　　据薛梅透露，目前在公租房的回购资金中，约三成依靠地方政府的财政投入解决，其余七成主要依靠银行和公积金的贷款。“据我们目前测算，公租房运营的租金收入加上每年的财政注资，是可以保证15年的银行和公积金贷款的还款付息的。”

　　不过，这一测算结果是否符合实际情况，恐怕还需要接下来公租房大批量的投入实际运营来加以验证。