华美地产旗下一价值7.1亿地块被收回 拖欠地价款已有先例

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　2日，北京国土局发布公告称，华美地产旗下公司北京雅居乐房地产开发有限公司 （以下简称北京雅居乐）手中的一地块，因未按照出让合同的约定缴纳地价款被强制收回，而该公司已缴纳的1700万元合同定金不予退还，且在一年内该公司及其关联公司被暂停参与北京新的土地出让交易活动资格。

　　 《每日经济新闻》记者发现，华美地产旗下另一家子公司在2010年4月30日因拖欠地价款被暂停在京土地竞买资格。

　　价值7.1亿的地块被没收

　　 2日，北京国土局在其官网上发布了一份名为 《关于解除朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地 （原北京市第一建筑构建厂余留用地）出让合同的公告》。该公告内容显示，北京雅居乐于2009年12月30日以7.1亿元竞得该块土地使用权，并与北京市国土局签订了出让合同。由于北京雅居乐未按合同约定缴纳地价款，依据合同规定，北京国土局决定解除合同，收回土地使用权。

　　 资料显示，北京朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地出让起始价为16696万元，竞买保证金为1700万元。经过26轮激烈竞拍，北京雅居乐以7.1亿拿下该地块，溢价率高达约325%。

　　 广东雅居乐地产控股有限公司相关人士向《每日经济新闻》记者澄清说，“虽然北京雅居乐房地产开发有限公司的企业名称上也使用了雅居乐，但实际上北京雅居乐跟广东雅居乐地产控股有限公司没有任何关系。”《每日经济新闻》记者调查发现，北京雅居乐为华美地产旗下的一家子公司。

　　 北京国土局的公告显示，作为惩罚，当初北京雅居乐缴纳的1700万元竞买保证金将被无偿没收，且自该公告发布之日起一年内暂停北京雅居乐及其关联公司参与北京市新的土地出让交易活动资格。工商资料显示，北京雅居乐的注册资本为4000万元。被没收的1700万元，相当于该公司注册资本额的42.5%。

　　 对于幕后商业原因，《每日经济新闻》记者曾致电华美地产相关人士，但截至记者发稿，对方无回应。《每日经济新闻》记者在采访中获悉，业内对此有两种观点。一种观点认为，该地块拿地成本过高，导致该公司故意不按约缴纳地价款而被收回，相当于“自动退地”。另一种观点则认为，华美地产资金链紧张，资金实力无力支撑其疯狂拿地行为。

　　拿地成本过高 自动退地？

　　　　北京中原市场研究部总监张大伟向《每日经济新闻》记者分析称，北京雅居乐最终的拿地价为7.1亿元，根据该地块出让合同内容显示，该地块规划建筑面积的最高值为41464平方米，计算下来，该地块楼面价为17123元/平方米。如果剔除该地块中的部分公建面积外，该地块的楼面价已经超过2万元/平方米。目前该地块所在的百子湾区域，在售的商品房及品质比较好的二手房，均价在3～3.5万元/平方米之间，因此以超过2万元/平方米的土地成本开发该地块，开发商的利润空间非常小，甚至存在很大的亏本风险。

　　 链家地产分析师陈雪也认为，17123元/平方米的楼面价已经相当于周边新房价格的一半。如果再考虑到后期的建安、营销、财务、人力成本等，该地块开发后的利润空间可能不足1万元/平方米。若再考虑到当前市场对于地王项目存在一种先入为主的抵触心理，以及“降价为王”的氛围，若以市场能够接受的价格入市（10%降价），其每平方米的利润空间可能仅仅约6000元左右，合计利润额仅为2.4亿元。以当前市场的消化速度来计算，一个偏向高端的项目出售完毕需要2～3年的消化期，这么长的投资回收期相比于其利润空间有点过长。因此资金压力可能会长期存在，无疑会对企业自身的发展有不良影响。

　　 北京中原的一份统计数据显示，该地块成交时间2009年12月，当时北京楼市成交的住宅类商品房地块楼面均价为9508.7元/平方米，换句话说，该地块的楼面价为当月北京住宅类地块楼面均价的约1.8倍。

　　 一位不愿透露姓名的行内人士认为，北京雅居乐母公司华美地产，于1994年起家于二手房业务起家，后来逐渐涉及一手房营销代理、投资合作开发，直到2009年左右才进入自主拿地开发阶段，华美地产一向以营销见长，而其地产开发能力却一直备受业界质疑。所拿地块的楼面价过高，不一定能保证合适的利润率，不排除通过欠缴地价款达到“自动退地”的可能性。

　　资金链紧张 无力开发？

　　 值得注意的是，自2009年年中以来，华美地产以各子公司的名义四处拿地，甚至创下在近两个月内豪掷40.35亿元，在北京土地市场一举拿下5块地的壮举。但是，业内一直不乏对其资金链承受力的质疑声音。

　　 2010年4月30日北京国土局的一则公告则将这种质疑声推向高潮。当天，北京国土局在其官网上发布了一份名为 《关于暂停北京祈连房地产开发有限公司等三家公司参与北京市土地交易市场竞买活动的公告》。该公告内容显示，由于欠缴土地出让价款，北京国土局暂停华美地产旗下的北京祈连房地产开发有限公司（以下简称北京祈连地产）及其关联公司在北京市土地交易市场参与土地竞买活动。

　　 北京祈连地产就是华美地产在2009年5月～7月疯狂拿地行动的主角之一。2009年6月25日和26日，北京祈连地产分别以17.4亿元和1.88亿元摘下北京通州区九棵树大街居住项目和北京市通州区永顺镇杨庄路（非常1+1）住宅项目，成为新的通州单价地王项目。

　　 《每日经济新闻》记者调查发现，就在华美地产旗下的北京祈连地产因拖欠地价款被北京国土局曝光前的2010年4月22日，中信信托向其发起成立了 “北京九棵树项目股权投资集合信托计划”。根据该计划，华美地产以北京祈连地产95%的股权换取中信信托约9.2228亿元资金。中信信托分别于2010年4月22日、4月29日和6月1日向其注入72345万元、10000万元和9883.264万元。在此项信托计划中，北京祈连地产以两个项目的土地使用权作为抵押。由此可见华美地产对资金饥渴的程度。

　　 链家地产分析师陈雪认为，华美地产旗下的北京雅居乐所拿地块，拿地时间已近2年半。如果不退回土地就必须缴清余下土地款，并且开始动工开发。即短期内一次性的资金支出额可能高达8亿元以上。这笔资金量对于以营销策划为主的华美地产来讲，绝对是一笔大数目。