楼市温和回暖 期待招保万金王者归来

　　每经记者 张昊

　　 沪深300等指数中蓝筹股静态、动态市盈率仅10倍出头！在证监会新主席倡导蓝筹股投资的背景下，沉寂已久的蓝筹板块近期已有苏醒的迹象，其中作为蓝筹股重点板块之一的地产股更是表现活跃。

　　 近段时间伴随着交易量上升、政策流通性放松，同时监管层倡导的蓝筹投资时代可能来临，“招、保、万、金”等龙头地产股或在市场的期待下，带领整个板块的王者归来！

　　楼市持续温和回暖

　　 2月15日，证监会主席郭树清在中国上市公司协会上表示，目前A股上市公司的估值水平平均只有15倍左右。其中沪深300等蓝筹股的静态市盈率不足13倍，动态市盈率为11.2倍，如此的低估值，在郭主席看来无疑具有罕见的投资价值。

　　 另外从后续政策看，新股发行体制改革意见稿，取消网下发行三个月锁定期，增加“25%规则”，有助于新股合理定价；继创业板退市制度后，监管层又公布主板及中小板退市制度。退市制度改变了A股市场“不死鸟”的神话，对概念股、绩差股的炒作形成直接制约。从种种政策背后可以看出，管理层不断倡导价值投资，这与前期郭主席倡导的蓝筹股投资时代来临，形成交相呼应之势。

　　 在蓝筹股投资时代来临之际，作为权重股板块之一的地产股，无疑又将重新吸引投资者的目光。巨潮资讯统计数据显示，截至5月2日收盘，A股127家房地产开发与经营的上市公司，静态市盈率为16.02倍，动态市盈率15.92倍。

　　 从估值上看，地产股已经跌出安全边际，而从基本面的情况看，楼市持续温和回暖，交易量保持向好态势。

　　 从2012年4月份周环比情况看，已公布数据的33个城市中有22个的房地产交易量上升；从同比角度看，已公布数据的34个城市有23个城市的交易量上升；上述数据与2012年3月的周平均值相比，已公布数据的33个城市中有24个城市交易量上升。

　　 相对而言，一、二线城市的表现整体较三线城市强劲。从地区看，与上周相比，长三角地区的交易量较为稳定，其他地区的交易量更为强劲。4月周环比交易量呈上升态势，不过销售均价周环比角度则是下降的趋势。

　　 某券商策略分析师告诉《每日经济新闻》记者，尽管从同比的角度交易量仍是下降的态势，但是对于眼下的地产板块，交易量环比持续向好是其最重要的指标。尤其地产板块经过去年以来的下跌后，估值已经极具优势，如果交易量环比向好趋势得以延续，市场投资风格向蓝筹股转移，地产板块走出靓丽行情值得期待。

　　刚性需求有望进一步释放

　　 基本面上，楼市交易量持续回暖，而从机构配置角度来看，地产股在股票型基金中配置比例已经是明显上升。从2012年一季度情况看，股票型基金中地产股市值占基金净值从2011年第四季度4.6%上升为6.6%，增幅为48%。自2009年第二季度以来，地产股的配置比例首次超过5%。

　　 不仅是机构对地产配置比例大幅增长，今年一季度以来伴随着A股市场的反弹，A股市场中巨潮地产指数亦是呈稳步攀升态势。而自3月份伴随着政策对蓝筹股的力挺，地产板块整体表现再续辉煌。以龙头股“招、保、万、金”为例，截至本周五，上述四家地产股二季度涨幅分别达到15.9%、15.32%、11.35%和13.52%。

　　 尽管地产股涨势已经展开，但是业内仍然看好接下来的投资机会。有券商分析师表示，从历史情况来看，5月~6月是房地产的传统销售旺季，这意味着未来2个月房地产销售仍将保持放量。

　　 “短期内地产成交量的向好只是看好当前投资的一方面。”深圳展博投资研究总监罗四新告诉《每日经济新闻》记者，从中长期的趋势看房地产行业仍然有不错的成长空间，这主要体现为房地产市场的刚性需求。

　　 罗四新认为，此前一个阶段地产行业完全是凭借资源优势，“取得一块土地就能赚钱”，但是随着国家调控，行业整合及企业管理水平的提高，规模化一线房企有望从中胜出。

　　 另一方面，在经济转型过程中，地产占经济比例应该会有所下降，但其占比仍将是比较大，毕竟刚性需求占据着不小的比重，因此他对地产行业未来的增长态势并不悲观。

　　 从刚性需求的角度，某券商行业分析师告诉《每日经济新闻》记者，相比于地产投资性需求，政策对地产刚性需求应是呈逐步放松的趋势。

　　 他认为，如地方政府通过“提高公积金贷款额度、上调普通住宅标准减免契税”等微调措施促进刚需的范围在进一步扩大，这在4月中下旬特别明显，后期类似的政策微调举措在5月会持续，范围会继续扩大，进而成为普遍现象。

　　 同时，在开发商高库存、资金紧张背景下，去库存仍将是主旋律，这势必会进一步促进刚性需求的扩大。

　　 “尽管前期对存款准备金率的下调预期落空，但后期仍存在很大的预期下调。”上述券商分析师告诉记者，流动性的释放，将有效缓解开发商资金压力、降低购房贷款申请难度，即受政策支持的刚性需求贷款难度也有望降低。因此流动性的放松，也是后期看好整个地产板块的理由。

　　 罗四新认为，前期地产股中涉矿上市公司表现颇为突出，但是这些地产股的炒作更多是一个概念。二线地产股或由于不限购、业绩弹性，短期表现可能抢眼，但是从长期的角度依然看好一线地产上市公司。

　　·重点公司

　　招商地产（000024，收盘价23.76元）

　　一季报EPS：0.25元流通盘：6.84亿股净资产：12.14元/股

　　 招商地产一季度每股收益0.25元，净利润4.29亿，同比下降24%，每股净资产12.14元。利润下降主要原因是结算项目中合作罚款项目比例上升，少数股东损益率达到24.6%，同比大幅上升24.4%，拖累当期利润。

　　 一季度销售商品现金流入56亿元，完成全年销售目标可期。国泰君安预计，一季度招商地产完成认购额超过60亿元，已完成年初计划的28.5%。2012年210亿销售计划相对可售量偏保守，配合“招商局140周年”促销，全年销售同比增长超20%可能性大。

　　 另外截至目前公司2012年拿地权益金额23亿元，权益建筑面积99平方，一线地产商中仅次于保利。强大的资金实力，仍然极低的杠杆比率、持续提高的周转速度，决定招商地产能够在2012年抄底土地市场，逆市扩张底气十足。

　　保利地产（600048，收盘价13.02元）

　　一季报EPS：0.09元流通盘：58.4亿股净资产：6.02元/股

　　 2012年1月~3月，公司实现营业收入49.29亿元，同比增长36.4%，实现归属于母公司所有者净利润5.37亿元，同比减少23.52%，每股收益0.09元。

　　 东北证券认为，公司一季度业绩增收未增利主要原因是项目结算不均衡，以及当期实际销售费用和结算收入不匹配所造成的。保利地产今年一季度销售继续保持增长，高于行业平均水平和行业龙头企业万科销售增速，其中3月份公司无论从单月销售面积还是销售金额都达到公司经营史上的第二高水平。

　　 东北证券预计，2012年、2013年公司每股收益为1.45元、1.85元，维持推荐投资评级。

　　万科A（000002，收盘价9.22元）

　　一季报EPS：0.13元流通盘：96.6亿股净资产：4.94元/股

　　 2012年4月份公司实现销售面积76.7万平方米，销售金额74.4亿元，比2011年同期分别增加13%和下降6%，环比上月分别下降30%和35%，销售均价为9700元，同比下降17%，环比下降7%。1月~4月，公司累计实现销售面积377.6万平方米，销售金额385.1亿元，本月新增项目储备5个，土地权益面积总共59.4万平方米，共需支付地价款11.4亿。

　　 申银万国认为，目前市场销售状况比较稳定，加之公司业绩锁定度高，资产安全，公司龙头优势显著，可作为配置的首选之一。预计2012年和2013年每股收益为1.1元和1.37元。

　　金地集团（600383，收盘价6.8元）

　　一季报EPS：0.03元流通盘：44.7亿股净资产：4.66元/股

　　 公司2011年实现营业收入239亿，同比增长22%。净利润30.2亿元，同比增长12%，每股收益0.67元。一季度营业收入17.4亿元，同比下降18.7%，净利润1.56亿元，降3.58%，每股收益0.03元。

　　 一季度公司整体签约销售面积和销售额同比分别增长55.6%和23.4%，提升市场占有率0.07%，积极定价策略对于去化推动效果显著。至一季度末预收款265.74亿，锁定业绩约0.62元。

　　 长江证券认为，公司12年可售货量较大，其中包括2011年在售、已推未售的货量大约为185万平米，2012年预计还将推出230万平米，总货值超500亿，可预见的2012年业绩将具备弹性。