“刚改”来了 售楼处椅子不够使

　　“现在，我们85平方米的小户型一推就被抢，140平方米以上的大户型也开始有人买了，这周末就卖了6套。”昨天记者走访大兴部分在售新盘时，龙湖时代天街的一位销售员告诉记者。

　　这正是目前北京楼市格局的真实写照：“刚需”正旺、被称为“刚改”的改善性需求入场。下一步，如果限购政策不变，“刚需”消耗殆尽，楼市将面临比“价格战”更残酷的“品质战”。

　　现场：

　　售楼处椅子坐满了“刚改”

　　根据亚豪、链家等机构的统计，大兴是目前本市新盘供应量、成交量最大的区域，也是本轮楼市竞争最激烈的区域，在售项目20多个，围绕地铁4号线形成生物医药基地站、高米店站两个“主战场”。

　　从地铁4号线生物医药基地站出来，向南50米就是龙湖时代天街的售楼处。前天上午10点，售楼处里就已经坐满了人。记者注意到，二三十组看房人中，一半是20多岁的年轻人，一半是三口之家和两鬓斑白的中老年人。

　　带记者看房的销售员解释说：“和三四月份不一样，那时都是一水儿的年轻人，基本都是为结婚买房的‘刚需’，现在，可能价格降得差不多了，想升级换代的改善型需求的人也出来看房了。140平方米以上的大户型也开始有人买了，这周末就卖了6套。”据这位销售员介绍，该项目价格在11800元至15000元之间，不过，85平方米两居的定价会稍高，均价13000元左右，比之前略有上涨。

　　沿新源大街一路往南走，沿途路边有金融街·融汇、中国水电项目的巨幅广告牌儿，但还没有开盘，但这预示着该地区的竞争已经白热化，没开盘就已经开始抢“地盘”。

　　再往南到达4号线天宫院站，有刚刚开盘的项目，在这个以“人生第一站”为广告语的“刚需”项目中，也有不少年纪偏大的人看房，其中，有人专门想看140平方米以上的大户型，不过销售人员介绍，该项目大户型目前还没推出，预计二、三期才开，但因为大户型都位于小区最好的中心位置，值得看房人再等一等，并称价格不会比目前13500元左右的均价高太多。

　　一位开盘当日参与摇号的购房者告诉记者，他们都是被开发商宣传的“11500元/平方米”的低价吸引，由于觉得开盘价稍高，她和朋友最终都退了订金，准备“再等等看”。

　　高米店站比生物医药基地站离城区更近一些，价格也更高一些，均价在16000元左右。其中，高端大户型项目金地仰山、华润·公元九里价格更高：最小户型面积140平方米的金地仰山均价17000元；最小户型面积178平方米的华润·公元九里精装修均价26000元。但让人没想到的，中午时分，这两个总价至少400万元以上的项目售楼处里也坐满了人，“我还以为是餐厅呢，都没有座儿了。”一位在金地仰山看房的中年男士开玩笑说。

　　分析：竞争升级

　　“刚改”看房看得细

　　“刚改”出动了，就要好好把握住。目前，很多开发商都意识到了这一点，除了大兴区以外，其他地区也出现了针对改善型购房人的中高端项目集中入市的现象，甚至有开发商直接喊出“四十不惑，你必买”的口号，楼市一改之前由“刚需”产品占80%以上的绝对主导格局。

　　比如朝阳区，5月将有多个大户型项目开盘。位于望京地区的华彩和悦府项目户型为161平方米的三居及225平方米的四居，精装修现房，均价待定；位于东四环慈云寺桥东北角的凯德锦绣，项目3号楼景观楼王预计5月开盘，目前均价40000元左右，即将推出的景观楼王，预计不会低于这一价格。

　　位于东坝的北京奥林匹克花园精装修现房预计也在近期开盘，均价每平方米24500元，最小户型为110平方米两居，其他为138平方米三居、150平方米四居、220平方米跃层。

　　记者注意到，这些面对“刚改”的大户型项目，除龙湖时代天街、保利·春天里外，都没有比较明显的“价格”优势。“链家地产”市场研究部陈雪分析说，之前出手的刚需购房人群年纪轻，购房具备一定的紧迫性，所以动作最快，但对价格十分敏感，价格战十分有效。现在入市的“刚改”人群，年龄偏大一些，有过购房经验，对价格敏感度弱一些，但对房子本身品质的要求则更高，也更挑剔，价格战不再单纯有效。比如不带电梯的大户型产品，3层比5层贵50万元，也比5层好卖。但如果是小户型，一定是价格越低，越好卖。

　　鉴于这种市场需求以及价格战已经到达一定低位，不少业内人士预测，接下来，楼市在价格战的基础上，将升级为品质战，北京房地产协会秘书长更是坦言：房地产品质时代即将到来。

　　预测：格局分化

　　加速“两重天”步伐

　　“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。价格战对于开发商来说，是市场竞争初期，最简单而有效的战术。而到了品质战，就不那么容易了，这更考验开发商的实力和能力，在没有更多利好政策出台的情况下，这也意味着楼市表面可能会出现看的人多，买的人少的‘外热内冷’现象；内部则会加速市场洗牌，强者更强、弱者淘汰。”亚豪机构副总经理任启鑫分析说。

　　“‘刚改’客户和‘刚需’客户很不一样，关注点更多、看的更细。”龙湖时代天街的销售员向记者介绍说。

　　华润·公元九里的销售员也表示：他们目前做得更多的，不是怎么降房价，而是考虑如何提高品质，比如在物业方面，将采用有国际认证的星级酒店服务“金钥匙”管家，可为业主提供家庭特约的各种个性化服务，如亲子培训、会所预约、休闲商务、酒店预订等。

　　“价格战，哪个开发商都能做到，但提高品质就不容易了，这将加快中小开发商的淘汰速度。目前，已经露出这样的苗头，大的品牌开发商所占市场份额越来越大，特别是一些上市公司，下半年，将有一批中小开发商被吃掉，也不排除一些大开发商被吃掉。”中原地产市场研究总监张大伟预测。D155SourcePh" style="display:none">