品质定市场

　　5月6日，华润·橡树湾四期开盘，当日认购金额超过12亿；5月10日，华润·公元九里实景展示区开放；5月17日，华润·润西山别墅样板间开放；5月19日，华润·公元九里隆重举行金钥匙管家服务启动仪式……进入5月以来，华润置地在京动作频繁，抢眼于北京城北、城南、城西的高端楼市。

　　据了解，华润置地今年全国销售目标400亿元，其中北京公司销售目标逾60亿元，占整体目标份额的15%。华润置地今年在京将会推出什么样的新产品？与其他项目相比有何不同之处？带着这些购房人关心的问题，本报独家专访了华润置地北京公司董事副总经理郭锋锐。

　　住宅——改善型产品将是未来主流

　　目前华润在京住宅项目有橡树湾、公元九里、红山世家、润西山。其中，橡树湾是上地-中关村区域规模最大、配套最全的高品质社区。位于大兴黄村核心区的公元九里，是华润置地高端物业标杆首度进京，堪称中国高端豪宅范本。西二环西侧的红山世家，打造幼儿园、小学九年一体化的高端教育体系，地理优势和教育配套备受青睐。润西山则是北京首个半山别墅，也是北京唯一可以媲美香港半山别墅的豪宅。不难发现，它们都有一个共同特点：均满足追求高端品质的改善型客户需求。

　　“刚需有保障，改善靠市场，投机要抑制。”郭锋锐这样理解楼市宏观调控，“改善型产品将是未来楼市的主流产品，而华润产品主要针对追求品质的改善型顾客。”

　　这样的产品定位在楼市持续调控的今天可谓十分准确，前不久在香港举办的一次下半年投资策略会上，住建部政策研究中心主任秦虹表示：“未来刚性需求和改善性需求还会比较强烈，在经济软着陆的背景下，通过扶持刚需和改善性需求来保证地产行业健康发展很重要。”她同时提到：“现在需要考虑未来的楼市供应。”

　　秦虹这一观点的数据支持是：全国商品房销售增速已经从去年1-3月27.3%的高位下滑至今年同期的-14.6%，今年前2个月更是达到-20.9%。全国商品住宅待售面积也从去年1-3月的1.7亿平方米上升至今年同期的近2亿平方米。

　　郭锋锐表示，及时供应高品质改善型产品，满足高端群体对居住升级的强烈需求，是在楼市调控政策持续进行之时，企业调整产品结构、破解销售瓶颈的市场之道。

　　品质——高品质住宅基于细节提炼

　　华润置地的住宅产品素以精装修闻名，其细节的提炼堪称国内房企范本。如橡树湾的后期产品就是在精研入住业主的生活习惯、生活动线的基础上，进行更加人性化的调整。刚刚开放样板间的公元九里，其精装修细节更能打动购房人。“每个人都会想过，我家要是这样该多方便，你到公元九里就会发现这些梦想都实现了，甚至你没想到的设计师都会帮你考虑到，给人很大的惊喜。”在郭锋锐看来，华润的增值服务精装理念与一味追求视觉冲击、品牌罗列的高调豪宅不同，公元九里更注重提供一个覆盖各年龄段的人居生活方案。“前期的细节设计，像洗手间的阅读灯、玄关处灯光总控开关、马桶边柜等等，每一处细节都体现出对人的尊重和呵护，其用心程度体现了华润对品质的追求。”

　　相比于人性化的设计准则，产品的施工工艺严格得近乎苛刻，华润内部称之为“毫厘工程标准”。以润西山为例，这个项目建在60米高差的山地上，布局错落，既能满足业主对私密性的要求，又能增加视野。然而，要实现这种规划格局，整个项目部付出了巨大的努力，“在山地之上建成这样的坡度，大型机械根本没法进来，大部分的材料都是靠人工搬运上来，一砖一瓦就是这样运到半山上，耗时不说，单是费用的增加就不可想象，建安造价我们最开始预算得都不太够。”郭锋锐说。

　　再比如公元九里示范区开放时，购房人发现小区的路面踏上去十分厚实，脚感非常舒服，“我们是对路面地基进行了钢筋水泥加固后，再铺的地砖，以防路面被车压坏。我们做了很多表面上看不到的事情，实际投入比较多。”

　　北京公司的专业态度，获得了华润置地各公司的一致认同与称赞。目前，华润置地共有8条住宅产品线，涵盖了不同档次的产品，其中大部分产品线都是由北京公司创立。如富有学府气质和英伦气质的北京橡树湾已经被复制到了秦皇岛、唐山、天津等全国十几个城市。

　　商业地产——改变区域面貌 提升城市价值

　　除了精工细作之外，华润置地开发大体量的社区还有一个明显特征：改变区域面貌、提升城市价值。如2005年取得地块的橡树湾，原本是清河毛纺织厂老旧厂区，七年来华润置地将其建设成京城北部规模最大、配套最全的高品质社区，早已突破了单纯住宅区的开发意义。

　　郭锋锐说：“华润不管到哪里，都是抱着‘品质给城市更多改变’的理念，以作品的心态去对待每一个产品。”这种实力源自华润置地的开发理念，以及母公司华润集团的商业优势。在此双重作用下，华润置地的商业地产形成了持有型、综合化、高档次的特点。

　　2011年，作为华润区域商业中心模式首个项目——华润五彩城在北京投入运营，使得华润置地的持有物业产品链条更加丰富，更加完善，今后在与住宅产品线的配搭运用中，形成有机价值链条，发挥它的全部能量，为区域和城市发展带来更大的价值提升。据介绍，华润五彩城是华润置地斥资20亿元在北京打造的第一个城市副中心商业综合体项目，建筑面积达20万平方米，一、二期全面开业后将汇集近300家国际国内知名品牌商户，是集时尚购物、生活家居、餐饮娱乐、文化运动、儿童乐活为一体的高品质城市地标性商业旗舰。

　　对于成熟区域的产品优化和价值升级，华润的商业地产项目同样浓墨重彩。刚刚开业的华润·凤凰汇涵盖了三栋写字楼和一个商业MALL，是华润置地在三元桥打造的一个高端综合体项目，为东三环又增添了智能化商务办公中心和高端商业体验之地，使得这一区域的商务生活圈再次向国际化、时尚化水准提升。

　　而定位为社区邻里中心的Plus365也是华润今年在持有物业方面的新尝试。Plus365位于北京朝阳区管庄地区，依托于华润置地开发的京通苑住宅项目，面向社区居民，以满足家庭基本生活和公共服务需求为主，是集餐饮、超市、影院、儿童、服饰、个人护理（药妆）和服务邻里的药店、洗衣店、花店等多种业态的新型商业。

　　本报记者 吴焕

　　链接——华润置地

　　中国地产行业规模最大、盈利能力最强的房地产企业之一。去年，华润置地获得中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10、投资价值TOP10、财富创造能力TOP10等三项桂冠，综合实力居TOP10企业前三名。

　　截至2011年3月，公司总资产超过1380亿港元，净资产超过530亿港元。华润置地致力于通过内涵式的核心竞争力塑造和全国发展战略，持续提升地产价值链生产力，成为中国地产行业中具竞争力和领导地位的公司。