新卖地时代：地方政府借规划炒地价

　　本报记者荆宝洁北京报道

　　土地市场江河日下，但地方政府并不甘于现状。

　　5月22日召开的第十五届科博会吸引了来自全国30多个省区市的“淘金者”们。地方政府纷纷亮出各种规划，招商引资。在卖地的同时，期望留住税收。

　　高策地产服务机构董事长兼总裁陶红兵在接受本报记者采访时表达了一定的担忧，“地方喜欢炒规划，通过规划来配置资源、通过优惠税费政策来引入产业，带来级差地租，从而带动地价上涨。”他举例说，总部基地几乎全国都在搞，成功的没几个。

　　规划密集发布

　　仅在北京昌平区，就规划有未来科技城、科技商务区、中关村生命科学园、中关村国家工程技术创新基地、国家现代农业科技城昌平园项目、北京沙河高教园区项目等七大重点产业功能区。

　　北京市朝阳区则推出了大望京科技商务创新区、中关村电子城科技园北区、中关村电子城IT产业园等园区招商项目。其中大望京科技商务创新区着力吸引国内外知名企业集团总部、区域总部、研发中心、结算中心，将打造成为具有国际影响力的科技商务创新区和科技商务活动集聚地，成为国际科技公司和现代服务业总部集聚区。

　　中关村电子城科技园北区以发展总部经济为主，重点发展以新移动通讯产业、新生命科学产业和新能源产业。辖区内将重点打造中国“移动谷”，并逐步形成移动通讯产业和生命科学产业集群化发展、新能源产业聚集效应明显的产业局面。

　　密云县也将大力度推出一批园区项目。其中位于密云经济开发区B区的世界云谷，总投资225亿元，主打云计算、网络集成服务、电子商务、软件及通讯设备制造产业。世界云谷整体占地3平方公里。按照规划，世界云谷全面建成后，将实现年产值不低于450亿元，年税收不低于22.5亿元。而北京密云经济开发区现代制造业基地，总投资245亿元，规划面积7平方公里，重点发展绿色、高端、高效、高附加值、成规模的现代制造业、总部经济、战略性新兴产业、环境友好型产业、培育汽车及零部件和新型建材产业。

　　“这其中必将有很多交叉和重叠，有时候也只是地方政府的概念和噱头，为了招商引资，为了争取国家政策。”陶红兵说。如果项目被定义为国家级重点项目或省级重点项目，将获得更多的用地指标和政策支持。

　　投资者谨慎应对

　　河北大厂回族自治县的相关负责人曾与本报记者交流时表示，地方政府拥有的资源并不多，土地指标十分有限，地方政府只能拼理念、拼服务。而层出不穷的规划正是各种理念的体现。规划同时具有一定的盲目性。“很难知道其他地方做了什么。”前述负责人也很担心会有所重复。

　　金融街控股（000402.SH）一位负责人告诉本报记者，企业在选择进驻一个区域前也会考虑风险，在他看来，部分地方的规划很空。

　　2010年1月底，北京市两会上，北京总体规划和新城规划对通州提出了新的城市定位：未来通州将是重点发展的文化创意产业和现代服务业中心。并且，在通州新城核心区，已经为北京预留一部分行政区划，未来新城将承担着北京一部分功能的疏散——即传说中的“北京副中心”。除此之外，8条地铁，CBD东扩规划，打造国际化新城等，这一系列规划的推出，也无疑推动了通州的房价的高歌猛进。

　　一时间，通州不仅成为两会中的热议话题，更成为北京楼市上涨的排头兵。在新城规划出台、CBD东扩规划后的3个月时间，通州的房价涨幅超过了50%，部分楼盘涨幅甚至接近100%。放眼望去，通州整体房价正在大踏步跨过2万元/平方米的大关，其新城核心区的房价甚至在向30000元/平方米迈进。暴涨之后随即迎来暴跌。

　　也正是2010年，金融街拿下北京昌平区未来科技城地块。“未来科技城”规划确立于2009年，当时，由中组部、国务院国资委牵头，定位于服务15家央企的“未来科技城”正式落户北京市昌平区。作为国家级创业基地和研发中心，未来科技城已与神华集团、国家电网、中国国电集团、中粮集团等15家核心央企签约。去年12月，入驻的央企已全部开工，其中神华旗下两项目部分楼已结构封顶。目前规划用地面积约为10平方公里。

　　前述金融街负责人透露，金融街在该区域内的住宅项目金色漫香苑中，已有20%的客源来自于入驻的央企。在该负责人看来，政府的配套十分重要。昌平区政府支持力度十分大，政府出面引入了北师大第二附属中学、附属实验小学、实验幼儿园，同时引入北医三院。“这对企业来说很重要，有些区域开发商项目已经建起来了，政府的配套还未完成。”

　　另据了解，未来科技城正在筹划扩大建设面积，此前规划用地面积约4.41平方公里。但由于大势低迷，金融街在该区域的项目采取了低价开盘的策略，以价换量。