监管与服务并重天津推进商品房预售资金监管有成效

　　开发商拆借房屋销售过程中的预付资金，是房地产市场的重要风险来源之一。针对此问题，天津于2009年开始实施新建商品房预售资金监管制度，截至目前，不仅实现了“应纳入资金监管在建项目”的全覆盖，还针对市场的变化与时俱进优化监管方式，取得良好的社会和经济效果。

　　防范资金挪用风险

　　近年来，我国不少地方出现过购房者交钱买期房，但由于预售资金没有专款专用而被开发商挪作他用，造成资金链断裂，在建项目不能按期完成的情况。不但购房者蒙受巨大损失，也引发了社会不稳定因素。但业内分析，预售商品房制度减少了开发商的资金压力，增加了商品房的有效供给，对稳定房价有积极意义。出现“携款潜逃”等现象，错不在预售房制度，而在无法形成有效监管。

　　天津市房地产交易资金监管中心主任许建明介绍说，天津推进和实施新建商品房预售资金监管制度的一个基本做法就是“立法先行”、“渐进推开”。2008年11月，天津市在不同区县选取一部分有代表性的房地产开发企业，开始试行预售资金监管制度，在试点取得成功经验基础上，2009年8月20日天津市首先在市内六区实施预售资金监管制度，同年12月25日在全市范围内全面实施。

　　许建明告诉记者，初期，天津采取按比例监管模式，即预售资金全部进入监管账户，对其中一定比例的预售资金进行重点监管，监管资金主要用于支付总承包工程款和区内主要配套费用。这样安排既达到了防控风险的目的，也能使开发企业拥有一定自主权，提高企业资金使用效率。

　　天津对预售资金实行全程网络化监管。依托天津市国土房管局“一张图”工程，新建商品房预售资金监管系统与商品房销售管理系统、房地产产权产籍系统、公积金管理系统、商业银行结算系统以及银联网银系统进行多部门、跨行业链接，实现对全市新建商品房预售资金进行实时有效监管。

　　截至目前，天津市应纳入资金监管的在建项目全部进入监管系统，共有572家房地产开发企业的696个新建商品房建设项目，共计11505幢楼办理了监管手续，共开立监管账户2619个，监管面积5371 .05万平方米。目前，预售资金监管账户内资金相对稳定在127亿元左右。监测显示，在建工程进展顺利，企业申请拨付的监管资金做到专款专用。

　　优化监管方式

　　许建明说，2011年12月1日前天津预售资金监管制度采取的是“全程按比例监管”的模式，该监管模式在预售资金监管制度实施初期发挥了积极的作用。但随着房地产市场的不断发展，也存在以下两个方面的不足：

　　一是监管比例与市场实际存在一定的差异，监管的资金量不够客观。由于监管比例测算具有一定的滞后性，同时受房价上涨等因素影响，致使在企业申请拨付监管资金后，容易造成监管账户留存的资金余额过大。

　　二是操作环节多，企业和监管部门工作量大，影响效率。在操作中需要录入总承包合同信息，拆分、计算造价及费用预算，追加专业发包合同信息等，业务操作较为繁杂、工作量和企业负担都有所增加。

　　经过广泛调研和反复征求意见，2011年5月，天津市从实际出发对《天津市新建商品房预售资金监管办法》进行了重新修订，并于同年12月1日起正式实施，将“全程按比例监管”的模式调整为“全程按重点建设资金监管”的模式。新的模式主要是对一定的建筑安装费用和区内主要配套费用进行重点监管，其余资金可以随时提取，重点监管资金按工程进度节点申请提取。重点监管资金标准由天津市国土房管局组织相关专业机构，结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定，并根据实际情况适时调整。

　　新的预售资金监管模式，使监管的资金量更加客观、合理、科学，监管目的更加明晰，监管程序更加简化，监管流程更加优化，在保证项目后续建设的前提下，能够最大限度满足房地产开发企业对资金的需求。

　　监管与服务并重规范房地产市场

　　许建明说，政府不但要发挥监管的职责，更要体现出服务的职能，让群众和开发商感觉到，资金监管为他们带来了实实在在的好处，这样才能让监管工作顺利开展，并得到社会各界的支持。

　　现在，天津的购房人购买新建商品房时，凭房地产开发企业在商品房销售管理网上打印的缴款通知书，购房人可以通过安置在售楼现场的资金监管专用pos机，将购房款直接缴入监管账户，pos机签单可作为缴款凭证，向房地产开发企业换领购房专用发票。购房人还可以到商业银行网点柜台将购房款直接缴入监管账户，凭银行出具的缴款凭证向房地产开发企业换领购房专用发票。

　　为了方便开发商及时办理销售许可证，2010年9月，天津市房地产交易资金监管中心主动优化流程，将签订《预售资金监管三方协议》由合同登记监管签约流程中的最后一个环节前置到第一环节且当日办理完毕。自2011年5月下旬开始，继续简化环节，压缩时限，监管账户开立、申请资金拨付、申请撤销监管等事项的时限，分别压缩到3个工作日、5个工作日和2个工作日，平均压缩比例在三分之一以上。

　　天津不断优化预售房资金监管的模式和流程，取得了良好的社会和经济效果。

　　一是增强了政府的市场控制力。房地产开发企业是资金密集型企业，其经营活动中有大量的资金在生产、流通、消费各个环节上流转。监管行为使政府进一步增强了对房地产市场的控制力；

　　二是增强政府市场调控的公信力。监管工作有效防止了因开发企业随意挪用预售款而导致的“烂尾”楼“半拉子”工程的发生，保证专款专用，促进建设项目如期交付，保护购房人的合法权益，给购房群众吃了“定心丸”；

　　三是促进房地产市场更加规范合理。如，有利于促进开发企业提高内部管理水平，规范、合理使用预售资金；有利于降低商业银行放贷风险；有利于从源头上解决开发企业拖欠施工企业工程款等问题。