科恩大厦债权方悄然变身房地产信托心忧坏账击鼓传花

　　林琅

　　前段时间楼市持续低迷，这给临近偿付高峰期的房地产信托增添不少压力。

　　面临开发商可能偿付无力的情形，为了避免“坏账”风险，信托公司往往“另辟蹊径”寻找下家接手。

　　坐落于上海静安区陕西北路威海路口的科恩国际中心大厦，于1993年开发，2002年竣工，是开发商科恩投资集团在上海的第一个落地项目。就是这个写字楼项目，短短两年内先后向两家信托公司进行了资产抵押，成为业内此类资金交接的一个缩影。

　　2010年4月，一份名为“安信信托-科恩国际商用物业资产收益财产权信托项目”的产品对外发布募集。根据产品计划内容，该信托分为两只发行，一只规模为2.7亿元，另一只则为2.3亿元，均自2010年4月6日起发行，期限为24个月。

　　根据协定，安信信托拟接受科恩国际中心大厦置业（上海）有限公司（下称“科恩国际”）委托，将其名下的科恩国际中心大厦中2层商场，建筑面积为2738.71平方米；11至17层、20层、22层部分办公楼，建筑面积为13009.50平方米，即总建筑面积共15748.21平方米商用物业作为信托基础财产，设立该信托产品。

　　这部分被设定为“信托基础财产”的商用房产，按照房地产评估价值设定为5.8048亿元。其中的2.7亿元信托受益权设为优先受益权，向社会投资者出售；其余为信托劣后受益权，由科恩国际持有。该信托的预期年收益率则根据投入资金额的不同，设定在8.5%至10%不等。

　　租赁收入或资不抵债

　　一位不愿透露姓名的信托业界人士认为，一般来说，此类商用物业的信托产品，其间的还款来源通常得自其租赁收入或销售收入。

　　《第一财经日报》记者获取的一份科恩国际中心大厦租金报价表显示，一楼商场的租金报价为10元/平方米/天，写字楼部分低区租金报价为3.8元/平方米/天；中区租金报价为4.5元/平方米/天（11~20楼）；高区租金报价为5元/平方米/天（21~29楼）。

　　如果根据以上租金报价粗略估算，科恩国际大厦已予抵押的商场及部分写字楼租赁收入约为每年3000万元。然而，信托的还款要求并不仅限于此。“开发商在向信托借款之后，通常会在规定期限内进行一次利息偿付，而利息额往往是在信托对外承诺的比例上再提高3个百分点。”上述信托业界人士称。

　　这也意味着，科恩国际中心大厦的开发商需要在信托发行之后1年，向安信信托支付11.5%~13%的利息款项。如此一来，仅就租赁收入来看，可能无法满足信托的偿付要求。事实上，这只信托产品发行之后半年，关于开发商偿付无力的坊间消息始终不绝于耳。

　　原本限定两年期限的这只信托产品，本来应该在今年面临偿付。耐人寻味的是，据记者查询得知，科恩国际中心大厦的资产抵押接受方却悄然“变身”为华融系。2011年5月，即距离安信信托发行期满1年后，科恩国际中心大厦却被再度抵押予华融资产管理公司，作价2.695亿元；同年6月，华融国际信托作为该大厦资产抵押的另一方介入，作价2亿元，两项抵押期限均在2013年到期。

　　冀望楼市回暖

　　中金公司提供的研究报告统计显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。这也意味着，从2012年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰，　　

　　“开发商无力偿付房地产信托的现象并不鲜见。”业内人士认为，就信托来说，为了保障投资者权益，会采取将抵押财产迅速销售还款或寻找其他资金方接手的方式。“事实上，也有资金方会看好中国房地产市场未来两到三年的长远发展前景。”一个有迹可循的情形是，不少基金开始悄然进入，且积极寻找有利可图的项目期许抄底。

　　清科研究中心分析师认为，在房地产大跃进时期，不少良莠不齐的项目纷纷进入市场，但对于资金实力不足的中小房企来说，仅仅将赌注押在未来政府救市或市场回暖上，显得非常盲目。“基金的接盘虽然能解决房企资金短缺一时之渴，但非根治之法。解决房企流动性困难的根本还是政策扶持以及去化率的上升，否则流动性风险不过是一场击鼓传花的游戏。”