多地封堵二手房阴阳合同
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-06-01 05:13 来源: 中国证券报-中证网
□本报记者 周文天
在二手房市场，“阴阳合同”是业内“公开的秘密”。为了少缴税款，买卖双方在二手房交易时，除了签署实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，假合同将作为申报纳税的依据。目前，多地出台政策封堵“阴阳合同”的滋生空间，“阴阳合同”已经得到有效遏制，但在上海等地还存在虚报成交价以规避应缴税额的现象。业内人士建议，各地应进一步完善税收征缴方法以及房屋估价系统，推动二手房市场规范发展。
“阴阳合同”受遏制
上海一家大型房地产中介的工作人员向中国证券报(微博)记者表示，现在能否避税，要看买家所选房子情况以及首付多少。首付越多，可避税的空间就越大，省得也就越多。“随着新政策出台，做‘阴阳合同’的空间已经被大大压缩了。”
今年3月，国税总局有关负责人表示，已就二手房交易的税收征管工作与相关部门进行了研究部署，开始试行应用房地产估价技术对二手房交易申报价格进行评估。
中国证券报记者了解到，成都、长春、阜阳等多个城市明确，将调整二手房交易指导价格体系，与此挂钩的二手房交易税费也会相应增加。
成都市区指导价明显低于市场实际成交价，使得二手房中介公司能够在交易中通过制造阴阳合同，以最低指导价标准纳税，“节省”不少交易成本。今年7月起，成都二手房交易将参考评估价系统计价征税，届时实行多年的最低指导价将不再作为征税标准。
估价环节存漏洞
目前，个人购买住房不足5年转手交易的，由按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税改为按销售收入全额征税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。在个人所得税方面，普通住宅只是按合同价款的1%征收，非普通住宅按合同价款的2%征收。
由于本轮楼市调控以来，税收政策调整对不满五年的二手房交易产生较大影响，于是房地产中介机构开始大量推荐满五年的二手房。
按照上海市有关规定，内环以内低于330万元/套、内外环之间的低于200万元/套、外环以外的低于160万元/套的住房属“普通住房”。但市场上很少能找到符合普通住房标准的房源，虚报成交价格规避应缴税额的现象较为普遍。
目前，上海房屋交易前都要进行评估，一方面是为银行贷款安全考虑，另一方面是防止逃避国家税收。业内人士称，房屋价格的评估其实也有“水分”，一套住房到底估价多少，房屋估价公司有操纵的空间。
但在二手房市场中，除了故意做低价格的“阴阳合同”，现在也出现故意抬高价格的“阴阳合同”，有的中介为了帮助贷款融资，通过假购房的方式，做高房价，看似“交易”，其实是为了套出银行贷款。“卖房”者从中拿到好处费，中介赚取佣金，看似“一举三得”的虚假交易，暗藏风险。
业内人士分析认为，随着各地二手房税收征缴新办法实施，短期看，可能对二手房成交量造成一定的影响；长远来看，有助于规范房地产市场，二手房交易中长期盛行的“阴阳合同”将不再具有生存的空间。同时，监管部门应当特别注意房屋评估的公正、透明，建设健康完善的二手房估价系统，使评估及时反映市场变化。
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