房地产信托是否面临兑付困难

　　 在今年3月份集中兑付小高峰平稳过渡后，近段时间房地产信托“违约”事件接连发生：吉林信托对于南京联强集合资金信托产品未能按期“偿付”，最终通过华融资产管理公司接盘得以兑付；中诚信托因为北京华业地产10亿元房地产信托到期未能偿还，也由华融资产管理公司接盘延期支付。此外，上实发展公告称，拟收购华澳国际信托有限公司持有的中天兴业49.34%股权。业内人士分析，这有可能是房地产信托到期无法兑付，转由大股东接盘。

　　 数据显示，2010年以来，房地产信托规模大幅增长。截至2011年12月31日，房地产信托余额6882亿元，是2010年年初的3倍。这样的快速增长，也带来了房地产信托2012年出现集中兑付而面临违约的风险。

　　 上述事件发生，是否说明信托公司支付能力不足，是否意味着房地产信托将面临兑付的“困境”？

　　 “违约”属个案

　　 整体风险可控

　　 “到期兑付不了，问题在资本金上。目前出现‘违约’事件概率大的，以资本金不足的小型开发商占多数。”中国金谷国际信托有限责任公司执行总经理张洪涛接受记者采访时表示，有的开发商资本金可能在项目刚开始还够，但由于后期挪用到其他项目等原因，也会造成流动性缺乏而无法按期兑付。

　　 但也存在一些大的信托公司，在部分项目上出现类似“违约”的事件。“大公司资本金比较充足，即便这个项目的兑付资金没到位，完全可以用其他自有资金来解决问题。”张洪涛解释说，之所以会有部分大信托公司在房地产信托到期时，让资产管理公司来接盘，不一定是自有资金缺乏，也有可能是再融资安排。

　　 “信托公司有一个限制，就是同一个房地产项目，不能给开发商融资两次。第一次融资到期时，如果项目还需资金，会考虑由资产管理公司介入，进行再融资。因为资产管理公司不能直接放贷到这个项目，只能通过收购、延期等形式来经营。”张洪涛说。其实在相关项目兑付期来临前，很多资产管理公司会主动到信托公司询问相关项目是否愿意做再融资安排，由他们来接手。一些信托公司也会在条件适当的情况下，将信托产品“转”给资产管理公司，因此并不能据此说信托公司都存在资金问题，无力偿付。

　　 其实，不少业内人士认为，近期出现的延期偿付行为，尚不是严格意义上的违约。一般情况下，考虑到后期会出现流动性问题，在合同中会约定一旦无法到期偿付，通常有3个月到半年的处置期，只要在这个期间偿付就不算违约。“兑付时间在合同允许范围内，顺期或延期，投资者的回报也会相应提高。而且，不管产品由谁接管，信托计划不受影响，兑付时间也按约定，只不过是换了付钱的对象。对于投资者来讲，没有太大影响。”张洪涛说。

　　 张洪涛认为，对整个行业来说，房地产信托产品销量也不错，并不能因为集中兑付期来临，将一些出状况的个案，夸大成整个信托业的“群体”性事件。“不管是在居民住房，还是商场、写字楼用房，刚性需求都非常大。”他表示，“从长远看，整个房地产行业仍会健康发展，房地产信托未来发展也不会因此陷入困境。”用益信托统计数据显示，2011年上半年房地产信托产品平均收益率达9.81%，超出其他产品平均收益率近1.5%。

　　 长江证券刘俊也认为，目前地产类信托的风险，仅停留在单个项目的流动性风险上，而不存在行业性的兑付风险乃至系统性风险。

　　 积极化解风险

　　 做好“提前量”

　　 虽然房地产信托运行中发生的事件是单个项目存在的流动性问题。但怎么在集中兑付期到来时，做好应对，防范于未然，也需要整个信托行业认真对待。

　　 业内人士认为，监管部门在房地产信托的风险控制上比较规范，制度上比较有保障。“目前来看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈现增多趋势，但是由于发行时已经采取较为严格的风险控制措施，抵押率通常在40%至50%，资产价值仍能够完全覆盖投资人的本息。”申银万国证券研究所分析师孙婷表示，目前看来不可能出现行业性违规。她认为，房地产信托抵押率较高，如果项目可能出现违约，信托公司和开发商可以通过展期、借新还旧、股权转让等方式解决。

　　 全国房地产投资基金联盟会会长张民耕表示，信托产品正在运用各种手段应对兑付危机，有的通过发行新的信托计划接盘，有的利用自有资金介入或资产管理公司收购，还有的通过基金公司接盘。

　　 信托产品有到期兑付的时间刚性。针对这个特点，张洪涛提出了建议，“信托公司可以提前做好资金上的准备，因为信托跟银行不一样，提前、推迟还款都算违约。只能在约定的时间还款。因此，可提前半年着手解决资金流动性问题，或是同意资产管理公司提前介入，或是跟开发商商议好通过降价来回笼资金等等，早做打算。”

　　 对于今年将出现的房地产信托产品集中兑付高峰对市场的影响，中国国际金融有限公司研究员白宏炜认为，这将加快房地产行业整合，资金实力强的龙头地产公司将容易获得廉价土地，有望进一步提升市场份额；中小公司无论是信托融资总规模，还是信托规模占净资产比例等，与大型公司差距会拉大，所面临到期兑付的风险相对较大，更得提前做好应对。