虚假销售或缺乏依据 中海紫御豪庭网签数据逆市回升

　　 知名的长风地王项目中海紫御豪庭对外宣布，该项目5月26日开盘首日便卖出逾百套房源，成交金额高达12亿元。

　　 这一销售数据引来了外界的质疑之声。最近，有业内人士查阅了网上房地产的成交数据之后表示，截至5月30日，该项目只成交了2套房源，成交金额也不过2000万元左右，中海紫御豪庭是在“虚张声势”。

　　 对此，紫御豪庭负责人表示，这种统计方法不够全面，一般项目从客户达成成交意向到正式签约需要15至30天左右，因此网上的成交数据有一定的滞后期。

　　 据悉，房产相关人士为此暗访中海紫御豪庭，销售人员也表示，从开盘至今，该项目去化情况一向良好。随即，该人士表明来意，现场负责人还特邀他至其内管后台，完整的销售信息呈现在他面前。粗略估计，从开发商提供的后台数据来看，中海紫御豪庭的销售已经超过了12亿元。

　　 那么，网签数据是不是真的不能及时体现楼盘销售情况?

　　 经采访，该说法得到了有关专家的一致回答——不能。

　　网签数据迅速回升

　　 关于以网签数据来质疑中海项目的销售情况，中原地产三级市场研究总监张大伟表示，网签的数据大部分有一定滞后性，新售商品房签约滞后超过1个月是很正常的现象，不值得大惊小怪。

　　 同时，上海中原地产市场研究部总监宋会雍则进一步指出，很多购房者已经与开发商达成了购买意向，已经预付了定金。销售人员会把这部分成交算入已售范围内。这类成交客户是网签数据不能及时反映出来的。

　　 此外，网上房地产数据表明，该项目并非如同外界所说的陷入滞销困境，其销售数据在不断回升。截至6月5日17点，该项目网签总套数已经达到16套。业内人士称，网签高峰往往在售后7~10天后才会到来，按目前速度推算，网签很快将回升至正常水平，网签金额超过12亿元只是时间问题。

　　 对于紫御豪庭是否存在谎报销售数据的情况，有业内人士对其进行了暗访。

　　 据中房信分析师薛建雄透露，他日前以普通购房者身份进入该盘售楼处进行调查时发现，不但看房者络绎不绝，而且有不少当场签约购房的客户，与之前外界所称的“来看的人很多，但真正下单的少”并不相符。

　　 专家指出，网签数据能从一定程度上客观反映出楼盘的销售情况，但这种反映的结果往往不及时，不能够全面展现楼盘的去化情况。在调查楼盘销售情况时，应具体情况具体分析。

　　质疑声中，逆市热销拉动回暖

　　 随着政策的不断施压，高端住宅市场陷入困局。德佑地产数据显示，今年4月，上海市单价5万元/平方米以上的高端市场成交量仅为3.11万平方米，成交套数121套，环比3月4.97万平方米、171套的成交情况有大幅下滑。

　　 然而，在此形势下，却依然有一些高性价比和强大产品力兼备的产品脱颖而出，实现了逆势热销的奇迹。中海紫御豪庭就成为其中的典型。

　　 自5月27日开盘后，中海紫御豪庭至今短短一周时间之内去化迅速。截至目前，其成交金额已经远超12亿元，成为高端市场的领跑者。

　　 事实上，该项目逆市热销的情况尚未在数据上充分展现。

　　 宋会雍表示，从客户下定金到实际签约（即反映为网上房地产的已售套数）往往时间弹性很大，需要数周时间也很正常。

　　 即便如此，受该项目销售的强势表现影响，上海高端市场成交量被迅速拉动。数据表明，今年5月，单价5万元/平方米以上一手高端市场成交量回升至4.37万平方米，环比大涨40.5%。

　　 各大高端盘正为销售陷入泥潭处于愁眉不展之际，为何该项目的销售表现在冷淡楼市下却如此卓越？

　　 对此，业内人士表示，对于一些真正的品质项目而言，楼市淡季反而成了一种销售机遇。稀缺性超强、产品力过硬的项目在这一时刻往往能够成为市场的一匹“黑马”。

　　 事实上，早在3年前，该项目便已受到了市场的广泛关注。2009年，紫御豪庭项目的前身——长风6a7b地块被中海地产以超过70亿元的高价拍得，一举成为当时的全国总价地王。当时参与拍地的有保利、绿城和仁恒等多家知名品牌房企。可见，该项目所处地块的价值早已受到市场的充分认可。

　　 一直以来，业内就对有“地王血脉”的紫御豪庭项目表示了一致的乐观。时至今日，市场终于见证了这一预测成为现实的整个过程。12亿元的销售业绩，也证明了紫御豪庭的真正价值所在。

　　项目产品热销改变高端客户对新区域的认识

　　 从售楼现场来看，紫御豪庭确实受到了众多购房者的一致追捧。

　　 日前，该项目售楼处前来看房、购房的客户依然源源不断。不难发现，在大量房源快速去化之后，该项目的市场人气依然不减。

　　 “中海紫御豪庭的强大区位优势让我非常心动。”在现场看房的徐先生表示，“这个项目位于大虹桥黄金区域，投资保值潜力巨大。”

　　 据了解，该项目所处的长风板块位于大虹桥规划的核心区位，该板块为区域内规划较早的商务区，周边生活便捷、配套齐全。

　　 业内人士认为，长风地区不同于其他市中心板块，这个区域紧邻古北国际社区，除了丰富的商业配套之外，还具有超一流的生态环境和浓郁的人文气息。

　　 “由于市中心土地日益稀缺，保值增值效应凸显。而中海紫御豪庭所处如此优越的地理位置，可谓寸土寸金。”上述人士表示。

　　 曾经有声音质疑，普陀区也出豪宅？因为在紫御豪庭推出前，普陀区没有可以标杆的豪宅项目，而且更多的高端住宅集中在一路之隔的长宁、古北地区。不过很多去过项目现场的客户在听了销售人员的介绍及实地参观后，对于长风这一地区，内心表示肯定。

　　 “该板块是上海中心区域少数可集中开发的土地，一旦区位得到认可，其产品的升值空间就能够马上得到市场的反馈。”德佑地产研究主任陆骑麟如是说。

　　 “长风地块是一片被寄予厚望的土地。开发初期，洛克菲勒、李嘉诚、天鸿地产等国内外房地产巨擘就频频造访长风生态商务区。经过激烈的竞争，天鸿地产等几家大开发商拔得头筹，经过几年的开发，目前商务区南面大部分项目已经成形，然而商务区北面，即规划中的高尚住宅区，大部分项目还未见起色，而中海紫御豪庭就成了其中的佼佼者。”据该项目销售负责人介绍，不少前来看房、购房的客户都是冲着该项目强大的稀缺性和巨大的投资潜力而来，这成为该项目逆市热销的首要原因。

　　产品力深入人心

　　 除此以外，在“限购令”的强压下，“房票”成为稀缺品，不少高端改善性购房客寻求 “一步到位”式的置业方式。从售楼现场购房者方面的反馈来看，中海紫御豪庭所表现出的强大产品力，吸引了大量“一步到位”置业者，这也成了推动该项目迅速去化的重要因素之一。

　　 “中海紫御豪庭的大平层四房能够充分满足我们大家庭的一步到位需求。”已经签约的购房者陈先生夫妇说，“而且中海作为品牌房企，以品质为先、处处为购房者考虑的开发模式深得我们信赖。”

　　 开发商方面表示，中海的项目之所以能够热销，其根本原因还在于品质本身。中海地产坚持“过程精品、楼楼精品”的开发理念，以消费者需求为出发点，以专业为基础、以创新为导向、独立研发五代住宅精品，还需提升消费者居住体验。

　　 事实上，中海地产在业内素来有“工科状元”、“产品专家”、“高端专家”的美誉，中海所到之处，都能够树立经久不衰的经典之作和城市标杆。

　　 早在中国商品房市场尚处“启蒙期”的十年前，中海地产便已引入“豪宅必备”的设计理念。业内人士认为，紫御豪庭所采用的大量超前设计和开发理念，已经远超同类产品。而从项目热销上也可以发现，这一点已经被市场得以充分认识。

　　 有专家在看了中海紫御豪庭的样板房后表示，该项目所推出的245~340平方米的大平层产品，将成为整个城市的标杆之作。该项目在产品开发上特点明显，其开发水准已经完全超越目前市场的最高水准。因此该项目或将成为今后豪宅市场的发展方向。冠以“豪宅市场领跑者”之名，无论从市场表现还是从产品本身的品质上来看都不夸张。

　　 据中海紫御豪庭销售人员表示：“工作日来售楼处看房的客户也络绎不绝，双休日来访数量更是惊人，在短时间内创造更好的成绩，将不会太困难。”相信中海这次的佳绩，给市场带来一定的影响力，同时将会用数据来回应质疑声。

　　（文/贺木雷）