盘点红五月：业绩走两极 高档房输给“刚需房”

　　每经记者 胡廷鸿 杨羚强 徐学成发自深圳、上海、广州

　　 “2008年，我们本来就应该去完成这个调整的。但就像洗澡一样，洗到一半突然把我们拉起来了，拉起来之后过两年再洗一次澡，我真希望让我们一次洗完算了。”

　　 6月5日，在深圳举行的某高峰论坛上，万科集团总裁郁亮的这席话，成为当天房地产业最有分量的声音。

　　 郁亮发表上述讲话的背景，是至少30个城市对楼市政策进行“微调”，使市场出现成交量大幅反弹的迹象，被称为“红五月”。个别楼盘甚至因为反弹，重新上调了价格。于是，一些业内人士开始将现在这一轮反弹和2009年的“松绑”进行比较。

　　 但事实上，目前的调控政策远未真正放松。在一部分房企因为“红五月”成交量反弹而抢收现金时，大量开发商仍在为争夺客户而苦苦挣扎。这在一定程度上反映出，各地楼市政策的微调，远远比不上2009年的那次“松绑”。

　　 从近三个财务报告期来看，万科、招商、华侨城、保利、金地、碧桂园、富力、雅居乐、佳兆业等多家房企的现金流指标，并没有明显回转。

　　一季度资金链未好转

　　 尽管目前楼市成交量有所上升，但从反映现金流状况的核心指标来看，除了万科、招商、中海等一些较大力度促销、加速出货的房企的现金流有所好转，其余上市房企的资金状况并没有出现太大的变化。

　　 事实上，受融资压力大、库存高企的影响，目前整个房地产行业的现金流状况都不乐观。为了缓解库存压力，开发商或将在下半年继续去库存化，加速销售回款的速度，以缓解现金流紧张的局面。

　　 去年三季度，房企现金流情况迅速恶化，成为行业最为艰难的时刻，原因在于当时楼市调控政策的 “威力”显现，再加上融资渠道受阻，多家房企举步维艰。

　　 从那时起，一直到今年2月，全国各地楼市的成交量下降至近年来低点，这也影响了大多数房企的销售回款。

　　 不过，从今年3月开始，随着开发商降价促销力度的增加，成交量开始回升，房企销售回款能力进而增强。

　　 万科、招商因去年下半年以来的持续降价促销政策，现金流指标大为好转。2011年三季度末，万科持有的货币资金为338.99亿元，到年末上升至342.39亿元；今年一季度末，万科手中持有的货币现金猛增至390.5亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和178.0亿元。净负债率较年初下降0.8个百分点至23.0%。

　　 此前，郁亮曾提出“过冬策略”，并表示坚持“现金为王”。在万科掀起的深圳、上海楼盘降价促销之下，其现金流状况迅速向好。

　　 同样，今年初库存高达514亿元的招商地产，以招商局120周年为契机，调整了产品策略，加大刚需产品的推盘力度，同时在全国开始降价促销，现金流指标得以好转。

　　 但情况好转的只是少数，《每日经济新闻》记者发现，华侨城、金地、保利、碧桂园、富力、佳兆业等房企的现金流指标并没有好转，仍然维持在去年三季度末的水平。

　　 其中，保利地产2011年三季度末持有的货币资金为220.45亿元，但到2011年末减至181.53亿元，经营性现金流净额也从-66.73亿元，减少为-79.22亿元。截至今年一季度末，保利地产手中的货币资金进一步下降为177.88亿元。

　　 世联地产市场研究总监吴志辉认为，从一季度房企财务指标来看，整个行业的现金流状况并不好，一方面仍需拓展融资渠道，另一方面需要加速去库存化。据他预估，如果当前好转的成交量能够持续下去，到三季度末，房企现金流状况会有改善。

　　刚需房走俏 高端房遇冷

　　 与资金链紧密相关的，自然是成交量。今年以来，不同产品类型间的房企，业绩发生了明显的分化。一些产品定位于刚需的房企的销售状况良好，而定位于中高端的房企就不那么好过了。

　　 随着投资投机性需求受到楼市调控政策的严厉打压，满足刚性需求的房屋类型成为了市场销售主力。

　　 中房信集团统计数据显示，今年5月，北京、广州、上海、重庆、杭州等地成交面积靠前的楼盘中，90平方米上下的刚需产品占了50%以上。深圳楼市成交数据也显示，90平方米以下的刚需产品的成交量，占了整个成交量的2/3以上。

　　 从房企的角度来看，以快速周转、定位刚需产品为主的万科，5月的销售业绩明显增加，销售额达到107.2亿元，环比上涨34%。

　　 相比万科，以远洋地产为代表的一批高端住宅开发商，销售业绩可谓惨淡。中房信数据显示，远洋地产前5月的销售完成率或许不到全年的25%，是中房信统计的十多家房企中，销售目标完成最差的。

　　 来自远洋地产发布的数据则显示，今年前4月，公司累计实现协议销售金额达59亿元，仅完成全年270亿元销售目标的21%。

　　 高端项目的成交缓慢，一定程度上成为拖累远洋地产销售业绩的主要原因。上海同策咨询机构的统计数据显示，今年前5月，总价超过5000万元的上海远洋博堡雅墅，一共只卖出31套别墅中的4套，仅收获1.5亿元销售额。而在北京，每套总价上千万元的万和公馆，销售前景也饱受争议。

　　 事实上，除远洋地产外，前5月销售目标完成率低于40%的房企多达7家，超过调研目标公司总数的一半。

　　 来看华润置地，虽然目前尚无前5月的销售价格数据，但按照华润置地2011年的合约销售额以及销售面积计算，其2011年项目的销售均价高达12076元/平方米，显示高端产品较多。而CRIC数据显示，其5月份销售额的环比增长率仅为4%~5%，前5月的销售目标完成率或不足40%。

　　 对此，吴志辉分析认为，房企整体库存仍在增加，个别企业产品定位较好，去库存的消化速度快。这从另一方面也证实，为了缓解房企现金流紧张局面，房企降价促销跑量的策略仍将在下半年持续。

　　此轮反弹力度难比2009年

　　 中房信研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，这一波成功抢到反弹的，是以开发满足刚性需求为主的房地产商，世茂、中海、保利、招商等地产企业均属于这一类型。而开发豪宅产品为主的开发商，则基本无法从这一轮楼市反弹中受益。这使得房地产企业间差距不断分化。

　　 世茂房地产品牌推广部助理总监孙静也证实，从今年4、5月开始，世茂一改以往单一的产品类型，增加了刚需类产品、改善类产品，使产品类型更加多元，这成为销售业绩提高的重要原因。

　　 来自上海同策咨询机构的研究数据显示，前4月，上海单价4万元/平方米以上的中高端商品住宅市场，占全市成交量的比例为8.88%，前5月这一比例下滑至8.75%，这主要是由于今年5月份中小户型、低价位的楼盘成交放量。

　　 世茂和远洋地产迥然不同的遭遇，既显示出了这一轮反弹的特点和中心，也显示出这一轮反弹和2009年那一轮有着巨大的差异。

　　 事实上，在2009年的那一轮反弹中，无论是以开发刚性需求产品为主的开发商，还是以普通住宅或者高端产品的房企，无一例外都尝到蛋糕，并因为反弹而彻底“脱困”。

　　 以绿城中国为例，这个2008年销售额不过151.6亿元的高端住宅开发商，在2009年5月10日销售额就已经突破百亿元。绿城的丽江公寓曾经在当年“五一”成为当地销售额的前三名。在合肥市场，绿城3个项目销售449套，销售金额2.9亿元，占当地市场份额的25%，在高档住宅市场中名列第一；舟山桂花城的协议加合同销售208套，销售金额2.6亿元，占当地市场份额的30%，在舟山市名列第一。

　　 而在这一轮市场反弹中，高端住宅的开发商全部“缺席”。中房信对北京、重庆、广州、上海、杭州五城市项目成交排名的统计数据显示，各地卖得最好的项目，大多数成交均价不超过2万元/平方米，多数热销房型是面积只有80~100平方米的两房和100~140平方米的三房，主要针对的客户不是首次改善的改善型客户，就是刚性需求的购买者。豪宅市场的启动远远没有出现。

　　 薛建雄认为，这是因为高端市场的启动需要时间。2009年前4个月的市场，其实和目前很接近，很多高端楼盘在这4个月时间里几乎没有涨价。从5月到10月，也只是每平方米涨了1000元。大幅上涨是从第二年10月开始的。豪宅市场的启动也差不多在同一时间点。

　　 和薛建雄的观点截然不同，上海易居房地产研究院发展研究所所长认为，目前这一波反弹远较2009年脆弱，目前的成交放量，仅是相较于今年前几个月。和2009年的市场不同，目前的高端住宅市场因为限购因素影响，还没有真正启动。但是，反弹是否能够长期持续，取决于地方鼓励购房政策是否会继续增加。贷款政策、保障房政策、限购政策地方细则以及房产税政策等4项政策，将是影响今后市场走势的重要因素。