深圳楼市上涨土地遇冷 推土改破财政瓶颈

　　钟良

　　“看房一个月来，每套160万左右的坂田四季花城房子已经涨了5万元左右。如果再不出手，恐怕又要上涨了。”6月5日中午，深圳市民李先生和业主签了二手房购房合同。

　　深圳房产市场似乎呈现全面回暖的趋势。深圳市国土委公布最新数据显示，2012年5月份，深圳新房和二手房成交量价齐升，成交量创2011年7月以来的新高。其中5月份一手房成交面积达到35.33万平方米，环比上升38.39%，同比上升43.38%。

　　据了解，这也是深圳自2011年1月以来新房取得最高的成交量。

　　在价格方面，一手房成交均价为18204元/平米，环比上升9.72%，同比上升19.28%。

　　世联地产(微博)华南首席分析师曹取分析，受成交量的支撑，全市成交价格逐步趋于稳定。”

　　不过，相比住宅市场的火热，土地市场可谓是一片冷清。深圳正试图通过“土地改革”，以期摆脱对土地财政的依赖。

　　限购将继续执行

　　近日公布的《深圳市创建宜居城市行动计划(2012-2013年)》提出，通过增加普通商品住房和保障性住房的供应等方式，力争实现房价收入比逐步下降。

　　深圳市规划国土委副主任黄珽则表示，深圳将严格实行国家对楼市的宏观调控政策，限购将继续执行，何时取消限购令没有明确的时间表。

　　但是数据显示，今年5月，深圳新增商品住房供应20.7万平米，共2533套。与3、4月相比，5月份深圳全市新房成交量呈大幅上升之势。3月份，全市新房共成交3430套、30万平方米；4月份全市新房成交2875套、25.53万平方米。

　　而价格方面，5月份也呈反弹之势。5月深圳新房成交均价为每平方米18204元。资料显示，3月份新房成交均价每平方米17480元，4月份新房成交均价为每平方米16591元。

　　从区域成交来看，深圳商品住房销售面积龙岗、宝安居多，占全市销售面积的84.46%，其中宝安区以成交18.86万平米位居榜首，盐田区最低，成交仅0.34万平米。一手房成交均价以南山区最高，为31671元/平米，龙岗区均价最低，仅14211元/平米。

　　市场分析人士向本报表示，5月份深圳新房市场量价大幅反弹，原因在于新房市场推盘量增加，部分开发商调高价格。

　　另据了解，5月，深圳二手房成交面积为41.03万平米，环比上升26.13%，同比下降30.67%。二手房成交均价为18332元/平米，环比下跌1.47%，同比下跌7.69%。

　　“2012年5月，房地产市场面临着极其复杂的国内外经济形势，为避免经济增速大幅下滑，中央将稳增长重新放在了经济工作的首要位置，宏观经济政策放松的预期不断增强”，曹取称，地方政府受累于土地财政和经济增长的双重压力，已经开始频繁调整房地产调控政策，但地方操作空间有限，限购限贷政策做为政策红线仍然难以触动。”

　　曹取认为，可以预期，宏观经济政策将适度放松，但其幅度远小于2009年；房地产调控政策基调难以转变但仍然存在微调空间。

　　曹取称，整体而言，今年房地产市场的政策环境有所松动，成交量预期将好于去年，但量价大幅反弹仍受政策和宏观经济形势的双重压力，难以实现，量升价稳或成为市场大趋势。

　　土地市场仍冷淡

　　相比住宅市场的火热，土地市场可谓是一片冷清，住宅市场和土地市场呈现冰火两重天。

　　中国指数研究院(微博)《2012年5月中国300城市土地市场交易情报》显示，5月楼市成交量的不断升温与土地市场

　　的冷淡态势形成鲜明对比，住宅供地节奏缓慢，全国300个城市土地供应量环比上升，同比下跌，住宅类用地跌幅最大。

　　数据显示，5月，深圳共供应土地13宗，面积26.57万平米，其中居住用地出让仅1宗，总面积为2.95万平米；成交土地5宗，成交面积3.32万平米；其中1宗为总部办公用地，成交面积0.56万平米，成交金额达5.41亿元。

　　“开发商入市积极性不高，尽管部分大型房企开始集中圈地，但所拿地块多位于三、四线城市，一线城市一直处于遇冷状态。”分析人士指出。

　　另外，前4个月房地产开发投资，深圳增幅比一季度回落了3.9个百分点。

　　土地税收的缩减以及房地产投资的减速，对地方财政收入影响开始凸显。单从今年4月份来看，深圳完成公共财政预算收入180.66亿元，同比下降2.53%。

　　面对无地可用及土地财政难以为继的残酷现实，深圳试图通过“土地改革”，以期摆脱土地财政依赖。

　　日前《深圳市土地管理制度改革总体方案》正式公布后，根据深圳土地改革2012年工作重点，今年深圳还将陆续出台三大配套文件，即《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的实施文件、“关于严格变更土地用途和调整容积率的若干规定”、“关于严格征转地补偿与土地转换管理的若干规定”。

　　“深圳这次改革的目标之一就是为了化解地方政府财政危机，以实现长期、稳定的财政收入。”分析人士指出。

     来源：21世纪经济报道