楼价仍处低位 刚需集中释放

　　●南方日报记者 邓圣耀 钟啸

　　5月，全国40个重点城市超八成的城市成交量出现环比上涨。其中北京、上海、广州、深圳等一线城市成交量环比增长幅度超过30%。尽管仍处在调控局势下，楼市“红5月”传统行情再现，超出市场预期。

　　业内人士普遍认为，5月楼市成交量猛涨，是刚性需求释放、政策微调预期、开发商低开推盘等多重因素作用的结果。短期内房产市场不会再迎来大幅下跌，而顺势反弹大涨的可能性也不大。

　　库存量劲减但未过高峰

　　CRIC（中国房产信息集团）5月“典型城市成交情况初值”显示，各大城市成交量环比上涨明显，北上广深分别达到54%、32%、39%和36%。

　　其中，北京5月新建住宅签约套数10502套，年内首破万套，创下新高。广州新房成交9099套，更是刷新了16个月以来的最高纪录。

　　据搜房网数据监控中心统计，2012年5月广州十区两市一手住宅成交9099套，环比4月上升59.5%，同比2011年5月上升22.5%。5月广州全市一手住宅成交均价近12000元/平方米，环比4月份的11566元/平方米上升3.7%，而同比（10770元/平方米）升11.3%。

　　对此，世联地产华南首席分析师曹取认为，这表明楼市已经出现了明显的回暖趋势。“尽管5月是楼市传统的旺月，但在调控政策下的低迷行情让市场并未抱如此高期望。但这些数据的一路飙高的确让人意外，其中深圳、北京等城市的成交量几乎接近调控前水平。”

　　良好的市场成交下，5月库存劲减过万。中原地产市场研究部统计数据显示，北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、青岛、宁波、厦门、福州等10大城市的住宅库存套数合计为59.8万套，环比4月底减少了近万套，住宅面积减少了百万平方米，十大城市合计库存面积减少了1.5%，在十大城市中，除上海、南京库存小幅上涨外，其他城市均有下调。

　　但中房信分析师杨晨青表示，5月库存虽然大量消化，但一方面由于4月多个城市成交回落，环比基数低；另一方面5月各大城市多个项目迫于前期销售压力而降价跑量，因此推动成交上涨，但总体看来，当前库存仍属于历史高位，“已过高峰”还不好定论。

　　政策预调微调起到作用

　　不少行业人士认为，此次成交量大幅度上涨是刚性需求释放、政策微调预期、开发商低开推盘等多重因素作用的结果。其中刚性需求释放起了重要作用。

　　深圳市规划和国土委员会网站数据显示，5月深圳成交的4067套新房中，绝大部分为90平方米以下的刚需住房，达3446套，占成交总量的84.7%，这部分住房的成交均价为17527元/平方米。

　　对此曹取认为，国家此轮调控政策在市场上有效抑制了投资性买房，因此主要以刚性需求消费者为主。而在这几月广州、深圳等城市买房信贷开始松动后，刚性需求得到进一步释放。

　　更值得注意的是，除刚性需求购房活跃外，在5月，改善性购房也开始在市场上苗头显露，清明后在广州迎来一小段改善性购房的黄金时期。

　　除此之外，政策微调的预期，也对5月的行情上扬起到了作用。

　　综合自2011年下半年以来的调控信息，近40个城市出台了不同内容的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

　　对此，中原地产研究中心主任葛岭表示，虽然多地政策微调不会对市场产生根本性影响，但也确实从一定程度上影响了部分购房者的心态，部分刚需提前了购房时间。

　　链家地产分析师陈雪认为，当前全国整体房价趋于稳定，阶段性价格触底，刚需购房者对短期内房价继续下行的预期信心不足，因此入市积极性提高，观望需求逐渐得以释放。与此同时，以扬州为代表的多个城市出现楼市政策微调，对刚需支持力度均有不同程度的增加，如放宽公积金政策等，有效促进了刚需入市。此外，近日央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响将会逐步显现，在未来一段时间内，可能会使信贷优惠进一步加大，整体市场需求将会保持稳步释放的趋势。

　　房价反弹可能性不大

　　针对目前成交量上扬的形式，不少人担心是否房价会反弹上涨。而地方政府动作频频，银行信贷开始放松，更增加了对此的担忧。很多人担心，很多持币观望的购房者会担心房价反弹而着急入市，从而推高房价。但不少业内人士认为可能性不大。

　　“后市调控政策微调的主要着力点依然是在释放刚需、降低刚需购房压力上，限购和限贷应该依然是严格执行，也是2012年内不可能动摇的底线。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

　　更重要的是，5月土地市场的颓势仍然在延续。据中原集团研究中心统计数据，截至5月30日，5月居住用地成交面积82公顷，是今年以来单月最低成交量，较前四个月平均成交量大幅缩减近七成。以北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙为代表的13个城市，截至5月24日合计土地出让金为1292.3亿元，同比2011年前5月的2204.2亿锐减911.3亿，同比下调幅度高达41%。

　　对此，曹取认为，这一迹象表明房产商目前手上资金仍然短缺，对未来也不敢轻易乐观。整个房产市场尚未稳定，房产商在市场上不敢轻易提价。同时，由于目前市场主要依靠自住性的刚需购房，消费者没有强大的支付能力支撑房价的上涨。他们对价格非常敏感，一旦上涨超出一定的范围，他们会立即退出市场。

　　因此，不少业内人士认为，“红5月”的出现显示着房产市场开始在回暖的过程中呈现平稳的势态，短期内不会出现大幅度的下跌或上涨的情况，符合目前国家对房市调控的期待。