评论：当前是考验房地产调控执行力关键时刻

　　叶枫

　　6月7日，央行宣布降息0.25个百分点。

　　宏观经济下行压力和政府刺激经济的力度可见一斑。与此密切相连的是，房地产市场调控会不会放松，房价会不会反弹？

　　值得注意的是，前不久房地产市场还出现了一种新情况：恐慌性购房。

　　北京某房地产媒体人士透露，最近一个星期内，连续接到朋友电话，请其帮忙跟开发商“打招呼”买房，她接到30多个这样内容的电话，帮十几个朋友买到了房子。

　　她不由感慨：“人们都疯了？又开始疯狂买房了？”

　　北京市房协似乎也注意到了这个情况，紧急召开发布会澄清：当前并非恐慌性购房，而是刚需性购房。

　　5月份北京市商品房交易量达到了8400多套，同比和环比都出现了较大的涨幅。但是，北京市房协认为这是刚需入市的结果，目前购房者当中，有九成比例为刚性购房需求。

　　说到这里，可能很多人不相信，但是目前北京市商品房购买当中，的确有七成比例为首套购买。

　　这里面同时有个概念是需要澄清的：刚性需求到底是什么？

　　实际上，刚性需求并不是大家惯常理解的：年轻人、结婚、首套房的概念。而是包括了首次置业需求、改善性购买需求。

　　也就是说，如果家里只有一套房子，卖掉了，再买一套大的，这种改善性需求也被称为刚需。

　　于是，人们就会看到一种情况，目前北京市房地产市场成交最旺盛的房子有两种：郊区的，总价在100万甚至以下的，单价在1万左右的房子；另一种就是在北京核心城区，但是性价比比较高的中高档房。

　　例如，北京南五环以外的龙湖时代天街项目，房价直接降到1万左右，成为北京楼市交易量最大的楼盘之一。这代表了上述的第一类刚需楼盘。再如，北京东四环附近的保利东郡项目，最近因为每套降价80万元而出名，均价3.8万元/平米带精装修，成为东四环这个改善性购买需求最大的区域的热销楼盘。这代表了第二类的刚需性改善性需求。

　　应该说，这两类需求的释放，是调控部门乐于见到的。刚性需求和刚性改善性需求都是为了自住，不是炒房，不会推高房价。另外就是，需求的释放，可以缓解冰冻的市场，为饥渴的政府财政缓解资金压力。

　　如是这样下去，当然好，这似乎是全国上下最理想的房地产市场发展状态。

　　然而，这两类需求的释放，怎保背后不会带来投资性需求跟进呢？开发商在交易极度不活跃的时候，自然是只能降价，然而这两类刚性需求释放以后，可以缓解开发商资金链，有的开发商就会借机提价，如果这个时候，投资性需求借机进场，就会带来新一轮房价上涨，控制不好，房价上涨就会失控。经年累月的房地产调控成果就会付诸东流。

　　这正是住建部等主管部门所担心的。

　　一位住建部官员对笔者坦承：每次让地方政府紧缩房地产的时候，地方政府总是拖着，或者打折执行中央的政策；而每次宏观经济出现问题，要放松房地产市场时，地方政府总是抢先去做，而且力度比中央的大得多。

　　这也是为什么调控起来，总要“一刀切”式去全国严控房地产市场的原因。

　　当前，正是房地产市场的一个关键时点。一方面，宏观经济下行压力很大，国务院提出将保增长放在更重要的位置。6月7日，央行甚至下调利率0.25个百分点。然而，当前宏观经济中存在的需求萎靡的问题短期内难以缓解，地方政府急于求助房地产市场来恢复地方经济。

　　另一方面，购房者的资金累计已经很大，经过2年多的调控，很多中产家庭累积了很多货币资金，有的是因为限购问题，有的是因为观望房价，更重要的是股市等其他投资渠道并不能带来比较大的收益，而且充满了风险。

　　很多投资者都认为房地产市场在经历了2年多的残酷生存环境考验后，房价已经跌到了一个比较理想的“抄底价”。

　　我们并不能否认5月份全国大中城市出现的交易量大幅度上扬，其中存在一定的恐慌性购房因素。

　　如果按照上述刚需性购房的划分标准，我们也可以将恐慌性购房划分为几类：一类是具有购房资格的刚需性购房家庭，等待了很久，担心房价上涨的家庭；二是担心手里货币缩水，而投资购房的家庭。

　　当前，很多购房者担心宏观经济下行的压力下，政府再度出台2008年那样的大规模刺激经济的政策，带来房价的报复性上涨，因此恐慌性购房的举动不是没有。

　　但是，如果地方政府在此刻能够严守限购条件，就能有效将投资性购房需求挡在门外，为宏观经济调整和房地产市场调控创造条件和提供空间。

　　此外，金融部门也要严守房地产金融的政策底线，不能放松二套及以上房贷的控制政策，而且要对开发商开发贷款进行比较严格的控制。

　　应该说，当前是考验房地产调控执行力的关键时刻。