温州地王的自救：股东分房销售模式遭质疑

　　5月底，全国地王——原温州师范学院操场地块，现名为“置信原墅”的项目悄然开盘。

　　诡异的是，在豪宅交易低迷状况下，该楼盘在短短10天内几乎被认购一空；与此同时，该楼盘的外加价房源已在市场盛行。于是，有人质疑地王采取“股东分房”销售。

　　该楼盘开发商温州置信房地产开发有限公司(下称“置信房产”)董事姚汝林日前对《第一财经日报》表示，该项目以成本价销售，即楼面地价加上造价，只损失了一些财务成本。

　　这意味着，全国为之侧目的“地王”项目，面临“亏损销售”的尴尬境地。

　　“地王”诞生

　　2010年10月，国家“限购令”等政策已经出台，然而温州宅地拍卖市场依然高歌猛进，楼面价超过2万元/平方米的地块比比皆是。

　　出让前夕，原温州师范学院操场地块，成为温州“新地王”在业界看来已无悬念。

　　2010年11月29日15时，该地块“拍卖会”正式开始。

　　起拍价19.5亿元，开发商们每轮超过1亿元的报价，让人咋舌。当价格飙升至31.1亿时，除了置信房产和浙江中通外，其他开发商已基本退出竞拍。

　　在这场一个多小时，33轮充满火药味的竞标中，置信房产最终以折合楼面价37020元/㎡的高价夺得原温师院操场地块，成为温州宅地新一任“地王”，同时刷新当年9月上海浦东黄浦江沿岸一地块35490元/㎡的楼面价，成为全国新“地王”。

　　温师院操场地块用途为住宅用地、批发零售用地，总占地面积38880㎡，建筑面积100000㎡。当时有业界人士预测，该地块较适合建成豪华小高层、高层公寓，成本价在5万元/㎡以上，预计销售价在7万元/㎡以上。

　　支撑该“地王”的理由“名目繁多”：“市区黄金地段”，“医院、学校、商厦等配套成熟”，“周边一些品质较好楼盘的二手房，在售单价已在4万/㎡以上”。与此同时，当时温州一些豪宅的最高房价已飙升至七八万元/㎡。

　　一位温州房产中介资深人士当时分析，该地块拍出高价，一是受通货膨胀影响，温州雄厚的民间资本找不到投资出路，只能投入到房地产业；二是当年供地迟缓，且多年来温州城区宅地供应严重不足，平均每年只有500亩。

　　按规定，置信房产在竞得后1个月内缴纳竞得价款的50%，6个月内全额缴清竞得价款。此时，有人怀疑该公司付款能力。对此姚汝林表示，首期土地款提前半个月缴纳，尾款提前十天付清，“没有一分钱的银行贷款。”

　　民企“飙地”

　　迄今为止，温州原温师院操场地块，仍是全国“地王”。但夺得该“地王”的置信房产此前并不算知名，在温州开发经验也只有十余年。

　　置信房产官方网站显示，公司成立于2002年，注册资本1.2亿元，总部位于温州，是集房地产开发、项目投资、经营建筑机械、设备租赁、建筑材料、建筑装修为一体的综合性公司，2007年11月经浙江省建设厅核定为房地产开发二级资质企业。

　　究其背后，则有众多民营企业和社会资本的蜂拥参与。

　　一位知情人士向本报记者透露，置信房产“大股东”有十余家当地知名民营企业，所涉行业包括鞋革、服装、眼镜、打火机、箱包等传统制造业，在当地均有一定知名度。此外，还有诸多来自实体企业和社会资本的“小股东”，“股东七八十人肯定是有的。股东背后还有几层、多少股东尚不而知”。

　　在温州，民企抱团投资开发房地产并非只有置信房产一家。

　　2010年，由当地锁具、汽摩配、服饰、眼镜、电子、鞋业等大型行业企业组建的瓯联控股集团，被质疑涉足房地产开发。当年7月，温州原蔬菜批发市场3-1地块出让，浙江中梁置业有限公司以每平方米楼面价2.8万元夺标。一位温州大型房产中介负责人透露实际控制人可能是瓯联控股集团。

　　去年7月，一份中国人民银行温州市中心支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。

　　在实业资本等因素助推下，温州房价竟然超过北京、上海、广州等一线城市，跃居全国前列。