中国宝安"低价"卖惠州项目 宝安地产吃进藏玄机

　　目前正在接受证监会稽查的中国宝安(000009，收盘价11.01元)，又因巨额资产出售计划而被推上风口浪尖。最新公告显示，中国宝安拟出让旗下多家公司股权，交易总价高达16.2亿元，是中国宝安2011年净资产的40%。

　　在多笔股权交易中，中国宝安与旗下控股公司宝安地产(000040，收盘价4.79元)的关联交易争议颇大。公告称，宝安地产拟以1.7亿元受让中国宝安全资子公司惠州市宝安房地产开发有限公司 (以下简称惠州地产)100%股权。目前，惠州地产旗下有两个项目，可售面积总和达23万平米。以惠州当地最新一手房均价5300元计算，这部分面积总价高达12.2亿元。此外，惠州地产旗下还拥有13万平米商住用地和小金项目5.5万平米工业用地这两项土地储备。

　　1.7亿元买下“储量”颇丰的惠州地产，宝安地产似乎捡了个大便宜。不过记者调查发现，事实可能完全相反，因为中国宝安转让惠州地产的条件非常苛刻:一是宝安地产必须承接惠州地产欠中国宝安4.39亿元的债务，一年内还清；二是惠州地产旗下体量最大的项目山水龙城由于资金问题，已经处于停工状态，成为一块“烫手山芋”。

　　通过此举，资金链十分紧张的中国宝安将获得总计超过6亿元的现金回笼，同时也根除了山水龙城后续追加投入带来的资金压力，可谓一举两得。

　　宝安地产实际需支付6亿元

　　中国宝安公告显示，截至今年2月29日，惠州地产资产总额评估值为76202.43万元，负债评估值为59249.07万元，净资产评估值为16953.36万元，资产负债率高达77.8%。

　　值得注意的是，在惠州地产总计5.9亿元的债务中，有4.39亿元系与中国宝安的往来欠款。对于这笔欠款，中国宝安在关联交易条款设置上进行了“苛刻处理”——宝安地产承诺：在成为惠州地产股东之日起，由其每季度向中国宝安等额支付欠款，一年内全部付清。

　　截至2012年2月底，惠州地产货币资金仅余1000万元，近5亿元的剩余债务问题势必将由宝安地产承接。如果算上交易价款，宝安地产方面支付的现金总额将达到6.09亿元，这对宝安地产来说也是个巨大的难题。截至今年一季度末，宝安地产货币资金只有4亿元，且还有高达8.76亿元的流动负债。

　　中国宝安急于脱手惠州房地产，且附带苛刻条件，这与其紧张的资金链不无关系。如短期借款，在2010、2011年上半年，中国宝安的短期借款维持在5亿元附近，但到去年三季报猛增至11.53亿元，到今年一季度进一步增至13.11亿元。与此同时，公司存货则从2010年中期的19亿元，增加至今年一季度的55.41亿元。去年全年，公司经营活动现金流净流出8.28亿元，创两年来新高……

　　事实上，为解决资金链问题，中国宝安曾计划通过非公开发行融资，由于遭遇地产调控，2010年9月，公司收到了证监会终止审查的通知，定增计划宣告失败。由于定增这一巨量融资路径被堵，中国宝安转而寻求其他“变现”手段，如公司在5月30日公告称，向中泰信托有限公司申请金额为1.4亿元的信托融资贷款，期限为两年，而贷款的用途为流动资金周转；另外一项大手笔则是此次16亿元资产出售计划。