整体土地市场仍现颓势

　　6月14日，北京市土地整理储备中心最新挂出的地块再度吸引了业内人士的目光。

　　其中，北京市大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块的出让公告显示，地块位于大兴区旧宫镇，用地性质为二类居住用地、商业金融用地项目，规划建筑面积为13.8212万平方米，起始价为15.168亿元。以这一起始价计算，该地块的平均楼面价已达到10975元/平方米，成为大兴首个起始楼面价破万元的地块。

　　个别地块受热捧

　　据链家地产市场部监测，与上述新推出的大兴旧宫地块地段最为接近的是2011年推出的北京市大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期1号地B地块二类居住用地、中学用地、托幼用地项目。该地块于当年11月3日成交，成交价为15.3亿元，成交价折合楼面价为9756.16元/平方米。

　　“此次旧宫地块的底价已经超过2011年同区位地块成交价的12.5%，因此并不算低。”链家地产市场部陈雪分析，目前该区域新房均价都在2万以上，如果成交价最终不超过13000元/平方米，开发商未来的利润空间还是比较可观的。“但这一总规划建筑面积超过13万平方米，总价超过15亿的地块，在当下或许也仅有政府背景或者大型房企有实力角逐。”

　　除了这一地块，目前在北京土地市场中挂出的还有另一地块更属热点，即北京市海淀区万柳地区居住用地。

　　万柳地块在四环以内，而且处于成熟高档社区聚集的区域，相比旧宫地块显然区位优势更为明显，这也成就了该地块更高的起始价格。地块公告显示，其规划建筑面积为7.7739万平方米，挂牌起始价为18.66亿元，折合平均楼面价约为24000元/平方米。

　　“楼面价2.4万元，已经达到了北京住宅地块历史的最高起价，甚至比此前出让的二环边东城香河园地块的楼面价还要高。”北京中原市场研究部总监张大伟分析，如果比照香河园地块43%的溢价率，万柳地块最终成交价格将超过3万，将创造北京新的单价地王。

　　对于万柳地块的高价入市，业内人士普遍认为是出于资金平衡的考虑。而从出让文件看，该地块也明确标注为六郎庄搬迁平衡资金用地。

　　在今年的土地市场中，除了上述两幅即将出让的热点地块之外，在不久之前的6月11日，通州区招标出让的两幅运河核心区多功能地块，被北京通州房地产开发有限责任公司分别以1.5576亿和1.8880亿获得，楼面价均为11800元/平方米，其价格均创造了通州同类型土地楼面价的最高值。

　　据北京中原市场研究部的数据统计，通州区2009年出让的一地块，楼面价达22997元/平方米，为该区域的历史最高值。其后近三年通州出让的15幅地块，楼面地价一直处在8000元/平方米左右，仅有6块土地出让楼面地价超过了10000元/平方米。

　　数据显示，此次成交的两幅地块楼面价至少比去年成交的同地段地块上涨34.1%，相比于去年通州商业用地成交的平均楼面价5550元/平方米，更是高出了112.6%。

　　住宅用地供应量少

　　然而，个别地块受到热捧，却难掩北京土地市场整体的颓势。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，截至目前北京土地市场依然萧条，仅出让63宗地块，合计土地出让金为140.2亿。即便是在同样受到宏观调控政策影响的去年，自1月1日到6月14日，北京土地市场成交的土地也达到87宗，合计土地收入约为286.9亿。

　　“土地的价格不仅受到当下房价的影响，还反映出对将来房价的预期，所以在2009~2010年，地王比比皆是。”张大伟认为，目前房地产调控已经出现效果，房价不涨而在下跌，这种情况下，土地市场的价格对开发商拿地的积极性影响较大，“从目前的土地市场价格来看，应该说还没有跌到开发商的预期。”

　　不仅如此，从近期的推地形势不难看出，有可能受开发商欢迎的部分热点地块，其起始的平均楼面价还出现了提高的迹象。

　　“由于前五月北京土地收入大幅缩减，近期政府推出优质地块的积极性明显增强。”陈雪显然认为，政府在土地市场的“救市”行为，似乎作用有限，“开发商按需而取、资金紧张、住宅未来利润空间有限等因素将使得个别优质地块的出让，对整体土地市场的提振作用微弱。”

　　照目前的趋势发展下去，张大伟预计，北京今年土地市场交易额很难达到800亿的规模，溢价率、开发商拿地的积极性都将降低到最近数年的最低。

　　在成交冷清的同时，北京出让土地的结构也在发生着微妙的变化。

　　截至目前北京出让的63宗土地中，工业类地块达到了43宗，规划建筑面积高达230万平方米，占比达47.52%，而住宅类地块占比仅为124.7万平方米，占比为25.71%。据北京中原监测，这两比例均创造了历史极值：自2008年以来，北京住宅用地占比从未低于40%，而工业用地占比也从未突破31%。

　　“住宅地块供应少，可能会影响以后的住宅供应。”张大伟担心，目前北京住宅库存在8万套左右，按照目前市场销售情况，去化时间已经不足1年，“如果长时间无大量住宅土地供应，市场对潜在供应的担忧可能转化为购买行为”。

　　6月7日，国土资源部出台的《闲置土地处置办法》，又给土地市场浇下一盆冷水。新《办法》旨在惩戒房企囤地，当确认为闲置用地后，延期一年未动工交纳土地闲置费，两年未动工无偿收回。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，一些前期已经囤积了大量土地的开发商，可能会有多个地块需要同时开工，对于企业资金链、融资能力提出了更高要求。“从目前来看，正在交易的住宅用地中，即便是万柳的上佳地块，成交情况也不容乐观，很难再如旺市时期数倍溢价、拍出天价。”郭毅判断。