别墅为何越禁越多

　　甄悦

　　日前，国土资源部、国家发改委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。

　　禁止向别墅供地，这已经是老调重弹。早在2003年，国土资源部便发出通知，提出“停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理”。此后，国土资源部又多次强调停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。

　　但现实是，别墅用地禁令下达至今近9年时间内，全国主要城市的别墅项目并没渐趋“绝迹”，相反，“双拼”、“联排”、“叠加”等各种名义的别墅层出不穷，越禁越多。

　　有开发商对记者表示，别墅禁而不绝，究其原因是由于“别墅”定义的缺失，因为没有一个明确的定义，因此只要得到地方审批部门的默许，开发商便可以轻松绕开政策红灯，暗度陈仓。

　　2006年，曾有媒体采访国土部官员，该官员表示，“独门独院、两至三层”即是别墅。2010年，国土部以及住房和城乡建设部在下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》提出：要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。于是容积率是否大于1也成为判断项目是否为别墅的依据。

　　不过，这两条缺少细节的标准，在现实中显得有些“弱不禁风”，开发商要绕开这两个门槛并不困难。

　　曾有重庆开发商在其建造的两栋别墅间搭了座天桥，然后称其所建不是别墅，而是“类别墅”，“双拼”、“联排”、“叠加”等名义的别墅也应运而生，南京甚至还出现了“独联”、“独院”、“合院”等名义的“类别墅”产品。

　　此外，要做到一个项目整体容积率大于1也不复杂，开发商的惯用手法是“高低搭配”，同一个项目中既有高层又有别墅，于是整体的容积率很轻松就超过了1。

　　事实上，曾有消息传出，国土资源部表示有意对于“别墅”进行全面界定，并出台监管别墅用地的具体措施，有国土资源部土地利用司相关负责人就透露，新别墅定义除此前的高度、容积率两方面的限制外，还将包括套型、面积等多方面，并且不排除将联排、叠拼等项目也包括进来。

　　但至今，有关“别墅”的更详细的定义仍然悬在空中，而对于禁止向别墅供地的政策却三令五申。

　　有开发商对记者表示，此次国土资源部和国家发改委重申住宅项目容积率不得低于1.0，对别墅市场不会造成太大影响，相反每提一次别墅禁令，其实都给现有别墅项目带来一次炒作的机会，不少别墅或类别墅开发商会打出“绝版”、“稀缺”的口号进行营销。

　　“当然，重申的意义也是在向地方喊话，意在告诫地方审批部门从严执行别墅禁令。”上述开发商透露，“事实上，地方审批部门对别墅禁令执行不严，也是别墅屡禁不止的原因，一个住宅项目可以通过设定容积率、建筑密度、绿地率、限高等多种措施防止开发商建造所谓的类别墅，但显然很多地方审批部门没有这么做。”