高价地再现 专家警惕炒作预期

　　王营

　　2011年3月10日，国土资源部曾发出通知，要求各地“坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。”这也是本轮房地产调控系列政策的重要组成部分。

　　然而15个月之后的2012年6月18日，恒大以13.22亿元的价格，摘得广州珠江新城D4-B2商业地块，折合楼面地价约3.3万元/平方米，将此前广州1.7万元/平方米的地王纪录提升近一倍。北京的门头沟、通州、大兴等区域也出现多幅高价地成交。

　　地王重现

　　6月20日，北京市房地产交易管理网显示，远洋万和公馆自6月9日取证以来，仅成交7套，成交均价为49049元/平方米。据透露，该项目的住宅拟售价格为57982元/平方米。而其同区域的保利中央公园目前成交价为40544元/平方米，远低于远洋万和公馆。

　　这是远洋地产于2010年3月拿下的“大望京地王”，合楼面价超过2.7万元／平方米。据业内人士核算，该项目售价5万元/平方米方可保本。万和公馆无疑是亏本在卖。尽管老地王的伤痛仍在继续，但仍抵挡不住新地王的出现。

　　6月18日，恒大地产击败保利、万科等18家房企，竞得的珠江新城地块，溢价率高达169.7%，折合楼面价3.2967万元/平方米，刷新了今年除加油站用地之外的全国楼面价新高。

　　近期北京、上海、南京等城市在内均出现了溢价率较高地块。6月11日，通州两块多功能地块高价成交，楼面价为11800元平方米 创区域新高；6月18日，北京市门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地，成交价格2.785亿元，除去回迁面积3641平方米和配建公租房面积9650平方米，折合楼面单价9757元。

　　6月20日，广西柳州市高新三路至高新五路沿江路东侧的土地，被广西荣和集团以总价18.514亿元拿下，楼面地价为4554元/平方米，溢价率11%，成为该市新地王。

　　在楼市回暖的背景下，各地方政府趁机加推优质地块。在北京土地整理储备中心近日公布的首批《北京2012年经营性用地拟供应项目》中，位于顺义中央别墅区的天竺22号地将重新入市，该地块曾是2009年北京市地王，因开发商无法支付土地出让金而被回收。北京黄金地块海淀区万柳居住用地近期也开始接受网上竞价，该地块起始楼面价就高达2.4万元/平方米，业界认为其成交楼面价很有可能超过3万元/平方米，总价或超过25亿元，成为北京新的单价地王。据消息透露，目前万科、融创、保利等开发商对此均有意向。

　　地方政府旨在托市？

　　尽管近期高价地频出，但业内人士普遍认为，这些地块仅是个别现象，整体土地市场依然是低迷状态，开发商拿地还很谨慎。

　　国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%；土地成交价款2620亿元，下降10.0%。由于商品房市场销售并未明显改善企业资金面，开发企业拿地意愿持续降低。

　　合富辉煌市场研究中心副总经理、合富置业首席市场分析师龙斌认为，开发商对土地市场的预期并没有根本改变，因为限购限贷政策没有改变，经济不明朗，只不过市场回暖让房企对优质土地的需求增加，信心较之前足了；但近期的高价是个别现象。

　　中原集团分析师刘渊也认为，开发商对土地市场的预期并没有转向。因为开发商目前手上库存仍然较高，而融资环境也没有放松，开发商仍然处于应对生存活下来的阶段。

　　不过，刘渊担心的是，近期地方政府频推优质地会引来市场对预期的炒作。

　　北京中原市场研究部总监张大伟担心，“尽管目前土地市场依然难言回暖，但少数企业仍可以高单价低总价获得少数地王地块，地方政府也可以用非常少的资金影响市场预期。部分区域市场因为地王的出现叠加政策的微调，已经出现了恐慌入市。”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，6月之后，各地的土地成交溢价率明显上升，未来可能会出现“炒地价”现象。地方政府借此机会制造高溢价和“地王”，会让市场觉得又迎来了一轮新的发展机会。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌提醒称，“要注意的是，高价地仅是个别现象，这源于地方政府增加了优质地块的供应。开发商应理性看待，不要盲目追求高价地。市场也切勿借此高价地片面炒作。”