5年后深圳住宅均价2.8万/㎡

梁旖旎 制图

　　 深圳晚报讯 （记者 吕一冰） 房市成交反弹，市场热度升温。超级房谈各期主讲嘉宾观点鲜明，也泾渭分明。与“学院派”高海燕谨慎看待巨量库存对房价冲击不同，本期嘉宾深圳资深地产评论人半求看多楼市：5年后深圳住宅均价将从目前的1.9万/㎡上涨到2.8万/㎡，供需缺口极值将在2013年下半年出现。

　　 半求一直以大量的数据支撑自己的预测和判断，这一次“逆势”发声，是否准确自有未来市场检验。深圳的新房库存到底是多了还是少了？目前看，对于这一房市核心数据，各方有截然不同的解读。

　　 深圳大房企也没多少存地

　　 据半求测算，目前深圳真正可用的土地存底仅有100平方公里；大型房企在深圳土地储备并不充分。

　　 半求点评说，“万科和佳兆业最近在争一个旧改项目南园新村，一个很重要的原因是这两家公司在深圳的储备不够”。

　　 半求认为，限购、限价、限贷使得原本就没有营销优势的二手房交易更困难，这个时候绝大部分的房产持有者选择由卖转租。

　　 半求指出，现在你可以挑的新房已少于5年前，而到了明年下半年能挑的数量还要减少，深圳房地产供应量到明年下半年以后更严峻。

　　 据他预测，5年之后，深圳住宅租金水平将翻番，会从目前的30元/㎡上升到65元/㎡；而按年回报率3%计算，深圳住宅均价将从目前的1.9万/㎡涨到2.8万/㎡。

　　 深圳住房刚需可能是华人圈最高

　　 “深圳人的住房刚性需求，可能是整个华人圈比例最高的。”

　　 半求分析说，“在老家借住的可能性是比较大的，但是深圳呢？基本上是没有裙带关系，而且深圳人比较独立，不愿意借住，要不就租，要不就买，导致深圳刚需比例是非常之高的”。

　　 他以宝安为例，“宝安新城街道一带为何新房成交量放得这么大？整个宝安区早期建成量很多，但是新房的供应量很少，年轻人需要满足自己需求的新房，成交就起来了。”

　　 别墅自住不要超过三层

　　 近期别墅限令政策又出，半求坦言，投资房产其实更应注意稀缺性和地段好坏，而不是产品类型。

　　 他认为，别墅的管理比一般的住宅管理重要性更强，没有管理的能力别墅的价格很难涨上去，比如说怡景花园。

　　 他还提醒说，别墅如果要自住，就不要选超过三层的房子。“如果你非要这么选择，你会发现半年以后你跟儿子、老婆在一起的时间少了。空间关系直接影响你的家庭关系。”

　　 他甚至表示，开发商冒进的、不负责任的空间设计，使得深圳的别墅市场80%不是有效供应，反倒是有害供应。

　　 买商铺慎买新铺

　　 限购使得已经买过房的想再投资房产非常困难，半求认为其实是考验你真正的投资功力的时候。

　　 不少人目光投到专业要求更高的商铺市场。半求提醒说，投资商铺尽可能不要去买新商铺。

　　 “现在新商铺的营销跟住宅差不多，没有机会细看现场。有非常好的商铺让你去买，也有地狱般的商铺等你去上当。谨记，进入商铺没有统一市场，买任何商铺都要到现场去规划”。