小产权别墅成投资热点 业主预期必然转正

　　每经记者 王杰 发自北京

　　 在很多人的印象中，小产权房对应的购买对象应是资金实力不强的刚需者，但事实并非如此。号称全国最大的小产权房小区北京通州太玉园小区却是一般人难以企及的高端产品——别墅，而且该小区的别墅几乎被投资客垄断，一房难求。

　　 《每日经济新闻》记者调查后发现，该小区小产权别墅投资需求旺盛的背后，缘于小产权别墅租售比倍数为北京住宅租售比倍数的近24%，以及未来看涨的自我预期。出乎意料的是，目前政府意欲清理小产权房的相关禁令政策竟成为推高业主们预期看涨“指数”的因素之一。

　　目前一房难求

　　 太玉园小区一栋别墅的业主张靓（化名）向《每日经济新闻》记者介绍说，她于2002年在该小区以近55万元购买了一套独栋别墅，交房时的面积为245平方米。

　　 “不过太玉园小区所在的张湾村村委会对小产权别墅并没有进行实质性的管理。”正是基于张湾村对小产权别墅管理上的“松散”，张靓介绍，太玉园小区别墅业主在购买房子后，会根据自己的需要随意向外扩建或搭建农家院或鱼池等，因此其别墅的面积会随之加大。张靓在收房后，就根据自己的需要搭建了一些房子，面积由交房时的245平方米，变成了超过320平方米。

　　 张靓说，目前自己的这套别墅，估价至少600万元以上，且不会转让，“因为别墅房本上注明的使用权使用时间为永久。在北京一号线地铁土桥站口旁边购买这么一大块土地，600万元不贵。”

　　 实际上，目前在太玉园小区，类似张靓这样的别墅业主，普遍存在惜售心态。

　　 26日上午，《每日经济新闻》记者以“购房者”身份来到北京通州区小产权房小区太玉园，相继询问了该小区内的沣华地产及其旁边的博友园地产等多家中介后获悉，目前太玉园小区并无一手别墅在售，且没有一套二手独栋别墅在售，一房难求成了该小区别墅市场行情的真实写照。

　　 记者调查发现，2006年后，该小区就没有新的别墅产品上市，该小区的别墅市场完全迈入二手市场阶段，但惜售成为二手别墅业主们的共同特征。

　　 博友园地产一位姓钟的工作人员向记者举例说，2010年太玉园小区曾有一栋独栋别墅挂牌出售，面积为300多平方米，业主于2002年以近60万元买下。开始时业主的标价为600多万元，后来看房者络绎不绝，不过，最后别墅主人却撤回了转让公告，继续等待升值。

　　 记者注意到，以这位业主惜售的标价600多万元计算，该套别墅近8年竟涨价约10倍，涨价幅度让人吃惊。

　　年租金堪比当初售价

　　 旺盛的投资需求，缘于高企的投资回报。

　　 记者调查发现，太玉园小区仅在2002年~2005年间相继推出三批别墅产品，主推别墅的面积在二三百平方米左右，售价大致在30万元~70万元之间。

　　 然而近10年后的今天，这些别墅产品的二手房转让售价已达五六百万元，相当于涨价近10倍，且几无房源。

　　 低至近120倍的租售比同样凸显了太玉园小区小产权别墅投资的高回报率特点。

　　 记者在调查中获悉，芬芳幼儿园是最早入住太玉园的幼儿园之一，于2007年落户太玉园。该幼儿园所用的三套别墅为租赁别墅。据太玉园小区一家中介公司工作人员介绍，该幼儿园租赁的房屋，2008年时每套别墅的年租金为12万元，而2012年已涨至48万元，上涨了4倍。

　　 值得关注的是，上述中介工作人员介绍，这三套出租的别墅，皆为别墅业主于2002年以每套五六十万元的价格买下。换句话说，这三套别墅的业主，目前每套别墅的年租金收入与2002年购买时的价格相当。据估计，这三套别墅，目前每套别墅的二手转让价在五六百万元，相当于近10年上涨了近10倍，且租售比倍数在约120倍左右。

　　 在接受《每日经济新闻》记者采访时，链家地产市场部分析师陈雪透露，目前北京住宅的平均租售比倍数为500倍左右，而国际上公认的合理标准为200倍~300倍。相比较而言，目前太玉园小区小产权别墅的租售比倍数为北京住宅租售比倍数的近24%，为国际公认合理标准的近40%~60%，投资回报率高得让人惊叹。

　　惜售源于预期看涨

　　 除了房价上涨及租金收入节节上升带来的收益外，记者在调查中还发现，太玉园小区小产权别墅业主们惜售的另一个推动原因在于预期看涨。出乎意料的是，目前政府意欲清理小产权房的相关禁令政策竟成为推高业主们预期看涨“指数”的因素之一。

　　 记者注意到，近年来政府相关部门不断出台有关小产权房禁令政策，且用语日趋严厉。比如今年2月21日，国土部召开《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻发布会，国土部相关负责人明确表示，小产权房不予确权登记，不受法律保护，今年国土部将在全国选择部分城市开展小产权房清理工作。3月11日，国土部部长徐绍史进一步指出，今年国土部清理小产权房的工作，主要是一手抓调查研究清理试点，另一手抓执法检查、严格防范，不让小产权房现象继续蔓延。

　　 在接受记者采访时，太玉园一位别墅业主对此类禁令评论说，小产权房越禁，小产权房会越火。这位业主具体解释说，首先，小产权房禁令之下，说明未来小产权房越来越稀缺，稀缺推高价值。其次，未来政府清理小产权房的主流方式肯定不是拆掉，而是通过交纳一定的土地出让金转为大产权房。转正后，原有的小产权房会带来跳跃式的价值提升。

　　 记者在调查中发现，上述别墅业主对小产权房禁令的看法，是太玉园小区业主的主流看法。

　　 太玉园小区业主郑宇 （化名），2002年以2000元/平方米的价格在该小区一次性购买了3套别墅，包括一套独栋别墅与两套叠拼别墅。郑宇就非常看好自己投资的三套别墅的未来升值空间。他认为，在政府着手清理小产权房的背景下，太玉园小产权房转变为大产权房是必然的事情，“如果强力推掉拆毁的话，政府让太玉园3万多人住哪儿？太玉园小区拆不了，只能转成大产权。”