突如其来的降价潮

　　柳九邦 黄树辉

　　在2011年上半年的楼市里，招商地产无疑是高举降价大旗的“先锋”，其自今年2月底掀起的多轮降价风暴，范围和力度均前所未有。

　　“万科兄，龙湖妹，小招我先降一步，你们一起不？”今年年初，计划于2月底开盘的招商地产重庆江湾城项目，以略带调侃的广告语打响了招商地产降价的“第一枪”，而在去年，招商地产还基本属于坚定的“保价派”。

　　今年3月开始，网上流传的一份“招商局集团内部文件”称，招商地产全国在售项目及一季度计划入市项目必须参加促销活动，促销活动为2月18日至3月31日。

　　这一被外界称为招商地产第一波降价潮的促销行动共涉及全国14个城市22个在售项目。以上海为例，招商地产在上海的4个项目全部加入，且优惠幅度不小。

　　其中，最早传出降价消息的是招商地产与万科合作的佘山珑原项目。该项目于3月中旬推出20套特价房，号称6折起售。当时，一位售楼人员告诉记者，20套特价房源6折起售，折后起价在30000元/平方米左右。“前期备案价格在49000元/平方米左右，这批特价房源价格优惠幅度在6~7折之间。”

　　继“佘山珑原”推出20套特价房6折起售之后，招商地产在上海的另一个项目“招商海廷”更是打出了最高“5.8折”优惠的旗号。

　　一波未平一波又起。

　　5月底6月初，招商地产又继续以“招商局成立140周年”为由掀起第二波降价促销风暴。此前参与促销的楼盘基本都保持了促销力度，例如，招商地产在上海的楼盘“佘山珑原”、“招商海廷”、“招商臻邸”均推出了一系列的降价优惠措施。

　　其实，今年年初，招商地产高管就曾在公开场合明确表示公司将进行降价促销，进而加速存货周转。

　　招商地产2011年年报显示，截至去年年底，招商地产的存货高达514.4亿元，较2010年期末的387亿元同比上升了33%，达到历史新高。

　　不过，通过降价跑量，招商地产上半年的销售状况已可圈可点。据中投证券测算，截至5月中旬，招商地产签约销售约105亿元，认购超120亿元，签约销售额已达2011年全年的一半。

　　值得注意的是，在全国范围内大幅打折促销的同时，上半年，招商地产业在土地市场上也频频出手，成为逆市拿地的“大户”。

　　除了招商地产，雅居乐地产（03383.HK）也掀起了大幅度降价风潮，最大优惠低至不可思议的7.5折。

　　继7.5折疯狂促销之后，雅居乐从6月21日起又在中山“大本营”推出全底价发售行动，该活动将一直持续到7月8日。

　　此前从6月1日起，雅居乐在20天内施行了“全线7.5折起”活动，其中中山6个项目，包括雅居乐世纪新城、雅居乐约克郡、雅居乐御龙山等项目，最低价低至3600元/平方米。

　　不仅仅在中山，此次该公司还在广东全省范围内推出不同幅度的优惠，最低折扣也达到7.5折。

　　此举引发了外界的种种猜测，而年初也曾出现雅居乐资金紧张导致部分项目停工的消息。

　　但无论如何，雅居乐今年以来的销售价格一路下滑则是不争的事实。从各月销售均价来看，今年1至5月份，雅居乐单月销售均价分别为每平方米18470元、11019元、10000元、9103元和8868元，逐月连续下降。5月较年初的1月销售均价跌幅高达52%。

　　单月销售均价大幅下跌可能与当月销售的产品结构存在很大关系，但雅居乐降价促销幅度之大显而易见。

　　2012年1~5月，雅居乐累计实现销售金额为109亿元人民币，合约销售面积约102.7万平方米，合约销售均价约为10626元/平方米，较去年前五月11643元/平方米的销售均价同比下跌约9%。

　　这种大幅度降价促销活动可谓颇见成效。有媒体报道称，世纪新城在推出首批60套优惠单位后，两天内即售罄，6月3日再次加推；而御龙山项目在优惠的前三天已售出过百套单位，成交金额近亿元。

　　业内对于雅居乐的大幅度降价普遍认为，一方面或许迫于公司的资金链压力，另一方面与其对后市的预判、冲刺销售业绩和解决资金回笼直接关联。

　　雅居乐曾在2011年年末明确表示将停止或削减部分在建项目的规模，以降低建设支出，成为本轮调控中首个明确表示将停工缓建的大型上市房企。

　　在停工缓建之说不久之后，雅居乐副总裁刘华锡还对外表示，雅居乐至少在2012年2月份之前将停止购地，雅居乐会在春节后对形势进行再次评估。

　　有不愿透露姓名的行业分析师认为，雅居乐今年前5个月的销售表现一般，按照雅居乐年初制定的310万平方米的销售目标推算，前5个月只完成了目标的33%，因此需要通过大规模促销来推动业绩增长。