年收入近50万中产家庭 如何理财购置学区房

　　网友提问：孩子现在4岁(目前正在幼儿园中班)，马上要上小学，需要买学区房。我该如何处理，我的情况如下：北京工作，外地人，有户口(孩子也有)。目前年入350000RMB左右，我35岁。老婆税后年入90000RMB左右。老婆30岁。目前已有一套房子，无贷款。有车，无车贷。存款60万(包括股票，基金)，目前想购置一套海淀或者西城的学区房，不知道我该如何理财？家庭所有的月开支在12000左右。

　　理财师：首先胡先生家庭的财务状况非常健康，每年近30万的收入结余足于应付现阶段的各种必要支出。

　　胡先生并没有详细说明对学区房的要求 ，个人建议胡先生可以关注目前海淀区西北三环的厂洼地区的学区房。该区人口密度不高，被昆玉河环绕，临近各大高校，购物及交通极为方便。更重要的是该区域是教育水平较高的海淀实验小学、定寿寺小学的学区，同时对应派位是理工附中、人大附中、首师大附中。是北京难得的各种教育资源均比较丰富的区域。而目前厂洼地区的房价在2.8-3.3之间，大部分房龄在15年左右的二手房，结合如此良好的综合环境，相对价格并不高。

　　购置此处学区房有两套方案：

　　一、 卖房换房：胡先生可以根据自己的适住面积进行选择，但是建议还是以三居为主，新购二手房总价选择可以参考如下标准：

　　1、 在不想负债的情况下：二手房总价=卖房价格+3~40万已有积蓄。

　　2、 合理负债的情况下：二手房总价=卖房价格+不超过175万商贷

　　(175万确认标准：正常家庭每月月供不应高于家庭月收入40%，胡先生家庭月收入在3.6万左右，月供上限在1.4万左右。若20年还贷，1.4万对应的商业贷款应该175万，当然若胡先生有公积金贷款资格客户考虑组合贷款)

　　二、 购置第2套房：

　　按照北京市现有政策，对于北京户籍的购房者，二套房首付款不低于60%，贷款利率相应上浮不低于10%。

　　故按照胡先生家庭的60万存款情况，胡先生二套房总价也只选择在80万-130万之间。胡先生可以考虑40-50平米的一居或者小两居购置。

　　目前胡先生的还在4岁左右，北京学区上学政策是在住居地住满三年，故胡先生应该在9月份新学期开学以前就应该完成购房计划。

　　规划由全国十佳理财师李海东提供。