纽约时报：止赎和解协议存在局限性

　　导读：《纽约时报》网站今日刊载文章称，虽然美国联邦和各州政府与大型银行达成的260亿美元抵押贷款和解协议将令数百万美国屋主得到接济，但这项协议的局限性将令很多人被排除在外。文章特别指出，房利美和房地所拥有的数百万笔抵押贷款不在这项协议的覆盖范围之内，也就是说有大约一半的美国抵押贷款都被排除在外。以下是这篇文章的全文。

　　在美国联邦和各州政府周四宣布与大型银行之间达成的260亿美元抵押贷款和解协议的细节以后，数以百万计的美国屋主希望这一次终于能得到接济。

　　而有一些人则将发现这项协议的局限性，比如说俄亥俄州托莱多(Toledo)的杰西卡-库珀(Jessica Cooper)。

　　自2009年6月份被裁员以来，库珀及其丈夫一直都在催促美国银行(BAC)对其11.2万美元的住房抵押贷款条款作出修改。但是，由于这笔贷款的所有人是联邦住房管理局(FHA)的缘故，因此不在协议覆盖的范围之内。类似的，卡洛斯-桑多瓦尔-里昂(Carlos Sandoval de Leon)也一直都希望富国银行(WFC)能修改他所欠布鲁克林一所豪宅的66.2万美元抵押贷款的条款，但由于这笔抵押贷款的拥有权属于一名私人投资者，因此也同样不在抵押贷款和解协议的覆盖范围之内，这项协议主要覆盖的是银行自身所持有的贷款。

　　这项和解协议的大部分资金——大约为200亿美元——都将流向100万的美国屋主，他们的抵押贷款债务将被削减，或是能以较低的利率对其抵押贷款进行再融资。此外，这项协议还将为大约75万人提供15亿美元的资金，这些人的住房在2008年到2011年之间丧失了抵押品赎回权，他们将每人收到1500美元到2000美元。

　　经济学家认为，这项协议不会为美国经济提供很大的支持，其部分原因是银行有三年时间来发放这些援助资金。一些专家质疑，这项协议是否将在很大程度上有助于稳定住房市场及其数百万幢止赎住房的过剩库存。

　　一些批评人士还指出了一个事实，那就是抵押贷款融资巨头房利美(FNM)和房地美(FRE)所拥有的数百万笔抵押贷款不在这项协议的覆盖范围之内，也就是说有大约一半的美国抵押贷款都被排除在外。

　　美国住房和城市发展部(Housing and Urban Development)部长肖恩-多诺万(Shaun Donovan)在接受采访时称：“这项和解协议的效果将是起到催化作用。”

　　根据多诺万的预测，这项协议将通过现有的政府计划、削减本金以及由银行提供更多抵押贷款救济等方式来刺激更多的抵押贷款条款被修改。

　　多诺万还补充称：“我们确实认为，房利美和房地美也应削减本金。到目前为止，这种情况还没有发生，这让我们感到失望。”他表示，政府已经提出了针对房利美和房地美的刺激性计划，将根据一项现行的政府计划来削减贷款余额，而房利美和房地美正在对这个想法进行研究。

　　在和解协议于周四宣布以后，代表面临止赎的屋主的倡导组织表达了谨慎的乐观情绪。倡导组织Staten Island Legal Services的屋主保护项目律师约瑟夫-桑特(Joseph Sant)称：“我们对此抱有希望。但是，有很多项目在书面上看来都很好，其差别在于是否能被大力实施。”

　　奥巴马总统宣称，这项协议是美国历史上联邦政府和州政府达成的规模最大的一项和解协议。

　　奥巴马表示：“没有什么补偿、没有什么数额的资金、也没有什么司法措施足以让一个拥有‘美国梦’的家庭的梦想被错误地剥夺。没有什么行动将可依靠自身力量彻底地治愈住房市场，无论这种行动是多么的有意义。但是，这项和解协议是个好的开头。”

　　政府监管机构称，有两个州——佛罗里达州和加利福尼亚州——的屋主将可获得和解协议中260亿美元资金的一半以上，原因是在这两个州中，拖欠还款或是抵押贷款超出住房价值的数量处于不成比例的较高水平。

　　在这项协议中，每家银行需要支付的资金与其在抵押贷款服务市场上所占份额有关。其中，所占份额最大的美国银行将提供118亿美元，富国银行将提供54亿美元，摩根大通(JPM)53亿美元，花旗集团(C)22亿美元，Ally Financial则为3.1亿美元。此外，美国银行还将为联邦住房管理局的贷款额外提供10亿美元。

　　此外，如果其他9家正在与政府进行谈判的大型抵押贷款服务商也加入这项协议，那么其总金额可能会上升至300亿美元。

　　在周四的股票市场上，银行类股表现不一，但美国银行的股价上涨0.62%，报收于8.18美元，创下自去年9月份以来的最高水平。对于美国银行来说，该行已经为这项和解协议留出了大部分资金，且投资者认为该协议将可消除美国银行所面临的至少一种司法担忧。

　　而对于政府官员来说，达成这项和解协议不仅是为扶持消费者和稳定住房市场而作出的一种尝试，同时也是为了让银行为其过失负责而付出的一种努力。在三年多以前，抵押贷款市场的崩溃带来了一场大规模的金融危机。

　　美国司法部长埃里克-霍尔德(Eric H. Holder Jr)称，这项协议是为了“纠正导致住房市场崩溃的错误”。他指出：“通过这项和解协议，我们弥补了宝贵的纳税人资源、修复了一个破碎的体系、而且还为更好的将来奠定了基础。”

　　达成这项协议不意味着银行涉嫌从事的其他错误行为将不被追究，监管机构和检察官仍将对抵押贷款发起程序中的欺诈相关指控进行调查。此外，大型银行将抵押贷款与债券打包出售的业务活动也仍将面临调查。

　　奥巴马称：“我们将会坚持下去，直到让那些触犯了法律的人完全为其行为负责时为止。”在如何对待陷入还债困境的屋主的问题上，这项和解协议还制定了银行必须遵守的新标准。多诺万称，这项协议将“强迫银行清理自己的行动。不会再有失踪的文书工作，不会再有更多的借口，也不会再有推诿的理由”。

　　虽然一些抵押贷款倡导组织对这项和解协议提出赞扬，称其为朝着正确方向迈出的必要的一步，但加利福尼亚大学欧文分校的法律教授凯瑟琳-波特尔(Katherine Porter)则更多地持有怀疑情绪。

　　波特尔表示：“虽然这项协议的金额高达260亿美元，这个数字本身让人瞠目，但我们不得不将其视为一项温和的和解协议。有数百万的美国人已经失去了自己的住房，而这项协议只能对其中一小部分人造成影响。”

　　此外，对于抵押贷款服务商可在三年时间里实施这项和解协议的条款，波特尔也表示这令人感到惊讶。“对我而言，这反映出的是紧迫性的缺失。银行不认为这是一件紧迫的事情，或是它们仍旧没有配备职员、技术或平台来尽快地为人们提供帮助。三年的时间让我感到紧张，原因是许多人在那以前可能就会被赶出自己的房子。”

　　其他批评人士则提出了有关“道德风险”的问题，也就是更多的救济措施将鼓励屋主基于将可获得援助的希望而违约的风险。除此以外，有关这项和解协议的消息还重新激起了那些正在偿还抵押贷款、同时又一直都在避免政府援助的屋主的愤懑情绪。

　　一些密切参与了这项和解协议的州总检察官承认，该协议仅可向在止赎程序中丧失了住房的屋主提供一小部分的补偿，虽然他们称其调查发现了大量的“机器人签署”的证据，以及与抵押贷款服务有关的巨大问题。

　　北卡罗来纳州总检察官罗伊-库珀(Roy Cooper)称：“这项协议对于我们希望阻止的止赎程序来说更加重要。”

　　对于杰西卡-库珀夫妇和里昂等屋主来说，希望仍旧存在，但不是通过周四达成的和解协议。美国银行和富国银行都在周四表示，它们正在考虑其他的选择来阻止止赎。(金良/编译)